Tại tọa đàm đối thoại chính sách: "Quản lý và phát triển thị trường quyền sử dụng đất tại Việt Nam", tổ chức ngày 9/7, PGS.,TS. Hoàng Văn Cường, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân đánh giá, thị trường quyền sử dụng đất ở nước ta vẫn còn nhiều hạn chế, như: tình trạng mất cân đối cung cầu về đất đai trên các thị trường; bất cập cơ chế giá đất thị trường; quá trình chuyển dịch đất đai chưa đảm bảo hài hòa lợi ích của các bên, dẫn đến nhiều vụ tranh chấp, khiếu kiện…

Thiếu công cụ kiềm chế đầu cơ

Theo các chuyên gia, thị trường quyền sử dụng đất được xem là một loại hàng hóa đặc biệt, được coi là tài sản an toàn với tâm lý dù tiền có mất giá nhưng đất không mất giá. Đặc biệt, khi dịch Covid-19 bùng phát, hàng loạt các lĩnh vực kinh doanh khác bị ảnh hưởng nặng nề, nhu cầu đầu tư vào đất ngày càng tăng.

Thậm chí thị trường xuất hiện nhiều nhà đầu tư F0 (lần đầu tham gia thị trường) góp mặt trên thị trường đã gây ra cơn sốt giá bất động sản trên tất cả loại hình. Đáng nói, không chỉ đất nền và đất nông nghiệp mà cả sốt giá căn hộ, dự án nhà biệt thự, nhà phố và cả khu vực đô thị cũ, giá nhà đất tại khu vực đô thị cũ cũng tăng lên rất cao….

Theo các chuyên gia, hệ lụy lớn của những cơn sốt đất là đông đảo người thu nhập trung bình và thấp bị mất cơ hội vì mặt bằng giá đẩy lên quá cao. Như vừa qua có một dự án có giá 30-33 triệu đồng/m2 nhưng sau cơn sốt, giá bán đã được đẩy lên trên 50 triệu đồng/m2… Và cơ hội có nhà ở của người tiêu dùng có nhu cầu thật bị mất đi.

Trong khi đó, thị trường bất động sản Việt Nam có các đặc trưng riêng. Đó là không thừa nhận quyền sở hữu đất, chỉ thừa nhận quyền sử dụng đất. Đây là nguyên nhân căn bản dẫn đến sự chênh lệch quá lớn về giá bất động sản theo mục đích sử dụng.

Việc chuyển đổi mục đích sử dụng quyết định bởi các cơ quan quản lý có thẩm quyền sẽ dẫn tới các khoảng cách chênh lệch rất lớn về giá. Do sự phức tạp của quyền sử dụng đất nên quản lý bất động sản còn lúng túng, nhiều bất cập, cơ chế giá không phản ánh đúng cung - cầu của thị trường, dẫn đến tồn tại nhiều loại giá trong quản lý bất động sản ở nhiều cấp, ngành khi tính toán phí, thuế liên quan. Đây cũng là lỗ hổng cho tham nhũng chính sách đất đai phát triển.

TS. Hoàng Kim Huyền, Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cho rằng, Việt Nam đang thiếu công cụ kiềm chế cầu đầu cơ, nguyên nhân do chưa có thuế tài sản lũy kế cho những cá nhân, hộ gia đình sở hữu bất động sản thứ hai, thứ ba… Chính sách tín dụng cũng chưa tính tới việc kiềm chế cầu đầu cơ.

“Cầu đầu cơ càng lớn, càng nằm ngoài kiểm soát, thì giá cả trên thị trường giao dịch quyền sử dụng đất càng cao và biến động mạnh. Từ đó, khả năng tiếp cận nhà ở, đất kinh doanh, đất nông nghiệp của cầu thực càng yếu đi”, đại diện Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia nêu rõ.

Xoá bỏ tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi”

Với những bất cập như trên, theo chuyên gia Đặng Hùng Võ, quyền tài sản là “điểm nút” để thực hiện vốn hoá đất đai, một quá trình mang lại nguồn lực tài chính nội tại cho đầu tư phát triển đưa đất nước trở nên giàu mạnh.

Thực tế, việc thực hiện chức năng quản lý đất đai, trong đó có quản lý thực hiện giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, công nhận quyền sử dụng đất cũng do UBND cấp tỉnh và cấp huyện thực hiện đặt dưới sự quản lý của Bộ Tài nguyên và Môi trường.

"Như vậy, đang xảy ra tình trạng "vừa đá bóng, vừa thổi còi" và thiếu cơ chế kiểm soát quyền lực đối với chức năng Nhà nước quyết định về đất đai", ông Đặng Hùng Võ nói

Vì thế, vị chuyên gia này cho rằng, cần phải có quan niệm đúng về mối quan hệ giữa quyền sở hữu và quyền tài sản. Cần phân công lại chức năng quản lý của các Bộ, ngành, địa phương về đất đai trên nguyên tắc phân tán quyền lực.

Cụ thể, chức năng quyết định về đất đai thuộc chức năng quản lý của Bộ Tài chính, quyền quyết định cụ thể thuộc UBND cấp tỉnh và cấp huyện như hiện nay. Bộ Kế hoạch và Đầu tư thực hiện chức năng quản lý quy hoạch sử dụng đất gắn quy hoạch phát triển bền vững đất nước. Bộ Tài nguyên và Môi trường chịu trách nhiệm xây dựng và tổ chức triển khai pháp luật đất đai và quản lý theo ngành dọc hệ thống hành chính đất đai.

Đại diện Ủy ban Giám sát tài chính Quốc gia cũng chỉ ra một số vấn đề bất cập hiện nay như, UBND cấp tỉnh, huyện vừa được quyền phê duyệt vừa thay đổi, bổ sung quy hoạch vừa không chịu trách nhiệm giải trình về việc chậm công bố thông tin thay đổi, bổ sung quy hoạch, hay biến việc lấy ý kiến của các bên có lợi ích liên quan trong quy trình thành hình thức.

Cơ quan quản lý vừa được quyền quyết định chuyển đổi mục đích sử dụng đất vừa được quyền lựa chọn nhà thầu phục vụ các dự án này; hay vừa được quyền phê duyệt thay đổi quy hoạch mục đích sử dụng đất, vừa được phép thực hiện thay đổi quy hoạch (do mình phê duyệt) trong nhiệm kỳ. Trong khi đó, thiếu vắng giám sát độc lập và trách nhiệm giải trình trong quyết định thay đổi quy hoạch.

Trên cơ sở đó, khuyến nghị các cơ quan quản lý cần tập trung xây dựng các chính sách nhằm triệt tiêu “xung đột lợi ích” trong công cụ chính sách điều tiết thị trường hiện nay, cũng như tìm ra công cụ chính sách giảm đầu cơ. Trong đó, cần siết chặt kỷ cương về lập, thẩm định, phê duyệt và thực hiện quy hoạch tại mọi cấp chính quyền, tiếp tục hoàn thiện và sớm ban hành Luật thuế tài sản…