Luật sư điều hành Công ty Luật LPVN ông Nguyễn Văn Lộc cùng Giám đốc Công ty Luật Thịnh Việt Trí, ông Lương Ngọc Đinh, và chuyên gia pháp lý Nguyễn Tấn Phong đã nêu ra những rủi ro này trong cuốn sổ tay pháp lý bất động sản: Bên mua cần biết luật lệ gì? TBKTSG Online đã liên hệ với luật sư Nguyễn Văn Lộc về thông tin trong cuốn sách và ghi nhận lại.

Trong sổ tay, các luật sư và chuyên gia pháp lý đưa ra 12 nguy cơ tiềm ẩn mà người mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể gặp phải.

1. Dự án chưa được phép triển khai nhưng chủ đầu tư vẫn bán. Cụ thể là giấy tờ về quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án và thiết kế bản vẽ thi công… chưa được các cấp có thẩm quyèn phê duyệt.

2. Dự án chưa đủ điều kiện huy động vốn nhưng đã rao bán, bắt đầu nhận đặt cọc, đặt chỗ. Thậm chí, chủ đầu tư uỷ quyền cho đơn vị môi giới hoặc công ty con đứng ra ký hợp đồng nhận tiền của bên mua khi chưa đủ điều kiện cho huy động. Điều này bảo vệ cho chính chủ đầu tư nhưng đây lại là hành vi bị pháp luật nghiêm cấm.

3. Dự án vướng kiện tụng, tranh chấp giữa các bên liên quan nhưng người mua không biết. Hậu quả của dự án sau vụ kiện chính là tổn thất của bên mua.

4. Hợp đồng không đúng. Trong trường hợp này, chủ đầu tư áp đặt luật chơi, hợp đồng đa nghĩa. Nếu có vướng mắc thì hợp đồng không bảo vệ được bên mua khi kiện tụng.

5. Dự án chậm bàn giao cũng là một nguy cơ tiềm ẩn. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng thời hạn, cũng không muốn bồi thường mà trì hoãn kéo dài, giải thích với bên mua là “thông lệ ngành như vậy”.

6. Lãi suất ngân hàng thay đổi: có thể do nhà nước ra quy định mới siết chặt tín dụng hoặc cân đối ngân sách khiến ngân hàng thay đổi lãi suất theo hướng tăng hoặc thêm điều kiện.

7. Dự án bị chuyển nhượng cũng là vấn đề mà người mua cần lưu tâm. Chủ đầu tư vì lý do của riêng mình, chuyển nhượng dự án cho bên khác. Ngân hàng bảo lãnh và ngân hàng nhận thế chấp có thể biết nhưng người mua không biết. Chính sách bán hàng của chủ đầu tư mới có thể thay đổi.

8. Nhà không đúng cam kết ban đầu. Chủ đầu tư bàn giao nhà không đúng chất lượng công trình, kết cấu, thiết kế so với nhà lúc giới thiệu, quảng cáo, nhà mẫu; tiện ích và dịch vụ đính kèm không đúng với giới thiệu ban đầu.

9. Chủ đầu tư không cấp giấy chứng nhận cho người mua. Trong trường hợp này, chủ đầu tư có thể vì lý do gì đó, có thể không nghiệm thu công trình do xây dựng sai phép, chưa nộp tiền sử dụng đất, chưa hoàn thành thủ tục pháp lý theo đúng quy định, dẫn đến không thể cấp giấy chứng nhận cho bên mua.

10. Xung đột khi nhận nhà. Chủ đầu tư và bên mua tranh chấp về các khoản phí quản lý, phí sử dụng tiện ích khi bắt đầu nhận nhà.

11. Lách thuế. Chủ đầu tư bán sỉ cho người thân với giá thấp, sau đó người thân sẽ ký ủy quyền cho nhà môi giới là công ty con của chủ đầu tư để bán với bên mua. Hợp đồng ký với giá thấp nhưng bên mua phải trả theo giá cao. Do đó, khi có tranh chấp phát sinh hoặc vi phạm của một bên dẫn đến thanh lý hợp đồng thì áp dụng giá trị để thanh toán và hoàn trả lại cho bên mua với giá thấp.

12. Lừa đảo. Có nhiều hành vi lừa đảo từ bên bán trong các dự án bất động sản hình thành trong tương lai. Chẳng hạn, nhận tiền rồi bỏ trốn; mua một căn bán cho nhiều người; bán xong căn hộ vẫn đi thế chấp ngân hàng để phục vụ mục đích riêng.