Tình trạng này đã xảy ra một thời gian dài, các cơ quan chức năng đã phát hiện nhiều sai phạm xây dựng tại các dự án bất động sản. Các hình thức sai phạm chủ yếu là tự ý thay đổi công năng, chia nhỏ căn hộ, làm tăng mật độ dân cư, ảnh hưởng không nhỏ đến đời sống của cư dân. Tuy nhiên, hình thức phạt cho tồn tại, tiền nộp phạt thấp đã khiến nhiều chủ đầu tư tỏ ra “nhờn thuốc”. 

Quyết định không hợp lòng dân 

Tình trạng vi phạm thiết kế dự án ở Golden West về tuân thủ chỉ đạo của cơ quan chức năng về hạng mục hành lang, ô thoáng các tầng với mục đích biến ô thoáng thành căn hộ để bán của chủ đầu tư. 

Bất chấp người dân sinh sống tại chung cư đó mong muốn một giải pháp mạnh tay, để tòa nhà trở lại đúng với thiết kế khi chào hàng, bất chấp những kiến nghị cư dân liên tục được phản ánh lên các cấp có thẩm quyền, những sai phạm vẫn ngang nhiên tồn tại. 

Chủ đầu tư dự án chung cư Hồ Gươm Plaza đã tự ý điều chỉnh cơ cấu căn hộ tăng thêm gần 200 căn từ việc biến các tầng làm văn phòng thành căn hộ để ở. Các vi phạm này đã bị Thanh tra Bộ Xây dựng xử phạt và yêu cầu nộp khắc phục hậu quả chưa tới… 3 tỷ đồng. Những quyết định kiểu này không nhận được sự ủng hộ của người dân 

Luật sư Lê Lương Ngọc, Đoàn Luật sư Hà Nội, cho rằng phạm vi liên quan đến mua bán tài sản như bất động sản đã được điều chỉnh bởi Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở quy định minh bạch thông tin với những sản phẩm mà chủ đầu tư cung cấp và quảng cáo cũng phải trên tài sản hiện hữu của chủ đầu tư, nếu không sẽ vi phạm vào quy định lừa dối người tiêu dùng. Một điểm nữa của Luật Dân sự đối với những cam kết về dân sự thì chủ đầu tư phải có nghĩa vụ buộc phải thực hiện. 

Đâu là nguyên nhân dẫn đến việc các chủ đầu tư “nhờn thuốc”? Một số chuyên gia cho rằng với quy định hiện nay, số tiền khắc phục hậu quả vi phạm xây dựng tính bằng 50% đơn giá xây dựng các phần diện tích sai phép, chứ không phải theo giá thị trường. 

Thanh tra Sở Xây dựng Hà Nội cho biết chỉ các vi phạm mức chấp nhận được và ít ảnh hưởng mới được nộp tiền để tồn tại. Tuy nhiên, thực tế là trong khi chủ đầu tư có thể thu tới hàng chục, hàng trăm tỷ đồng từ việc bán căn hộ sai phép thì số tiền nộp phạt cho Nhà nước lại quá ít ỏi. 

Từ ngày 15/1/2018, Nghị định số 139/2017/NĐ – CP quy định xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động đầu tư xây dựng bắt đầu có hiệu lực, các chủ đầu tư vi phạm sẽ bị phạt ở mức nặng hơn. Cụ thể, vi phạm trong đầu tư xây dựng có thể bị phạt 1 tỷ đồng – tuy nhiên đây cũng chỉ là mức phạt hành chính tối đa. 

Ai chịu trách nhiệm? 

Đánh giá về chế tài đối với các chủ đầu tư không tuân thủ pháp luật, ông Nguyễn Ngọc Thành – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, nhấn mạnh cần phải xử phạt nặng hơn và nghiêm khắc hơn để các cơ quan có thể loại bỏ hoặc ngăn chặn dần những vi phạm hoặc lỗi của chủ đầu tư. Bằng kinh nghiệm thực tế, nếu các chủ đầu tư không chuyên nghiệp có thể vì quản lý của mình còn non kém, thiếu tính chuẩn mực dẫn đến hậu quả nghiêm trọng. 

Hiện mức xử phạt đã cao hơn so với Nghị định số 180/2007/NĐ-CP trước đây, tức là vẫn chưa thoát khỏi “giơ cao đánh khẽ”, nhưng điều cần thiết lúc này là từng bước đưa hoạt động kinh doanh bất động sản đi vào nền nếp. Trước tiên đó là việc chuyên nghiệp hóa vai trò của các chủ đầu tư. 

Ông Nguyễn Mạnh Hà, nguyên Cục trưởng Cục Quản lý Nhà ở và Thị trường bất động sản, Bộ Xây dựng cho rằng Nghị định số 139/2017/NĐ-CP ra đời là căn cứ vào các quy định của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. “Những cái gì có ở Luật Nhà ở thì Nghị định số 139/2017/NĐ-CP cụ thể hoá hành vi đó nếu như chủ đầu tư vi phạm hành vi đó thì phải xử phạt”, ông Hà nói.

Mục đích của Chính phủ là nâng cao tính chuyên nghiệp của chủ đầu tư và đảm bảo đầu tư phải thực hiện đúng pháp luật. Chính phủ đã quy định, sẽ thu hồi dự án, cấm không được làm tiếp các dự án, không được giao làm chủ đầu tư các dự án nếu vi phạm nhiều lần. 

Như vậy, khó khăn trong xử lý sai phạm xây dựng không phải chỉ ở số tiền nộp phạt, mà phải chỉ ra gốc rễ của sai phạm. Thực tế cho thấy nhiều sai phạm tuy đã rõ, nhưng việc xử lý hết sức chậm chễ, cố tình kéo dài thời gian. 

Lực lượng thanh tra xây dựng đóng ở dưới địa bàn nhưng lại thuộc quản lý của Sở Xây dựng. Lực lượng này chỉ có chức năng kiểm tra, phát hiện, báo cáo sai phạm, còn xử lý như thế nào lại do chính quyền quận, huyện thực thi. 

Việc có quá nhiều đầu mối cơ quan quản lý nhưng không rõ cơ quan nào phải chịu trách nhiệm, cộng thêm số tiền nộp phạt kiểu “giơ cao đánh khẽ” phải chăng chính là đất dung dưỡng cho các hành vi cố ý vi phạm hoạt động xây dựng tiếp tục tồn tại.