Mặc dù năm 2020 có sự chuyển biến pháp lý cho thị trường bất động sản (BĐS), nhưng theo các chuyên gia, vấn đề này vẫn chưa thể thay thế được Luật Đất đai chưa được sửa đổi. Do đó, nếu chưa được giải quyết triệt để, nguy cơ thiếu nguồn cung và dẫn tới “bong bóng” BĐS là rất lớn.

Vướng mắc lớn nhất là về pháp lý

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường BĐS đã suy giảm 5 năm qua. Điểm nghẽn về thể chế đang là vấn đề hàng đầu, và HoREA xem đó là vướng mắc cần tháo gỡ đầu tiên để minh bạch thị trường BĐS. Năm 2020 cũng là năm đánh dấu sự chuyển biến mạnh mẽ trong cải cách từ một số luật và nghị định.

"Năm 2021 có điểm hội tụ là Luật Đầu tư, Luật Xây dựng sửa đổi… có hiệu lực, là một trong những điều tạo thuận lợi cho thị trường BĐS”, ông Châu nói.

Đồng quan điểm, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT nhìn nhận, nhiều vấn đề pháp lý khiến thị trường BĐS bị chững lại khi các khoảng trống pháp luật chưa được lấp đầy. Điều này dẫn đến trong hai năm 2019 và 2020, số lượng dự án BĐS tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh giảm tới 10 lần so với giai đoạn trước đó.

Mặc dù Chính phủ đã và đang tiếp tục tháo gỡ khó khăn về pháp lý cho thị trường BĐS như Nghị định số 148, nhưng chưa thể thay thế được Luật Đất đai.

“Khoảng trống pháp luật trong việc thu hồi đất công bờ kênh, bờ mương hoặc đất do Nhà nước quản lý lại không được đề cập trong Nghị định 148”, ông Võ nhấn mạnh.

Hơn nữa, tại TP. Hồ Chí Minh còn nhiều dự án do các cơ quan nhà nước đang sử dụng thuộc diện phải sắp xếp lại thì phải chờ và tiếp tục dừng lại. Nhiều nơi có đất do các tổ chức sự nghiệp công, các nhà máy do ô nhiễm phải di dời cũng phải dừng lại.

Nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho rằng, năm 2021 vẫn sẽ có cơ hội rất lớn nhưng rủi ro cũng cao. Vào cuối năm 2020, khi nguồn cung giảm so với cầu khá nhiều dẫn đến giá BĐS tăng. Nếu tiếp tục tình trạng thiếu nguồn cung, trong 2-3 năm tới nguy cơ đầu cơ, "bong bóng" rất cao. Dấu hiệu là hiện nay có nhiều nhà cung cấp BĐS đang có “hàng” nhưng vẫn muốn giữ lại để 2-3 năm tới mới bung ra.

Thị trường tăng trưởng tốt?

Ông Trịnh Văn Quyết, Chủ tịch HĐQT Tập đoàn FLC nhận định, thị trường sẽ tăng trưởng tốt trong năm nay và những năm tiếp theo, thanh khoản cao hơn rất nhiều so với năm 2020.

“5 tháng cuối năm 2020, thị trường BĐS đã có những yếu tố bùng lên, tạo tiền đề cho năm 2021 sáng sủa hơn rất nhiều. BĐS thường nói là kiêng tháng Ngâu - tháng cô hồn, nhưng riêng trong năm 2020 từ thời điểm tháng 7 âm lịch, thị trường đã rực rỡ”, ông Quyết minh chứng.

TS. Võ Trí Thành, chuyên gia kinh tế cho rằng: "Nên suy nghĩ theo hướng tích cực cho năm 2021. Năm 2020 là năm vượt khó, 2021 sẽ là năm phục hồi trên cơ sở cải cách thế chể, tiếp tục cuộc cách mạng xanh và chuyển đổi số. Đây cũng là cơ hội để BĐS phát triển mở rộng thị trường".

Đồng quan điểm, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia tài chính - ngân hàng đánh giá, năm 2021 có 6 xung lực mới giúp thị trường BĐS phát triển bền vững.

Thứ nhất, thị trường BĐS đã và đang điều chỉnh rất nhanh và nhạy bén trong thời gian vừa qua. Bởi với dự báo tăng trưởng kinh tế vĩ mô của Việt Nam trong 10 năm tới ở mức 7%, thu nhập bình quân đầu người cũng tăng ở mức 6,5%. Đây là một xung lực lớn cho thị trường BĐS.

Thứ hai, xung lực pháp lý. Các văn bản pháp luật đã được tinh giản và sửa đổi đáng kể. Trong đó nổi bật là Luật Đầu tư, Luật Chứng khoán, cho phép huy động vốn qua việc thành lập quỹ. Năm 2021, xung lực từ việc sửa đổi các văn bản này chắc chắn sẽ tác động tốt đến việc huy động vốn của doanh nghiệp BĐS.

Thứ ba, xung lực từ việc dịch chuyển chuỗi cung ứng, chuỗi sản xuất. Điển hình như trong số 30 doanh nghiệp Nhật Bản chuyển dịch đầu tư có tới 15 doanh nghiệp chọn Việt Nam, trong đó có cả doanh nghiệp lớn và doanh nghiệp nhỏ.

Thứ tư, giải ngân vốn đầu tư công. Khi kinh tế suy thoái thì đầu tư công là một kênh tạo ra hệ số lan toả cực kỳ lớn. Năm 2020, việc quyết liệt giải ngân vốn đầu tư công đã đóng góp khoảng 6,5% - tương ứng 0,02 điểm phần trăm trong mức 2,91% tăng trưởng GDP.

Thứ năm, xung lực từ chuyển đổi số cực kỳ nhanh và hiệu quả. Trong số các doanh nghiệp BĐS ngoài việc đầu tư chuyển đổi số để bán hàng, marketing, việc áp dụng công nghệ số cũng là một kênh tốt để huy động vốn.

Thứ sáu, xung lực từ lãi suất. Hiện, lãi suất cho vay đang thấp nhất trong vòng 15 năm, ở mức 8-10% tuỳ vào thời hạn. Trong khi giai đoạn năm 2011-2012, lãi suất cao gấp đôi so với hiện nay. Đây là thời điểm thuận lợi để cá nhân, hộ gia đình mua nhà, kể cả đi vay.

Tuy nhiên, TS. Cấn Văn Lực cũng chỉ ra 4 rủi ro liên quan đến thị trường BĐS trong năm 2021. Đó là rủi ro pháp lý, rủi ro dịch bệnh, rủi ro về đòn bẩy tài chính và rủi ro vay nợ.