Trong những tháng đầu năm 2020, thị trường nhà chung cư TP. Hồ Chí Minh xuất hiện trường hợp đại hạ giá căn hộ penthouse để xả hàng tồn và nhiều căn hộ diện tích lớn rơi vào tình cảnh ế ẩm kéo dài.

Ông Nguyễn Lộc Hạnh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Ngọc Châu Á nhận định, căn hộ cỡ lớn 200-300 m2 hay penthouse (còn có tên gọi mỹ miều là biệt thự trên không) đang phải đối mặt với xu hướng tiêu dùng và đầu tư thực dụng hơn so với cách đây một thập niên. Ông Hạnh chỉ ra 5 nguyên nhân khiến căn hộ diện tích lớn thường rơi vào tình cảnh ế ẩm triền miên.

Nặng vốn

Căn hộ được mua bán, đầu tư tính theo đơn vị m2. Giá bán của từng sản phẩm theo 3 yếu tố: vị trí dự án và vị trí tầng, diện tích, view (hướng nhìn), trong đó diện tích là yếu tố tác động trực tiếp đến khung giá. Cụ thể, căn hộ diện tích càng lớn, tổng giá trị tài sản càng cao, đồng nghĩa với việc người mua phải có tiềm lực tài chính mạnh mới "ôm" nổi các căn penhouse hay căn hộ 200-300 m2.

Căn hộ 2 phòng ngủ, diện tích bình quân 60-70 m2 hoặc 75 m2 là diện tích được ưa chuộng vì loại nhà này đáp ứng được nhu cầu phổ biến của gia đình trẻ, 2 vợ chồng và một hoặc 2 con nhỏ với 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh. Loại này nhà đầu tư mua bán lại cho nhu cầu ở thực hoặc đầu tư đều thuận lợi.

Trong khi đó, căn hộ 3 phòng ngủ thường có diện tích trung bình 90-100 m2 hoặc lớn hơn, có những căn 200-300 m2. Nếu chung cư nằm ở quận 7, TP. Hồ Chí Minh, giá bình quân 40-45 triệu đồng mỗi m2 thì một căn hộ diện tích lớn lên đến ngưỡng 4-5 tỷ đồng. Tại quận 8, tổng giá trị chung cư cỡ lớn dao động trong ngưỡng 3,2-4 tỷ còn tại phố nhà giàu quận 2 căn hộ lớn có thể vọt lên vùng giá 5-8 tỷ đồng mỗi căn và đây là số tiền không nhỏ. Điều này cho thấy căn hộ diện tích càng lớn giá thành càng vượt quá khả năng chi trả của đại đa số người mua để ở cũng như nhà đầu tư.

Phí cao

Ngoài việc nặng vốn, phí quản lý căn hộ và phí bảo trì được tính theo số m2 cũng tạo thêm gánh nặng cho khách mua căn hộ lớn. Ví dụ: phí quản lý căn hộ thu hàng tháng sẽ được tính bằng đơn giá mỗi m2 nhân với diện tích căn nhà. Còn phí bảo trì được thu một lần trước khi nhận nhà tính theo công thức 2% tổng giá bán căn hộ.

Như vậy, khoản phí của một căn hộ diện tích lớn có thể cao hơn gấp 3-4 lần diện tích nhỏ. Nếu mua để ở, khách hàng vào thế buộc phải chấp nhận khoản phí này nhưng nếu để đầu tư, ngày nào còn ôm tài sản chưa xả được hàng thì ngày đó phải trả phí cao dù căn hộ có được khai thác, sử dụng hay không.

Kén khách thuê

Khảo sát thực tế thị trường cho thuê căn hộ ở cả khu Đông lẫn khu Nam TP. Hồ Chí Minh, hai địa bàn được đánh giá sôi động nhất TP. Hồ Chí Minh, cho thấy căn hộ 1-2 phòng ngủ, diện tích 45-75 m2 được khách thuê ưa chuộng hơn loại nhà nhiều hơn 3 phòng ngủ và rộng đến vài trăm m2.

Khách thuê châu Á thường có xu hướng ở nhà nhỏ trong khi khách thuê châu Âu cũng không lãng phí tiền vào căn hộ quá lớn vì nếu có nhu cầu ở nhà to họ thuê biệt thự. Thực tế biên lợi nhuận từ việc cho thuê các căn hộ lớn cũng không hấp dẫn bằng các căn hộ nhỏ. Ngoài ra việc kén khách thuê còn khiến căn hộ bị bỏ trống thường xuyên, gây lãng phí và khiến chủ tài sản mất đi chi phí cơ hội.

Rủi ro về thanh khoản

Mua dễ bán khó là cụm từ thường được môi giới bất động sản dùng để nhắc đến căn hộ diện tích lớn hoặc ngoại cỡ đôi ba trăm m2. Nhu cầu ở thật và đầu tư đang phân hóa thị trường căn hộ TP. Hồ Chí Minh một cách mạnh mẽ khiến cho loại nhà cao tầng diện tích lớn mất đi lợi thế khi đặt lên bàn cân với căn hộ kích cỡ nhỏ hơn.

Cụ thể, giới đầu tư chuộng căn diện tích nhỏ, tổng giá trị vừa phải, dễ ra hàng (bán được cho nhà đầu tư thứ cấp). Những căn hộ 1 phòng ngủ luôn bán nhanh và đơn giá cao hơn 15-20% so với căn 2 phòng ngủ. Tương tự, căn 3 phòng ngủ trở lên sẽ có giá bán mỗi m2 rẻ hơn nhà diện tích nhỏ. Điều khiến giới đầu tư F1 lo ngại là đến khi bán tài sản này cho F2 vẫn phải dùng chiêu bài giảm giá để kích cầu mới đẩy được hàng đi. Tình trạng này dẫn đến biên lợi nhuận các căn hộ ngoại cỡ bị thu hẹp và hiệu quả của suất đầu tư kém hơn căn hộ nhỏ.

Lãi thấp hơn các bất động sản liền thổ cùng giá trị

Theo ông Hạnh, khi dòng tiền bỏ vào căn hộ diện tích lớn từ ngưỡng 5 tỷ đồng một căn trở lên, người mua cũng có nhiều lựa chọn hơn về vị trí chung cư gần hơn hoặc loại tài sản khác như nhà liền thổ, nhà phố hẻm. Ngoài ra với thị trường bất động sản đang phát triển, nếu có 5-7 tỷ đồng trong tay nhiều người chọn chia trứng ra làm nhiều rổ, chia rộng danh mục đầu tư ra để tránh rủi ro. Có thể ở một căn diện tích vừa phải hoặc đi thuê sau đó đầu tư loại hình khác có hiệu suất sinh lời cao hơn.

Đối với người Việt, nhà ở là loại tài sản đặc biệt, nhưng chung cư có biên độ tăng giá không cao bằng bất động sản liền thổ, đồng thời theo thời gian căn hộ bắt đầu hư hao, hỏng hóc khó sửa chữa hơn nhà gắn liền với đất, kéo theo giá trị bị ảnh hưởng. Vì vậy, đại đa số người Việt có tâm lý bảo thủ chọn đất nền, nhà phố, biệt thự làm kênh trú ẩn an toàn và không bỏ quá nhiều tiền vào nhà chung cư dù mục đích để ở hay đầu tư.

Tuy nhiên, CEO Ngọc Châu Á cho biết thêm, ở phân khúc chung cư từ cao cấp đến hạng sang tọa lạc ở vị trí lõi trung tâm TP. Hồ Chí Minh chiếm tỷ trọng 1% toàn thị trường, nếu dự án có số lượng căn hộ giới hạn, nhà diện tích lớn vẫn được giao dịch dù giá ngất ngưỡng. Bởi lẽ đối tượng khách hàng tiêu thụ các căn hộ ngoại cỡ này thuộc nhóm siêu giàu, họ không cân nhắc, đắn đo quá nhiều như tầng lớp trung lưu.