Mới đây, có một số quan điểm cho rằng: "Không tạo ra chính sách đặc thù riêng cho lĩnh vực bất động sản" và tại Văn bản số 170/2023/CV-HoREA, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) cũng đã có những nhận định về vấn đề này.

Theo HoREA, ý kiến "không tạo ra chính sách đặc thù cho lĩnh vực bất động sản" đang đi ngược lại với khoản 5 Điều 7 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, 2023 khi luật quy định: “5. Nhà nước có chính sách để điều tiết thị trường bất động sản, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững”, thể hiện cụ thể như Nghị quyết 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng hỗ trợ có trọng tâm, trọng điểm, đúng đối tượng đã hỗ trợ cho thị trường bất động sản vượt qua giai đoạn đóng băng từ năm 2008 - 2013 và phục hồi trở lại từ năm 2014. Từ năm 2022 đến nay, Nhà nước đã có nhiều chính sách hỗ trợ người dân và cộng đồng doanh nghiệp rất thiết thực để phục hồi và phát triển kinh tế xã hội, trong đó có thị trường bất động sản.

HoREA nhìn nhận, lĩnh vực bất động sản còn bao gồm các hoạt động phát triển bất động sản không nhằm mục đích kinh doanh, hoặc không nhằm mục đích kinh doanh là chủ yếu như các doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội, dự án nhà ở cho công nhân trong khu công nghiệp, dự án nhà ở cho lực lượng vũ trang, dự án nhà ở tái định cư, dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự án nhà vượt lũ, vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu thì Nhà nước đã có các chính sách ưu đãi, trong đó có ưu đãi về tín dụng. 

Do đó, tại Văn bản 170 này, lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, ý kiến "không tạo ra chính sách đặc thù cho lĩnh vực bất động sản" chưa xác đáng và chỉ đúng trong trường hợp nền kinh tế vận hành phát triển trong điều kiện bình thường, không bị tác động bởi sự cố bất thường như đại dịch Covid-19, xung đột địa chính trị, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu...

Xem xét “mở rộng hơn” một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng

Cũng tại Văn bản này, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh tiếp tục bổ sung một số kiến nghị có liên quan tới gói vay tín dụng 120.000 tỷ đồng. Cụ thể: Hiệp hội kiến nghị Ngân hàng Nhà nước xem xét “mở rộng hơn” một số đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng bao gồm chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho “người mua căn nhà đầu tiên”. 

Trong đó, giải pháp được HoREA đưa ra là để “các ngân hàng thương mại đẩy nhanh tiến độ triển khai thực hiện Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng cho vay ưu đãi phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ” lại cũng là giải pháp “phi tín dụng” phụ thuộc vào việc các cơ quan có thẩm quyền từ Trung ương đến địa phương khẩn trương tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ để triển khai thực hiện dự án, để tăng nguồn cung dự án và tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở có đủ điều kiện vay gói 120.000 tỷ đồng.

“Để thực hiện được giải pháp “phi tín dụng”, tháo gỡ “vướng mắc pháp lý” cho các dự án bất động sản, trong đó có dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, cải tạo xây dựng lại chung cư cũ thì phải phát huy hơn nữa “vai trò, trách nhiệm Tổ trưởng Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ” của Bộ trưởng Bộ Xây dựng theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ tại Mục 2 Công điện 993/CĐ-TTg”, ông Lê Hoàng Châu nhấn mạnh. 

Bên cạnh đó, ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, Ngân hàng Nhà nước có thể xem xét để “mở rộng hơn” các đối tượng được vay gói tín dụng 120.000 tỷ đồng này, bao gồm: Chủ đầu tư và người mua nhà thuộc các dự án nhà ở thương mại có giá bán không vượt quá 3 tỷ đồng/căn và có ưu tiên cho “người mua căn nhà đầu tiên”.

Đồng thời, kiến nghị Bộ Xây dựng tiếp tục phối hợp với Ngân hàng Nhà nước, Bộ Kế hoạch Đầu tư, Bộ Tài chính để xây dựng lại gói tín dụng ưu đãi nhà ở xã hội 110.000 tỷ đồng để thực hiện Chương trình phát triển tối thiểu 1 triệu căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2021 - 2030.

“Nới một chút” các “điều kiện vay vốn” để hỗ trợ các chủ đầu tư dự án bất động sản tiếp cận được nguồn vốn tín dụng

Theo các chuyên gia, thời gian qua, rất ít doanh nghiệp bán được hàng để có doanh thu, lợi nhuận. Dòng tiền hoạt động của nhiều doanh nghiệp tiếp tục ở mức thấp. Sự tắc nghẽn về nguồn vốn huy động kết hợp với dòng tiền âm sẽ gia tăng rủi ro chậm trả gốc, lãi của các công ty bất động sản. Cùng với đó, phần lớn những lao động làm trong ngành môi giới và phát triển bất động sản đang thất nghiệp vì các chủ đầu tư không bán được bất động sản, lượng hàng tồn kho rất lớn và đây là vấn đề vô cùng nghiêm trọng của thị trường. 

Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản nếu không bán được sản phẩm sẽ dẫn đến không có dòng tiền để tái đầu tư. Nếu không có dòng tiền thì cũng không có bất kỳ ngân hàng nào có thể cho doanh nghiệp đó vay vốn và doanh nghiệp sẽ gặp rất nhiều khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn. 

Nhìn nhận và đánh giá được câu chuyện thiếu vốn vẫn sẽ tiếp tục "trói chặt" các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, Ngân hàng Nhà nước có thể xem xét hướng dẫn các ngân hàng thương mại về cách hiểu và có thể vận dụng, “nới một chút” các “điều kiện vay vốn” trên cơ sở cần xem xét sửa đổi, bổ sung Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN để hỗ trợ và tạo điều kiện cho các chủ đầu tư dự án bất động sản, nhà ở thương mại, người mua nhà, nhà đầu tư được tiếp cận tín dụng thuận lợi hơn trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn hiện nay. 

Phân tích cụ thể hơn, lãnh đạo HoREA cho biết, Thông tư số 06/2023/TT-NHNN đã bãi bỏ khoản 5 Điều 7 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN nên chỉ còn 04 “điều kiện vay vốn” đã cho thấy tính hợp lý và ổn định của quy phạm pháp luật này (Ghi chú: Thực chất là việc bãi bỏ khoản 5 Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN không ảnh hưởng đến việc cho vay đối với 05 đối tượng ưu tiên được vay vốn tín dụng với lãi suất ưu đãi do đã được quy định tại các điều khoản khác của Thông tư 39/2016/TT-NHNN).

Tuy nhiên trên thực tế, cách hiểu và thực hiện của các ngân hàng thương mại lại khác nhau về việc áp dụng các “điều kiện vay vốn”, đặc biệt là điều kiện “nhu cầu vay vốn để sử dụng vào mục đích hợp pháp” (tại khoản 2), “có phương án sử dụng vốn khả thi” (tại khoản 3) và “có khả năng tài chính để trả nợ” (tại khoản 4).

Trong tình hình thị trường bất động sản vẫn còn rất khó khăn, Hiệp hội đề xuất Ngân hàng Nhà nước xem xét hướng dẫn các tổ chức tín dụng xem xét có thể thực hiện một số giải pháp, như sau:

- Đối với dự án đã có “Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư” thì ngân hàng thương mại có thể cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để bù đắp tài chính” với khoản vay không vượt quá 30% tổng mức đầu tư của dự án.

- Đối với dự án đã có “Giấy phép xây dựng” và đã khởi công xây dựng thì ngân hàng thương mại có thể xem xét cho chủ đầu tư được vay tín dụng “để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh” với khoản vay không vượt quá 50% tổng mức đầu tư của dự án.

Hiệp hội cũng cho rằng, các ngân hàng thương mại có thể xem xét để không yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp Văn bản thẩm định “thiết kế xây dựng triển khai sau thiết kế cơ sở” hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của dự án, trừ trường hợp chủ đầu tư tự mình cung cấp để chứng minh năng lực.

Ngoài ra, theo lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh, hiện nay, trên thị trường vẫn tồn tại “bất cập” lớn nhất là hầu như các ngân hàng thương mại đều chưa thực sự quan tâm đầy đủ đến việc đánh giá khả năng tạo ra “dòng tiền” của dự án bất động sản, nhà ở thương mại để chứng minh điều kiện khách hàng vay tín dụng “có khả năng tài chính để trả nợ”. Trên thực tế, hầu như các ngân hàng thương mại mới chỉ đang quan tâm nhiều đến “tài sản thế chấp” cho khoản vay, mà theo số liệu thống kê thì có khoảng trên dưới 70% “tài sản thế chấp” cho các khoản vay tín dụng là bất động sản, nhà, đất “tiềm ẩn rủi ro” cho các tổ chức tín dụng và cho cả doanh nghiệp làm ăn chân chính. 

Ví dụ, doanh nghiệp A có bất động sản B có giá trị 100 tỷ đồng là tài sản bảo đảm của khoản vay tín dụng. Trong điều kiện thị trường bình thường thì bất động sản B được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 60 - 70% là 60 - 70 tỷ đồng và được cho vay tối đa bằng 60-70% của giá trị tài sản bảo đảm với khoản cho vay là 42 - 49 tỷ đồng. Trong điều kiện thị trường bị suy thoái, khủng hoảng thì bất động sản B có thể chỉ được ngân hàng thương mại đánh giá tối đa bằng 50 - 60% là 50 - 60 tỷ đồng (hoặc thấp hơn) và chỉ được cho vay tối đa bằng khoảng 35 - 42 tỷ đồng. Nếu doanh nghiệp A mất khả năng trả nợ thì có thể chỉ thu hồi được một phần nhỏ (hoặc thậm chí không thu hồi được phần nào) của tài sản thế chấp.

Ngược lại, nếu không kiểm soát được tình trạng “doanh nghiệp thân hữu, sân sau” thì lại có thể xảy ra tình trạng “thông đồng” giữa ngân hàng thương mại và doanh nghiệp này để “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm lên rất cao để vay tín dụng “rút ruột” ngân hàng, mà khi khoản vay này trở thành “nợ xấu” thì khả năng thu hồi vốn của ngân hàng rất thấp.

Do vậy, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh đề nghị, bên cạnh quy định “Tổ chức tín dụng phải tổ chức xét duyệt cấp tín dụng theo nguyên tắc phân định trách nhiệm giữa khâu thẩm định và quyết định cấp tín dụng” thì rất cần thiết bổ sung quy định “khách hàng thỏa thuận với tổ chức tín dụng thuê đơn vị tư vấn độc lập thực hiện thẩm định tính khả thi của dự án đầu tư, trong đó có thẩm định về dòng tiền của dự án; chi phí thẩm định do khách hàng thanh toán”, để làm cơ sở cho tổ chức tín dụng xét duyệt cấp tín dụng. 

"Cơ chế này có thể rất thích hợp và đáp ứng được yêu cầu của các doanh nghiệp lớn có uy tín thương hiệu, có năng lực tài chính và có dự án đầu tư quy mô lớn", lãnh đạo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết. 

Bên cạnh đó, có thể xem xét áp dụng điều kiện “khách hàng vay vốn của tổ chức tín dụng được tổ chức tín dụng đánh giá là có tình hình tài chính minh bạch” cho tất cả khách hàng vay tín dụng, chứ không chỉ áp dụng cho 05 đối tượng ưu tiên./.