Thực trạng thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024

Thị trường bất động sản những tháng đầu năm 2024 chứng kiến một số điểm nhấn gồm:

Một là, thị trường nhà có biến động với việc giá nhà chung cư tăng. Quy mô và tốc độ tăng giá chưa có thống kê chính xác, do các báo cáo của các bên hữu quan chưa được công bố, tuy nhiên, có thể thấy giá tăng là rõ ràng. Giá nhà phố cổ, phố cũ, biệt thự vừa túi tiền vẫn có giao dịch, giá vẫn neo ở mức cao.

Hai là, thị trường bất động sản công nghiệp – đất tại các khu cụm công nghiệp giao dịch tốt. Có xu hướng, các địa bàn phía Bắc nhận được sự quan tâm của các nhà đầu tư hơn so với khu vực phía Nam. Đã xuất hiện tình trạng khó khăn trong tiếp tục mở rộng địa bàn đất công nghiệp – hướng tới thu hút doanh nghiệp công nghệ cao tại các địa bàn trọng điểm.

Ba là, các ngân hàng đã bắt đầu tăng tín dụng cho bất động sản. Lãi suất đã nằm ở ngưỡng kỳ vọng của các doanh nghiệp bất động sản. Tiếp cận tín dụng đã bắt đầu được nối lại đối với các doanh nghiệp bất động sản. Các bên hữu quan đã chuyển đổi thái độ từ nghi ngại sang thái độ tích cực đối với thị trường bất động sản.

Bốn là, một số vấn đề tồn tại của thị trường bất động sản như trái phiếu doanh nghiệp bất động sản không còn là vấn đề nóng. Các khoản trái phiếu đến hạn và nợ trái phiếu cơ bản đã được xử lý, đi vào ổn định, không còn quá “nóng” đối với hệ thống bất động sản. Bên cạnh đó, cổ phiếu các doanh nghiệp bất động sản tăng giá.

Năm là, thị trường quyền sử dụng đất diễn biến không rõ rệt. Thị trường đất nền có chuyển biến. Thị trường đất nông nghiệp không có biểu hiện rõ ràng.

Thực tế thị trường bất động sản hiện nay cho thấy một số vấn đề cần lưu ý gồm:

Thứ nhất, vấn đề đất cho dự án. Việc tham gia đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất tùy thuộc vào kế hoạch phát triển của địa phương. Việc tìm kiếm nguồn đất cho dự án hiện nay phụ thuộc rất nhiều vào yêu cầu trong vùng dự án đó phải có một phần diện tích là đất ở. Nếu toàn bộ diện tích đất của dự án là đất khác (không phải là đất ở) thì sẽ tùy thuộc và quy trình chuyển đổi mục đích sử dụng đất khác sang đất ở.

Thứ hai, về huy động vốn. Hiện nay, nguồn trái phiếu rất hạn chế. Mặc dù, đã qua giai đoạn khó khăn nhưng những hệ lụy của khó khăn do các vấn đề của trái phiếu để lại vẫn còn. Việc tiếp tục mở rộng huy động trái phiếu từ các bên liên quan trong năm 2024 là không lớn.

Bên cạnh đó, nguồn tín dụng từ hệ thống ngân hàng mặc dù có những dấu hiệu tích cực (lãi suất chấp nhận được; không còn cảnh báo hạn chế; có những ân hạn về nợ quá hạn…) tuy nhiên, nguồn tín dụng chủ yếu là ngắn hạn và cũng chỉ đến một ngưỡng nhất định. Trong khi đó, giai đoạn này, hệ thống bất động sản, nếu phát triển mạnh trở lại, cần rất nhiều vốn.

Nguồn vốn từ thị trường chứng khoán, đầu tư công, kiều hối, doanh nghiệp tự có… cũng giới hạn. Trong khi đó, việc mở ra các công cụ mới như từ nguồn khai thác đất lân cận các công trình hạ tầng; mở ra hệ thống tái thế chấp; mở ra quỹ tiết kiệm tương hỗ; mở ra các quỹ đầu tư tín thác… chưa được thích đáng.

Thứ ba, về rủi ro đối tác. Thị trường bất động sản vừa qua được giai đoạn khó khăn; rủi ro đối tác còn hiện hữu. Vấn đề đặt ra là, làm sao để chọn đúng được đối tác mạnh, không khó khăn thực sự là một thách thức không nhỏ đối với mỗi chủ đầu tư.

Thứ tư, thị trường bất động sản đang trong trạng thái chờ:

(i) Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực vào 1/1/2025. Như vậy, trong năm 2024, có rất nhiều nội dung mới của các Luật này phải chờ khi luật có hiệu lực mới được thực thi. Đây là thách thức và cũng là thực tế của thị trường mà mỗi doanh nghiệp cần phải khắc phục để hướng đến giai đoạn tích cực đang đến của thị trường bất động sản.

(ii) Thị trường đang chờ các nghị định, thông tư hướng dẫn các Luật mới được thông qua và đi vào có hiệu lực. Làm thế nào để thể chế hóa được đầy đủ tinh thần của Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị lần thứ năm Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao và các luật đã ban hành là một thách thức.

(iii) Những thay đổi, giai đoạn chuyển tiếp cũng cần phải có thời gian. Một trong những nội dung quan trọng là vấn đề quy hoạch đất cấp tỉnh. Theo Luật Quy hoạch 2017, không có quy hoạch đất cấp tỉnh. Trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội cấp tỉnh chỉ có phương án sử dụng đất, trong khi Luật Đất đai 2024, có quy hoạch đất cấp tỉnh. Việc chuyển tiếp về quy hoạch sử dụng đất đã được quy định tại Điều 73 về rà soát, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (tại Nội dung 3, 4 (a) và Điều 253 về quy định chuyển tiếp về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất khi Luật này có hiệu lực thi hành (tại Nội dung 1,2). Việc hài hòa hóa các quy định, cũng là một yếu tố cần thời gian chờ đợi.

Thứ năm, vấn đề thủ tục phê duyệt dự án. Khắc phục tình trạng pháp lý chuyển đổi trong năm 2024 khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực cũng như việc kết nối các luật là những vấn đề cần được quan tâm, xử lý. Việc chờ đợi các văn bản chưa được ban hành để có những ứng xử phù hợp cũng là những vấn đề đáng quan tâm đối với thị trường bất động sản.

Những rủi ro của thị trường bất động sản

Có thể kể đến một số rủi ro đối với thị trường bất động sản hiện nay như:

Một là, rủi ro tình hình kinh tế chính trị quốc tế. Những biến động về thị trường bất động sản Mỹ và Trung Quốc, mặc dù nằm ngoài thị trường bất động sản Việt Nam, nhưng không phải không có tác động đến thị trường bất động sản Việt Nam. Đây là vấn đề rất quan trọng đối với thị trường bất động sản, tuy nhiên, lại là vấn đề khó đoán định. Do vậy, cần bám sát tình hình quốc tế và trong nước để có những cảnh báo đối với thị trường bất động sản.

Hai là, rủi ro kinh tế vĩ mô. Đây là vấn đề tác động rất lớn đối với thị trường bất động sản. Vì vậy, cần có những cảnh báo đầy đủ cũng như các định hướng điều chỉnh đối với thị trường bất động sản. Hơn nữa, cần ổn định các chính sách, các cơ chế, các chế tài đối với thị trường theo hướng công khai - minh bạch, ổn định – đồng bộ; dự báo được, khả thi và có chế tài.

Ba là, rủi ro đối tác. Đây là một yếu tố quan trọng đối với thị trường bất động sản, nhất là trong bối cảnh thị trường bất động sản trong giai đoạn khó khăn. Việc công khai, minh bạch về cơ hội, dự án, thông tin, tình trạng tài chính của các bên liên quan là hết sức cần thiết.

Bốn là, rủi ro thị trường. Thị trường bất động sản vừa qua giai đoạn khó khăn. Năm 2024 có thể là giai đoạn chuyển đổi với những biến động không chắc chắn. Khả năng tăng trưởng và suy giảm vẫn chưa rõ rệt. Do đó, các bên hữu quan cần theo sát tình hình.

Năm là, rủi ro chính sách. Những rủi ro lớn về chính sách trong năm 2024 là không nhiều. Các luật liên quan trực tiếp được ban hành. Các văn bản hướng dẫn sẽ không có nhiều tác động. Tuy nhiên, những chính sách về đầu tư công, tín dụng, lãi suất, quy hoạch, thuế vẫn có thể có những tác động nhất định đối với thị trường bất động sản.

Kịch bản thị trường bất động sản năm 2024

- Kịch bản tích cực:

Có thể nghĩ đến kịch bản này khi các văn bản dưới luật của 3 luật được thông qua một cách thuận lợi. Các lựa chọn đều đáp ứng được yêu cầu thị trường. Tình hình thế giới và vĩ mô thuận lợi, không có những biến động quá mức. Các vấn đề nội bộ thị trường (trái phiếu, condotel – officetel, tín dụng…) được xử lý một cách tích cực. Các công cụ mới được ban hành (tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ) thể chế khai thác đất lân cận các công trình hạ tầng được ban hành hoặc ít nhất, đồng thuận cho ra đời… thị trường sẽ đi lên. Đây là kịch bản các bên liên quan đều mong muốn. Tuy nhiên, để có kịch bản này, cần rất nhiều điều kiện tích cực hội tụ. Kịch bàn này đã từng xảy ra vào năm 2004 trong chu kỳ của thị trường giai đoạn 2003-2013.

- Kịch bản tiêu cực:

Kịch bản này là khi một hoặc một vài yếu tố tích cực không diễn ra, hoặc thậm chí những vấn đề tiêu cực xuất hiện. Đặc biệt, trong bối cảnh thị trường vừa trải qua những khó khăn trong giai đoạn 2022-2023, những yếu tố tiêu cực dù ít cũng có những tác động mạnh đến thị trường bất động sản. Thị trường có thể sẽ tiếp tục khó khăn. Kịch bản này cũng ít xảy ra nhưng không phải không có. Kịch bản này đã xảy ra vào năm 2014 trong chu kỳ 2013-2023.

- Kịch bản trung tính:

Kịch bản này là kịch bản trung tính. Tất cả các yêu cầu đối với phương án này đều diễn ra ở mức kỳ vọng và cũng không quá thuận lợi. Khi đó, thị trường bắt đầu đi lên, không bùng nổ nhưng sẽ tạo thuận lợi cho 2 năm 2025-2026 – đây là 2 năm được kỳ vọng sẽ có những bứt phá đối với thị trường bất động sản. Trên thực tế, những năm 1995-1996; 2005-2006; 2015-2026 đều là những năm thị trường bất động sản có bứt phá mạnh trên hầu hết tất cả các bình diện. Tuy nhiên, năm 1994, 2004, 2014 không giống nhau – có chuyển biến nhưng không đồng loạt bứt phá.

Giải pháp đề xuất

Để phát triển lành mạnh, bền vững thị trường bất động sản giai đoạn mới, các giải pháp cần tập trung thực hiện gồm:

Một là, đẩy nhanh quá trình ban hành văn bản hướng dẫn thi hành các luật mới được ban hành. Đi liền với đó là ban hành các văn bản cần thiết để xử lý các vấn đề có tính chuyển tiếp cũng như hài hòa hóa các văn bản mới ban hành với các văn bản đã ban hành như vấn đề quy hoạch đất cấp tỉnh; vấn đề sàn giao dịch bất động sản; vấn đề huy động nguồn lực từ khai thác đất tại các địa bàn lân cận các công trình hạ tầng; về hệ thống tái thế chấp; hệ thống quỹ tiết kiệm tương hỗ; quỹ đầu tư tín thác bất động sản.

Hai là, xử lý triệt để các tồn đọng của thị trường căn hộ - văn phòng, trái phiếu doanh nghiệp bất động sản; các dự án đang tồn đọng về pháp lý. Đồng thời, đưa vào vận hành các công cụ tài chính mới cho thị trường bất động sản.

Ba là, rà soát trên thực tế các quy trình có liên quan đến thị trường bất động sản như phê duyệt quy hoạch dự án; phê duyệt đấu thầu đất của dự án; xem xét tín dụng cho dự án… theo hướng nhanh, gọn, công khai, minh bạch và khả thi đối với các dự án phù hợp quy hoạch.

Bốn là, công khai các quy hoạch các cấp. Hầu hết các tỉnh đã được thông qua quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tỉnh. Các phương án bố trí đất cấp tỉnh, như hệ quả, sẽ được thông qua. Các quy hoạch cần được công khai sớm nhất có thể, nhất là quy hoạch cấp tỉnh và cấp huyện.

Năm là, tiếp tục các giải pháp vĩ mô theo hướng hỗ trợ đối với thị trường bất động sản: về tiếp cận tín dụng, về lãi suất, về thuế, về phát triển hạ tầng, về các công cụ tài chính phái sinh mới…

Kết luận

Thị trường bất động sản năm 2024 sẽ chuyển biến, tùy thuộc rất nhiều yếu tố. Trong đó, yếu tố chờ là một trong những điểm rõ nét nhất và sẽ tác động mạnh mẽ nhất đến thị trường bất động sản nếu được giải quyết thỏa đáng. Một chu kỳ tăng trưởng mới của thị trường bất động sản sẽ phụ thuộc rất lớn vào hành động của các bên hữu quan trong năm 2024.

Tài liệu tham khảo:

1. Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XIII, 2022. Nghị quyết số 18-NQ/TW Hội nghị lần thứ năm Ban chấp hành Trung ương Đảng Khóa XIII, ngày 16/6/2022 về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao;
2. Quốc hội 2023. Luật Đất đai 2024. Luật Đất đai số 31/2024/QH15 được Quốc hội nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khóa XV, kỳ họp bất thường lần thứ năm thông qua ngày 18/01/2024, có hiệu lực vào 1/1/2025;
3. Quốc hội, 2024. Luật Nhà ở. Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 27-11-2023 của Quốc hội Khóa XV được thông qua ngày 27/11/2023, có hiệu lực vào 1/1/2025;
4. Quốc hội, 2023. Luật Kinh doanh bất động sản. Luật số 29/2023/QH15 của Quốc hội Khoa XV thông qua ngày 28/11/2023, có hiệu lực vào 1/1/2025.