Đa phần những vụ tranh chấp các dự án chung cư phát sinh không phải vì lãi suất hay giá cả mà chủ yếu là những vấn đề liên quan đến pháp lý, tiến độ. Nhiều nhà đầu tư còn non kinh nghiệm và các khách hàng vẫn liên tục vấp phải vô số vấn đề pháp lý như thuế phí, thủ tục, vấn đề bảo lãnh…

Không chỉ toà nhà Tokyo Tower tại Hà Đông (Hà Nội) mới đây xảy ra tranh chấp vấn đề bảo lãnh dự án bất động sản khiến khách hàng như ngồi "trên lửa" mà trước đó, tại nhiều dự án ở TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội cũng lùm xùm quanh câu chuyện này.

Cần đăng ký xác nhận bảo lãnh

Tranh chấp tại dự án Tokyo Tower cho thấy vấn đề bảo lãnh của ngân hàng có bảo đảm an toàn cho khách hàng hay không đang là mối quan tâm của dư luận. Khi không nhận được bàn giao nhà đúng thời hạn 31/12/2017, khách hàng mới tìm hiểu kỹ vấn đề pháp lý trong bảo lãnh dự án.

Khi khách hàng tìm đến ngân hàng, được ngân hàng trả lời: Thời hạn bảo lãnh hợp đồng đã hết; khách hàng không tiến hành đăng ký xác nhận bảo lãnh nên không đủ điều kiện thực hiện bảo lãnh theo thư bảo lãnh đã được ngân hàng này phát hành trước đó.

Trong khi đó, nhiều khách hàng cho biết vào thời điểm mua nhà, họ không nắm được các quy trình, thủ tục, thời hạn bảo lãnh để yêu cầu chủ đầu tư và ngân hàng thực hiện theo đúng luật.

Câu chuyện éo le của khách hàng "đi đòi bảo lãnh" tại Tokyo Tower không phải là trường hợp duy nhất. Trước đó, tại một dự án chung cư cao cấp tại quận Thanh Xuân, Hà Hội, khách hàng cũng ngã ngửa khi được ngân hàng cho biết thư cam kết phát hành bảo lãnh của ngân hàng này ký với chủ đầu tư gần như không có giá trị.

Ngay sau khi có cam kết, từng khách hàng phải ký hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho căn hộ của mình. Khi đó, thủ tục bảo lãnh mới hoàn thành và ngân hàng mới có trách nhiệm bảo lãnh cho khách hàng khi có rủi ro xảy ra.

Tuy nhiên, do không nắm được quy định nên khách thấy thư cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư là đã yên tâm nên không đòi hỏi ký cam kết bảo lãnh riêng với ngân hàng và người mua nhà.

Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng.

Trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà đúng quy định, bên bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Như vậy, theo quy định pháp luật, việc chủ đầu tư yêu cầu ngân hàng cấp bảo lãnh cho dự án là điều bắt buộc trong kinh doanh bất động sản. Tuy nhiên, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc công ty CP Thanh Bình Hà Nội, cho rằng khi mua nhà, các khách hàng hiện nay dường như vẫn chưa xem xét thận trọng các quy định của việc bảo lãnh ngân hàng đối với căn hộ của mình theo đúng quy định pháp luật.

Bảo lãnh "nửa vời"

Theo ông Thanh, trong trường hợp khách hàng chưa nhận được cam kết bảo lãnh cho từng căn hộ của mình, khách hàng có thể xem xét lại cam kết bảo lãnh của ngân hàng với chủ đầu tư để nắm được các quy định bảo lãnh cụ thể, chủ đầu tư và ngân hàng chịu trách nhiệm đến đâu trong dự án để qua đó yêu cầu ngân hàng và chủ đầu tư thực hiện bảo lãnh theo đúng cam kết ban đầu.

"Trong trường hợp cam kết bảo lãnh chỉ mang tính chất chung chung, không cụ thể theo đúng quy định, khách hàng có thể khởi kiện theo quy định pháp luật", ông Thanh nói.

Đánh giá về vấn đề bảo lãnh của ngân hàng cho dự án bất động sản, ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng phần lớn các dự án hiện nay chỉ có bảo lãnh cho "phải phép", không nhiều dự án thực hiện được một cách nghiêm túc quy định này.

Theo ông Đính, để thực hiện việc bảo lãnh cho dự án, trước tiên ngân hàng sẽ phải ký với chủ đầu tư một văn bản nguyên tắc chấp thuận bảo lãnh cho dự án. Sau đó, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi cho ngân hàng hợp đồng mua, thuê mua nhà ở của khách hàng trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày ký.

Căn cứ theo hợp đồng, ngân hàng sẽ phát hành cam kết bảo lãnh dưới hình thức thư bảo lãnh cho từng khách hàng trong vòng 5 ngày làm việc kể từ khi nhận được hợp đồng mua, thuê mua nhà do chủ đầu tư gửi đến.

Mỗi khách hàng sẽ phải ký một hợp đồng bảo lãnh với ngân hàng để bảo lãnh cho chính căn hộ của mình và sẽ phải nộp phí bảo lãnh khoảng 1 –2% giá trị căn hộ cho ngân hàng theo thoả thuận. Khoản tiền này có thể nộp riêng hoặc được chủ đầu tư tính vào giá bán. Trong trường hợp khách hàng không muốn mất tiền, họ có thể không ký bảo lãnh với ngân hàng.

"Không chỉ Tokyo Tower, phần lớn các dự án bất động sản tại Việt Nam đều không nghiêm túc thực hiện bảo lãnh. Tại dự án Tokyo Tower, ngân hàng chưa cấp bảo lãnh cho từng căn hộ, quy định về bảo lãnh vì thế chưa có hiệu lực", ông Đính nói.

Trước đó, một lãnh đạo ngân hàng đã từng nói: "Dù đảm bảo được tính pháp lý cho khách hàng, song các ngân hàng sẽ khó có thể kiêm luôn vai trò kiểm soát chất lượng dự án. Vì vậy, năng lực, uy tín của chủ đầu tư là rất quan trọng, khách hàng nên chủ động trong việc lựa chọn dự án, nếu không đầu tư vào sẽ rất rủi ro".