Nắn dòng tín dụng vào đối tượng mua nhà

Theo Thông tư 22/2019/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của ngân hàng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, lộ trình đến năm 2022, tỷ lệ tối đa nguồn vốn ngắn hạn được sử dụng để cho vay trung - dài hạn sẽ giảm từ 40% như hiện nay xuống 37% vào tháng 10/2020 và 30% vào năm 2022 là nhằm kiểm soát rủi ro trong cho vay bất động sản.

Cơ quan quản lý cho rằng, lộ trình này không phải “siết” tín dụng bất động sản, mà giúp hạn chế rủi ro, nâng cao hiệu quả nguồn vốn vay. Đặc biệt, trong sự điều chỉnh giảm, vẫn hướng ưu tiên cho những người có nhu cầu nhà ở thực.

Trên thực tế, từ nhiều năm trước, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) liên tục đưa thông điệp kiểm soát tín dụng vào các lĩnh vực rủi ro, trong đó có bất động sản, khi thị trường vẫn tồn tại tình trạng đầu cơ, đẩy giá. Với nhiều giải pháp, tăng trưởng tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đến năm 2019 đã được kiểm soát “ở mức hợp lý”.

Cụ thể, đến cuối 2019 chiếm 32,12% dư nợ cho vay lĩnh vực bất động sản, tăng 8,11% so với cuối năm 2018; tín dụng phục vụ tiêu dùng bất động sản đáp ứng được nhu cầu của người tiêu dùng, chiếm 67,88% dư nợ cho vay bất động sản, tăng 25,69% và nợ xấu ở lĩnh vực này được kiểm soát ở mức thấp (1%).

Có thể thấy 2 cấu phần đã được tách bạch, cho vay kinh doanh bất động sản chiếm tỷ trọng thấp, còn cho vay mua nhà để ở phục vụ nhu cầu người dân chiếm tỷ trọng và tăng trưởng cao hơn.

“Thị trường bất động sản năm 2019 phát triển tương đối ổn định kể cả về nguồn cung, số lượng giao dịch, giá cả, dư nợ tín dụng và vốn đầu tư nước ngoài”, đánh giá của Bộ Xây dựng cho biết.

Điều này có nghĩa, thị trường bất động sản đã xác định nguồn vốn từ phía ngân hàng không còn dồi dào và thực tế, cái gọi là “siết” đã có lộ trình bởi Thông tư 36 từ năm 2014, chứ không bất thình lình.

Ông Nguyễn Quốc Hùng, Vụ trưởng Vụ Tín dụng các ngành kinh tế (NHNN) phân tích, Thông tư 22/2019 không ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản, mà hướng các ngân hàng cho vay mua nhà tới những khách hàng có nhu cầu thực về nhà ở, thúc đẩy phát triển phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ và nhà ở xã hội vốn đang thiếu nguồn cung, chứ không phải mua nhà để kinh doanh.

“Chủ trương này được nêu rõ trong quy định các khoản vay mua nhà dưới 1,5 tỷ đồng, các khoản vay mua nhà ở xã hội, mua nhà theo các dự án, chương trình hỗ trợ của Chính phủ áp dụng hệ số rủi ro 50%”, ông Hùng nhấn mạnh.

Còn theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế nhận định: “Sự tách bạch 2 đối tượng vay vốn như tại Thông tư 22/2019 sẽ ảnh hưởng tích cực hơn đối với thị trường bất động sản vì vay mua nhà, sửa chữa nhà vẫn chỉ chịu hệ số rủi ro 50%, còn kinh doanh bất động sản thì hệ số rủi ro ở mức 200%. Điều này giúp định hướng nguồn vốn ngân hàng tới lĩnh vực người mua nhà, cần được khuyến khích”.

Thực tế cho thấy, những quan ngại về bong bóng trên thị trường bất động sản trong năm 2019, tiềm ẩn rủi ro nợ xấu bùng phát khi đẩy mạnh tín dụng bất động sản là có, do vậy, các ngân hàng thương mại thay vì tập trung tín dụng cho chủ đầu tư dự án, thì đã đẩy mạnh cho vay mua nhà, đặc biệt là mua nhà để ở.

Bên cạnh đó, nhu cầu nhà ở của người dân Việt Nam được nhận định là rất lớn. Gắn với tốc độ tăng trưởng GDP hàng năm 6-7%, thu nhập bình quân đầu người cũng tăng lên rõ rệt và phản ánh năng lực của nhu cầu mua nhà rất lớn gắn liền với quá trình đô thị hóa đang diễn ra mãnh mẽ.

Ông Đỗ Tuấn Anh, Phó chủ tịch HĐQT Techcombank cho biết, trong lĩnh vực cho vay mua nhà ở, Ngân hàng đã dịch chuyển từ việc tập trung cho vay đối với các chủ đầu tư sang cho vay theo chuỗi giá trị để phân tán sự tập trung, bao gồm các nhà thầu xây dựng, các nhà phân phối với những khoản vay ngắn hạn, thay vì trước đây cho vay trung - dài hạn với chủ đầu tư và cho vay khách hàng cá nhân mua nhà để ở.

“Cùng với đó, điều quan trọng để giảm thiểu rủi ro là Techcombank lựa chọn đối tượng phân khúc khách hàng trọng tâm. Như với khách hàng vay mua nhà ở, chúng tôi lựa chọn phân khúc khách hàng thu nhập khá và thu nhập cao, là những người có năng lực tài chính tốt và thanh toán một cách đúng hạn. Trên thực tế triển khai cho vay mua nhà ở, tỷ lệ nợ xấu đối với mảng này của Techcombank rất thấp, dưới 1%”, ông Tuấn Anh cho biết.

Covid-19 mới là mối lo

Tất nhiên, trước những quy định mới, chắc chắn nguồn vốn của các ngân hàng phải thay đổi để đáp ứng yêu cầu, thị trường bất động sản là nơi hấp thụ vốn lớn cũng phải thay đổi.

Tuy nhiên, với những phân tích như trên, có thể thấy, nguồn vốn tín dụng vẫn được đảm bảo, đặc biệt cho các nhu cầu nhà ở thực.

Câu chuyện của thị trường bất động sản 2020 và các năm tới nằm nhiều hơn ở tác động bởi đại dịch.

Đến đầu tháng 5 này, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, do các ảnh hưởng từ đại dịch Covid-19, nhiều khách hàng đang thực hiện mua bán nhà gặp phải khó khăn tài chính, trong đó có khoảng 10% xin thanh lý hợp đồng mua nhà.

Việc siết chặt chi tiêu với các tài sản giá trị lớn của người tiêu dùng sẽ là bài toán lớn hơn với các chủ đầu tư, buộc tiến độ ra hàng phải có sự tính toán lại.

Theo báo cáo của Công ty Chứng khoán BIDV (BSC), nguồn cung mới tiếp tục giảm mạnh (giảm 50% so với cùng kỳ tại TP.HCM và giảm 60% so với cùng kỳ tại Hà Nội) do ảnh hưởng từ dịch Covid-19 khiến việc mở bán bị hoãn lại và những vấn đề pháp lý còn tồn đọng, trong khi nhu cầu vẫn tương ứng với nguồn cung.

Theo số liệu của JLL, tại TP. Hồ Chí Minh, lượng căn hộ giao dịch trong quý I/2020 đạt 1.980 căn (giảm 54% so với cùng kỳ 2019 và giảm 37,3% quý so với quýIV/2019), nguồn cung căn hộ mở bán mới trong quý I/2020 là 2.256 căn (giảm 50% so với cùng kỳ 2019 và giảm 52% quý so với quý IV/2019) chủ yếu ở các căn hộ phân khúc trung cấp và bình dân, đáp ứng nhu cầu thực.

Đây là mức thấp nhất kể từ năm 2014. Trong khi đó, nhu cầu đối với phân khúc cao cấp đã có những diễn biến chậm lại rõ nét hơn.

Còn tại Hà Nội, thị trường này cho thấy dấu hiệu tương đồng với thị trường TP.HCM. Theo số liệu của JLL, tổng số lượng căn hộ căn hộ mở mới quý I/2020 chỉ đạt 4.600 căn (giảm 60% so với cùng kỳ 2019 và giảm 35% quý so với quý IV/2019) - mức thấp nhất kể từ năm 2015; tổng số lượng căn hộ giao dịch trong quý I/2019 đạt 4.017 căn (giảm 70,5% so với cùng kỳ 2019 và giảm 42% quý so với quý quý IV/2019).

Quay lại với câu chuyện nguồn vốn cho thị trường bất động sản, một điểm đáng chú ý là cấu trúc nợ vay của ngành bất động giai đoạn 2019-2020 tương đối “khác biệt” và “khỏe mạnh” so với thời điểm khủng hoảng năm 2008.

Kênh trái phiếu hiện tại là kênh huy động chính của phần lớn doanh nghiệp bất động sản trong bối cảnh dư địa cho vay từ kênh ngân hàng bị hạn chế và cấu trúc huy động vốn dự án từ khách hàng chiếm đến khoảng 30-40% tổng cơ cấu so với năm 2008, giúp tỷ lệ sử dụng đòn bẩy (nợ/vốn chủ sở hữu) ở mức tương đối an toàn.

Tỷ lệ nợ vay/vốn chủ sở hữu của toàn ngành giảm nhe, từ mức 65,3% năm 2016 về mức 62,2% năm 2019, theo số liệu FiinPro.

BSC cho rằng, lợi nhuận doanh nghiệp bất động sản năm 2020 sẽ ít chịu tác động bởi đại dịch do hầu hết các dự án chung cư bàn giao đã được mở bán 2 năm trước đó.

Tác động tiêu cực lớn nhất của dịch bệnh đối với ngành bất động sản thương mại chủ yếu nằm ở việc hoãn lịch mở bán mới các dự án trong năm 2020, dẫn đến có thể thiếu hụt lợi nhuận ở một số doanh nghiệp có sản phẩm đất nền kỳ vọng mở bán và bàn giao trong năm nay, song song với đó, ảnh hưởng đến dòng tiền của các doanh nghiệp bất động sản.

Theo thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), tỷ trọng nguồn vốn rót vào lĩnh vực kinh doanh bất động sản hiện đứng thứ hai, sau lĩnh vực công nghiệp chế biến - chế tạo, chiếm gần 30% tổng dư lượng FDI đầu tư vào Việt Nam.

Nhiều chuyên gia nhận định, việc thu hút được dòng vốn đầu tư từ nước ngoài sẽ giúp chuẩn hóa thị trường bất động sản Việt Nam.