Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) mới đây đã công bố báo cáo thị trường bất động sản quý II/2021, theo đó ghi nhận phân khúc căn hộ nhà ở tại thị trường Hà Nội tiếp tục giảm sút. Tổng lượng cung đủ điều kiện bán hàng trong 6 tháng chỉ bằng 42,7% so với cùng kỳ năm 2019 và 67,2% so với cùng kỳ năm 2020.

Tổng sản phẩm nhà ở chào bán trên toàn thị trường Hà Nội đạt 4.578 sản phẩm. Gồm 3.726 căn hộ và 852 thấp tầng. Giao dịch đạt 1.094 sản phẩm, tỷ lệ hấp thụ trung bình đạt 23,9%. Trong đó, thấp tầng là dòng sản phẩm có tỉ lệ hấp thụ tốt nhất với 49,8%, căn hộ cao cấp có tỉ lệ hấp thụ thấp chỉ đạt 9,2%.

Đáng chú ý, trong quý II ghi nhận có lượng lớn sản phẩm tồn kho từ quý I nhưng không được tiếp tục chào bán. So với cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2020, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường 6 tháng đầu năm 2021 chỉ đạt 85,1%. So với cùng kỳ 6 tháng đầu năm 2019, lượng căn hộ chào bán trên toàn thị trường chỉ đạt 51,7%. Đáng quan ngại là trong quý II/2021 không có dự án mới nào tại thị trường Hà Nội được cấp giấy phép đủ điều kiện bán hàng.

VARS cho hay, biến động sốt đất mạnh và dịch bệnh Covid-19 kéo dài, theo đó  thị trường Hà Nội trong quý II/2021 có ít giao dịch. Các chủ đầu tư cũng vì vậy mà hạn chế chào bán để thăm dò thị trường, giá cũng không có hiện tượng điều chỉnh, sản phẩm căn hộ chủ yếu nằm ở các quận như: Hoàng Mai, Từ Liêm, Đống Đa, Cầu Giấy.

Nhận định về diễn biến thị trường nhà ở trong 6 tháng cuối năm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam chia sẻ thông qua 6 yếu tố.

Thứ nhất, ngay từ đầu quý II/2021, Việt Nam đối diện đợt dịch Covid lần thứ 4. Đợt dịch lần này nguy hiểm nhất, lây lan trên diện rộng và kéo dài nhiều tháng đã gây ảnh hưởng rất lớn cho cả nền kinh tế và thị trường bất động sản.

Thứ hai, do ảnh hưởng Covid-19 thu nhập người dân trên tổng thể bị suy giảm. Và theo nguyên lý kinh tế vĩ mô, nhu cầu sử dụng sản phẩm giảm đi, giá bán cũng bị áp lực giảm.

Nhưng trên thực tế thị trường lại cho thấy những dấu hiệu không phù hợp quy luật và nguyên lý, đó là cầu thực giảm, thể hiện ở số lượng giao dịch giảm, nhưng tổng tiền vào thị trường có nhu cầu đầu tư bất động sản lại đang cho thấy có dấu hiệu mạnh lên. Nguyên nhân bởi một lượng lớn tiền rút từ các lĩnh vực, thị trường khác (chứng khoán, ngoại hối, các ngành kinh tế suy yếu khác) đang đổ mạnh vào thị trường bất động sản tìm cơ hội đầu tư mua sắm.

Thứ ba, nhận dạng lực cầu đầu tư gia tăng, nhiều ngành kinh tế ở Việt Nam bị thu hẹp hoạt động vì Covid-19 nên đã chuyển vốn vào thị trường bất động sản để tìm kiếm cơ hội tốt hơn. Dẫn đến tổng lượng tiền sẵn sàng thanh toán mua bất động sản tăng, làm tổng cầu bất động sản tang.

Tuy nhiên, bản chất của đầu tư này sẽ là đầu tư ngắn hạn (hết Covid-19, dòng tiền sẽ quay về thị trường cũ), chỉ cung muốn sinh lợi cao và nhanh. Bên cạnh đó, vì thiếu kinh nghiệm nên nhà đầu tư hay tham gia theo kiểu đám đông và dễ bị dụ dỗ, mắc bẫy…Ngoài ra, khi phát hiện nguy hiểm, nhà đầ tư sẽ tìm cách cắt lỗ, tháo chạy.

Do vậy không bền vững, gây hậu quả đẩy giá bất động sản nói chung, giá nhà lên cao và không có lợi cho khách hàng có nhu cầu thực sự.

Thứ tư, về nguồn cung, kể từ 2019, nguồn cung ra thị trường đã bắt đầu dần khan hiếm và cho đến nay, tình trạng này cũng không mấy được cải thiện. Theo nguyên lý, khi cầu tăng hàng hóa thiếu hụt thì cung sẽ gặp cầu ở mức giá cao hơn. Điều đó lý giải hiện tượng nhà ở tăng giá mạnh thời điểm 2020 đến nay. Tình trạng này có thể còn tiếp diễn vào nửa cuối năm nay.

Thứ năm, về cung thị trường thứ cấp, từ năm 2019 và đặc biệt là năm 2020 giá bất động sản có hiện tượng tăng mạnh và nhanh, nhất là phân khúc căn hộ cao cấp. Lợi dụng tình hình thị trường thiếu nguồn cung, giá căn hộ tại TP.HCM bị đẩy tăng gần 100% so với thời điểm năm 2018. Nhưng hiện tại mức giá này có rất ít giao dịch, thanh khoản trên thị trường kém. Trước tình thế này, các nhà đầu tư ồ ạt tung hàng ra bán, chấp nhận giảm, lỗ sâu để thu hồi vốn, dẫn đến nguồn cung ở thị trường thứ cấp có lượng hàng khá dồi dào nhưng tiêu thụ chậm.

Thứ sáu, giá bất động sản tăng theo phân tích ở trên là do bị đẩy giá. Nhưng thực tế hiện nay giá bất động sản tương lai cũng đang đối mặt với áp lực phải tăng giá, bởi một số yếu tố: Giá đất trên thị trường sau cơn sốt nhiều nơi vẫn còn ở mức cao nên đền bù giải phóng mặt bằng sẽ cao. Khung giá đất ở rất nhiều địa phương bị điều chỉnh tăng lên 15%. Vật liệu xây dựng và các yếu tố đầu tư xây dựng đều đã tăng khoảng 50% (nhóm chi phí này chiếm tỷ trọng trên 50% giá thành đầu vào bất động sản). Thủ tục phê duyệt dự án kéo rất dài, do vướng mắc quy định pháp luật dẫn đến tăng chi phí và chi phí cơ hội là rất cao. Điều đó, khiến giá nhà những tháng cuối năm sẽ không suy giảm.

Ông Đính kiến nghị: “Cơ quan quản lý Nhà nước cần đẩy nhanh hơn nữa quá trình sửa đổi quy định pháp luật để cải thiện nguồn cung nhà ở cho thị trường bất động sản. Bên cạnh đó là kiểm soát lạm phát và tình trạng tăng giá các yếu tố đầu vào của bất động sản. Cuối cùng là sớm kiểm soát được dịch bệnh và kích thích phát triển kinh tế ở các lĩnh vực kinh tế khác ngành bất động sản, nhằm điều chỉnh các dòng vốn F0 về đúng mục tiêu, đạt hiệu quả hóa nguồn lực quốc gia".