Bài học về tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực bất động sản những năm 2011-2014 vẫn còn nguyên giá trị. Vốn từ ngân hàng phần lớn đổ vào bất động sản đã gây nên một “cục” nợ xấu cho nền kinh tế. Do đó, hiện nay khi thị trường bất động sản ấm trở lại, các ngân hàng đang có chính sách siết tín dụng để không dẫm vào vết xe đổ.

Thắt chặt tín dụng bất động sản? 

Sự tăng trưởng của thị trường bất động sản thời gian qua đã thu hút nhiều nguồn vốn chảy vào thị trường. Trong đó phải kể đến vai trò không nhỏ của nguồn vốn từ ngân hàng.

Các ngân hàng hiện tại không chỉ là kênh cung vốn cho các doanh nghiệp bất động sản mà còn hướng tới những nhà đầu tư, người tiêu dùng có nhu cầu mua bất động sản.

Năm 2017, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống vào khoảng 19%, trong đó tăng trưởng cho vay vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng khoảng 13%. Tỷ trọng cho vay lĩnh vực bất động sản và xây dựng trên tổng tín dụng vào khoảng 15,5% (năm 2016 là 17,1%). Tín dụng chủ yếu được dẫn vào lĩnh vực xây dựng khu công nghiệp, khu chế xuất, khu du lịch, khách sạn, nhà ở.

Trước thực trạng này, Ngân hàng Nhà nước đang thực hiện lộ trình hạn chế dần nguồn tín dụng vào thị trường bất động sản. Thông tư 36 của Ngân hàng Nhà nước có hiệu lực từ 12/2/2018 sẽ áp tỉ lệ huy động vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn chỉ còn 45% từ đầu năm 2018 thay vì 50% như năm 2017.

Việc dòng vốn cho thị trường bất động sản tiếp tục bị thắt chặt trong năm 2018 được nhiều chuyên gia đánh giá sẽ gây những khó khăn nhất định đến sự phát triển của thị trường.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, cho rằng năm 2018 là năm trọng điểm thực hiện Nghị quyết 42/NQ-QH của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu; trong đó, khoảng 60% - 70% tài sản bảo đảm cho các khoản nợ xấu là bất động sản.

Mặt khác, bất động sản là một trong những lĩnh vực tiêu dùng lớn nhất của nền kinh tế, sử dụng hàng ngàn sản phẩm của hơn 90 ngành sản xuất, kinh doanh, bất động sản cũng là ngành sản xuất và tạo nhiều việc làm cho người lao động. 

“Nếu siết tín dụng bất động sản ở thời điểm hiện tại sẽ dẫn đến những khó khăn rất lớn cho doanh nghiệp, ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường cũng như nền kinh tế nói chung”, ông Châu nhận định. 

Như vậy, bất động sản là ngành thiết yếu trong nền kinh tế, sự phát triển ổn định của ngành này là động lực quan trọng để phát triển bền vững nền kinh tế nói chung. Tuy nhiên, ngành bất động sản cũng tiềm ẩn rủi ro cao khi rất dễ tạo ra các bong bóng đầu cơ và có nguy cơ gây đổ vỡ cả nền kinh tế.

Tín dụng vẫn tăng 

Một số chuyên gia cho rằng chính sách tiền tệ đối với bất động sản không phải là hạn chế tín dụng vào ngành này, mà phải hỗ trợ để ngành ngày càng phát triển lành mạnh, đồng thời có các giải pháp kiểm soát chặt chẽ để hạn chế tối đa các nguy cơ gây ra bong bóng trên thị trường bất động sản. 

Về vấn đề này, theo TS. Trương Văn Phước, Quyền Chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia, khi cho vay trực tiếp vào bất động sản bị siết lại, vẫn có những dòng vốn tiếp tục đổ vào thị trường này từ khu vực ngân hàng một cách gián tiếp, đến từ các cá nhân. 

Theo TS. Phước, có thể nhận thấy, tín dụng tiêu dùng của khu vực ngân hàng tăng mạnh, trong đó phần lớn là nhu cầu của các cá nhân vay tiêu dùng để sửa chữa và mua nhà để ở.

Từ năm 2016, tín dụng tiêu dùng đã đột ngột tăng mạnh, 50,2% so với năm 2015 và tăng cao hơn vào năm 2017, khoảng 65%. Đến cuối năm 2017, tỷ trọng tín dụng tiêu dùng chiếm khoảng 16-17% tổng tín dụng, trong đó gần 60% là tập trung tăng ở phân khúc cho vay sửa chữa và mua nhà để ở.

Như vậy, có thể thấy, mặc dù có những chính sách hạn chế tín dụng sang thị trường bất động sản, nhưng xét về tổng thể, bằng nhiều cách, cả về trực tiếp lẫn gián tiếp, nguồn vốn, chủ yếu là từ ngân hàng, vẫn tiếp tục tăng và góp phần phục hồi thị trường bất động sản.

Ở chiều ngược lại, sự phát triển của thị trường bất động sản tác động tích cực tới quá trình xử lý nợ xấu của hệ thống ngân hàng, bởi đa phần các tài sản đảm bảo của các khoản nợ xấu này là bất động sản.

Trong điều kiện quỹ đất ở các thành phố lớn ngày càng chật hẹp, đây là một trong những cơ hội lớn cho các doanh nghiệp bất động sản có thể phát triển các dự án mới. 

Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, trong đó có phần nhờ vào việc triển khai thực hiện hiệu quả Nghị quyết của Quốc hội về thí điểm xử lý nợ xấu.

Dự kiến, giai đoạn 2018 - 2020, theo nội dung của Nghị quyết 42, hệ thống tổ chức tín dụng sẽ xử lý khoảng 550.000 - 600.000 tỷ đồng nợ xấu, trong đó khoảng 70% là các khoản được đảm bảo bằng bất động sản. Như vậy, trong ba năm tới, thị trường bất động sản có thể đón nhận thêm hàng trăm nghìn tỷ đồng tái khởi động các dự án này.

Những kết quả năm 2017 cho thấy, năm 2018, Việt Nam có tín hiệu quay trở lại một chu kỳ tăng trưởng kinh tế tốt. Việc các thị trường bất động sản, chứng khoán trở nên ổn định và phát triển hơn là một trong những điều kiện thu hút thêm các nhà đầu tư trong và ngoài nước.