Vốn tiêu dùng chảy vào bất động sản?

Phát biểu tại một hội thảo mới đây, Phó chủ tịch Ủy ban giám sát Tài chính quốc gia, ông Trương Văn Phước cho biết, Ủy bán đánh giá cao việc điều hành chính sách tiền tệ trong năm 2016, với việc giữ ổn định lạm phát và ước tính tín dụng năm nay tăng 18-19%. Theo ông Phước, mức tăng trưởng tín dụng 2016 là tương đối tốt và việc phân bổ vốn đã thực chất hơn.

Tuy nhiên, ông Phước cũng cho rằng, vẫn còn nhiều băn khoăn và cần lưu ý để tránh nguy cơ “bong bóng” bất động sản. Ông Phước dẫn số liệu, tín dụng bất động sản năm 2016 tính đến nay dù chỉ tăng 12% (cùng kỳ 2015 tăng 28%), nhưng có dấu hỏi lớn ở mảng cho vay tiêu dùng.

“Tín dụng tiêu dùng năm nay tăng gần 40%, một nửa trong đó liên quan đến việc mua nhà ở”, ông Phước nói.

Số liệu được đưa ra từ Ủy ban giám sát Tài chính quốc gia trước đó cũng cho thấy, hệ thống tài chính trong 9 tháng đầu năm 2016 nhìn chung ổn định, đảm bảo khả năng cung ứng vốn cho nền kinh tế.

Tăng trưởng tín dụng đạt 10,2% so với cuối năm 2015, nhưng tăng trưởng tín dụng bình quân 8 tháng/2016 đạt 4,7% (cùng kỳ 2015 là 4,1%). Trong đó, riêng tín dụng đầu tư và kinh doanh bất động sản tăng 5,3% so với cuối năm 2015, chiếm 8,5% tổng tín dụng (cuối năm 2015 là 8,9%).

Còn tín dụng tiêu dùng tăng 28,7% so với cuối năm 2015, chiếm 11,3% tổng tín dụng (năm 2015 là 9,7%). Tuy nhiên, tín dụng tiêu dùng tập trung chủ yếu vào nhu cầu sửa chữa nhà, mua nhà để ở (chiếm khoảng 49,9%), mua đồ dùng trang thiết bị (26%) và phương tiện đi lại (10,7%), cho dù việc các ngân hàng đẩy mạnh vốn cho cá nhân vay tiêu dùng cũng được xem là tín hiệu khá tích cực cho thị trường bất động sản.

Thực tế, nhu cầu nhà ở của khách hàng luôn tăng vào dịp cuối năm, nhất là ở những thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng… Trong đó, TP. Hồ Chí Minh vốn là thành phố năng động và phát triển nhất, nên luôn có sức hút lớn đối với người dân cả nước. Hơn nữa. việc sở hữu một căn nhà ở các thành phố lớn luôn là niềm khao khát của mọi người, đặc biệt là các gia đình trẻ, song để mua được nhà là điều không hề dễ.

Tại các thành phố lớn, với thu nhập trung bình khoảng 12 triệu đồng/tháng, thì mơ ước này là khá xa vời. Vì thế, bằng cách này hay cách khác, các cá nhân đã tìm đến các tổ chức cung ứng vốn để được vay.

Tuy nhiên, không phải ai cũng có thể vay được tiền mua nhà, mà thay vào đó là qua hình thức tiêu dùng. Bởi, nguồn vốn tiêu dùng cũng chủ yếu sử dụng cho mục đích sửa chữa, hay mua nhà, đất. Do đó, dòng vốn chảy vào bất động sản và trọng tâm là phân khúc nhà ở, dự báo còn gia tăng trong thời gian tới. 

Thận trọng với tín dụng bất động sản

Tuy nhiên, trước bối cảnh nợ xấu chưa thể xử lý nhanh và nợ xấu thậm chí còn tái tăng ở một số ngân hàng, thì tín dụng bất động sản rất cần được kiểm soát chặt hơn về chất lượng. Theo báo cáo của Ủy ban giám sát Tài chính quốc gia, chất lượng tài sản và tiến trình xử lý nợ xấu của các ngân hàng vẫn chậm cải thiện.

Xử lý nợ xấu chậm do năng lực trích lập dự phòng rủi ro của các tổ chức tín dụng còn nhiều hạn chế, việc phát mại tài sản bảo đảm gặp nhiều khó khăn do vấn đề pháp lý… Chính điều này buộc các ngân hàng phải thận trọng trong cho vay bất động sản.

Mặc dù các ngân hàng cho biết, hiện chỉ tập trung đẩy mạnh cho cá nhân vay mua nhà, nhưng nếu không kiểm soát được chất lượng tín dụng, thì rủi ro là khó tránh.

TS. Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính-ngân hàng cho rằng, việc các các ngân hàng thương mại đẩy mạnh cho vay bất động sản đối với cá nhân vay mua nhà với lãi suất hợp lý sẽ tốt cho thị trường, nhất là trong trường hợp mua nhà để ở. Tuy nhiên, theo đánh giá của TS. Hiếu, “bong bóng” tín dụng nhà, đất cũng có thể xảy ra ở phân khúc tín dụng này, nếu các ngân hàng ồ ạt cho vay, mà thiếu sự kiểm soát.

Trên thực tế, tình trạng này đã xảy ra ở Mỹ vào những năm đầu tiên của thập niên 90 và ở Việt Nam giai đoạn 2007-2010. Vì thế, các ngân hàng cần kiểm soát hết sức chặt chẽ các khoản này, vì rủi ro trong mảng tín dụng này luôn rất lớn.

Chủ trương của Ngân hàng Nhà nước vẫn là “rộng cửa” với tín dụng nhà đất, song phải kiểm soát chặt chất lượng tín dụng để hạn chế rủi ro nợ xấu. Vì vậy, việc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư số 06/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của các tổ chức tín dụng, đã phần nào “siết” tín dụng lĩnh vực này có lộ trình.

Theo đó, hệ số rủi ro, tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn trong các ngân hàng sẽ được điều chỉnh kể từ đầu năm 2017. Ngân hàng Nhà nước xác định lộ trình giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung-dài hạn về 50% từ ngày 1/1 đến ngày 31/12/2017 và tiếp tục giảm về 40% từ ngày 1/1/2018. Đồng thời, hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%.

TS. Nguyễn Văn Thuận, Trưởng Khoa Tài chính-ngân hàng Trường Đại học Mở TP. Hồ Chí Minh cho rằng, điều này hợp lý bởi các ngân hàng có xu hướng đẩy mạnh vốn vào thị trường bất động sản. Đồng quan điểm trên, một đại diện của Ngân hàng HSBC Việt Nam nhận định, tăng trưởng tín dụng của ngành năm nay đã cải thiện tích cực, song với tín dụng bất động sản, ngân hàng phải luôn kiểm soát chặt chất lượng để hạn chế rủi ro nợ xấu.

Với Thông tư 06, về cơ bản, dòng vốn tín dụng được quy định sẽ vẫn giữ nguyên như năm 2015. Tuy nhiên, Chỉ thị số 04/CT-NHNN mới được ban hành đã đặt ra yêu cầu về một số giải pháp điều hành chính sách tiền tệ và hoạt động ngân hàng những tháng cuối năm 2016, trong đó lưu ý các ngân hàng không chủ quan với diễn biến của lạm phát.

Cùng với đó là theo dõi, giám sát chặt chẽ, cảnh báo các tổ chức tín dụng có quy mô và tốc độ tăng trưởng tín dụng ở một số lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như: tín dụng trung-dài hạn, tín dụng đối với nhóm khách hàng lớn, tín dụng đầu tư, kinh doanh bất động sản, tín dụng đối với các dự án BOT, BT giao thông. Tập trung tín dụng vào lĩnh vực sản xuất kinh doanh, nhất là lĩnh vực ưu tiên theo chỉ đạo của Chính phủ…

Trước lo ngại về khả năng “bong bóng” tín dụng bất động sản, lãnh đạo các nhà băng cho rằng, rủi ro không chỉ nằm ở cho vay bất động sản, mà có thể xảy ra với bất cứ hình thức tín dụng nào. Các ngân hàng đã trải qua thời kỳ “bong bóng” bất động sản vài năm trước, do vậy, việc kiểm soát rủi ro đã hiệu quả hơn. Khi cho vay, các ngân hàng sẽ xem xét các yếu tố như: nhu cầu vay mua bất động sản để ở, chứ không phải để đầu tư; cho vay tại dự án chọn lọc; nhà đầu tư uy tín…, để ra quyết định cho vay.

Theo lãnh đạo các nhà băng, năm 2017 được dự báo vẫn là năm phát triển của bất động sản, do đó nhu cầu sẽ tăng, nên dòng chảy tín dụng vào bất động sản tăng trưởng là điều tất yếu, nhưng sẽ không có đột biến. Mặt khác, kiểm soát rủi ro chất lượng tín dụng vẫn luôn là công tác được quan tâm song song với tăng trưởng dư nợ.