Blockchain được ví như một cuộc “cách mạng” trên thị trường bất động sản toàn cầu. Nếu trước đây, để sở hữu một bất động sản ở vị trí đắc địa tại Bắc Mỹ, nhà đầu tư phải sở hữu một khối tài sản khổng lồ, đi cùng nhiều hoạt động xác minh, chi phí phát sinh. Thì hiện tại, với Blockchain, các nhà đầu tư với số vốn không quá “khủng” cũng có cơ hội sở hữu một phần tòa cao ốc ở New York.

Xu thế lan rộng toàn cầu

Vậy, Blockchain bất động sản là gì? Cắt nghĩa đơn giản, đó là khi các chủ dự án ủy quyền cho công ty công nghệ uy tín chia địa ốc của họ thành nhiều phần bằng nhau, sau đó mã hóa thành các token kỹ thuật số giao bán công khai, minh bạch trên các ứng dụng (app).

Điều này giúp các tài sản triệu USD trở thành các ô tài sản nhỏ, có giá trị thấp hơn, mở ra cơ hội đầu tư của nhiều người hơn. Sổ đỏ sẽ được cơ quan công nghệ được ủy quyền nắm giữ. Khách hàng sau khi “chốt mua” sẽ được cấp một tài khoản để quản lý, theo dõi khoản đầu tư của mình, với những thông tin cập nhật, rõ ràng.

Đầu tư bất động sản qua Blockchain thực tế không còn quá mới trên thế giới. HoREA lấy dẫn chứng, năm 2020, một cao ốc hạng sang trị giá 30 triệu USD tại TP. New York, Mỹ từng được chào bán qua Blockchain. Mã số token kỹ thuật số đại diện cho một phần giá trị tòa nhà được giao dịch như cổ phiếu và bất cứ nhà đầu tư trên thế giới nào cũng có thể sở hữu tỷ lệ % nhất định, tương ứng với số tiền họ mua token.

Hiện, ở Mỹ, công nghệ hóa bất động sản bắt đầu được đưa vào thử nghiệm với cuộc chạy đua về tiến độ ra mắt giữa các công ty tiên phong trong lĩnh vực này như Fluidity, Gretin hay Propellr Securities…

Không chỉ ở nền kinh tế lớn nhất thế giới, “cuộc chơi” bất động sản trên nền tảng Blockchain đã và đang bắt đầu lan rộng toàn cầu. Một biệt thự trị giá 24 triệu USD tại London (Anh) từng được mã hóa thành nhiều phần để rao bán. Chủ của biệt thự này là Lev Loginov, đồng sáng lập của London Wall, một công ty nhà đất có danh mục đầu tư lên đến hơn 700 triệu USD.

Đáng chú ý, hình thức này không chỉ dành riêng cho giới siêu giàu tại Mỹ, Anh hay những nước tiên tiến, các căn hộ bình dân tại Ukraine cũng đang được chào bán trên nền tảng Blockchain, với độ minh bạch, tin cậy cao, đồng thời có hình thức thanh toán đa dạng, từ đồng USD, bảng Anh, đến tiền số…

Một trong những giao dịch thành công gần đây nhất tại đất nước Đông Âu này được thực hiện bởi Propzy, một trong những startup đang dẫn đầu trong ứng dụng Blockchain vào ngành bất động sản.

Siết khoảng trống pháp lý

Ở Việt Nam, dù đã manh nha từ năm 2020, song đầu tư bất động sản qua Blockchain vẫn là một “sân chơi” khá mới, được rất nhiều nhà đầu tư và cả những cơ quan quản lý quan tâm.

Hồi đầu tháng 9/2021, một căn nhà phố tại Cần Giờ (TP. Hồ Chí Minh) đã được chia nhỏ thành 1.000 phần, gắn mã số Blockchain để chào bán, giá mỗi phần là 3,1 triệu đồng, khách hàng có thể mua một, hoặc nhiều phần.

Ông Nguyễn Tấn Phong, Chủ tịch HĐQT công ty Mooka, một đơn vị tiên phong trong việc đưa bất động sản vào mua bán trên nền tảng công nghệ, lý giải với Blockchain, các nhà đầu tư nhỏ cũng có thể sở hữu bất động sản tiền tỷ. Các nhà đầu tư có thể bán lại “cổ phần” cho nhau nếu muốn chốt lời.

“Các bất động sản trên Blockchain sẽ được thẩm định kỹ về giá bán và pháp lý. Khách mua sẽ chia sẻ cơ hội đầu tư bằng hình thức mua chung, đầu tư chung căn hộ hoặc nền đất. Tất cả đều có sổ đỏ. Nếu muốn chuyển nhượng tài sản mua chung phải được sự đồng ý của đa số nhà đầu tư, nắm trên 51% số phần”, ông Phong nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho biết từ năm 2018, HoREA đã đưa ra gợi ý Việt Nam có thể học hỏi mô hình mã hóa tài sản bằng công nghệ Blockchain để mời gọi vốn kiểu mới. Đây là hình thức đầu tư mới, có triển vọng thay thế các phương pháp truyền thống đã dần lỗi thời.

Ưu điểm của hình thức này là các chủ đầu tư thay vì phải lo lắng chạy theo thời hạn trả tiền vay ngân hàng, khi thực hiện mã hóa tài sản bằng Blockchain sẽ huy động được nguồn vốn lớn của xã hội thông qua các nhà đầu tư F0 cả lớn và nhỏ để hoàn tất việc xây dựng dự án.

Đặc biệt, theo nghiên cứu của Gretin Group, một công ty có trụ sở ở Delaware, Mỹ, thì chính Châu Á, nơi có mật độ dân số đông đúc mới là nơi thích hợp nhất để triển khai thí điểm mô hình này. Gretin Group cũng đang tích cực tìm kiếm các đối tác nhằm áp dụng thử nghiệm ở một vài nước Châu Á.

Hội tụ nhiều ưu điểm tại thị trường Việt Nam, bài toán cấp bách cần giải hiện tại là siết chặt khung pháp lý cho hình thức đầu tư bất động sản qua Blockchain để bảo vệ quyền lợi của người mua/nhà đầu tư, giảm thiểu rủi ro.

Hiện tại, Việc mua chung một sản phẩm, một tài sản là động sản hay bất động sản đều được pháp luật công nhận, nghĩa là pháp luật thừa nhận quyền sở hữu chung. Tuy nhiên, để đánh giá việc mua chung tài sản là bất động sản thông qua công nghệ Blockchain có phù hợp với pháp luật hay không, cần xem xét 3 vấn đề cơ bản.

Thứ nhất, theo Luật Đất đai 2013, hợp đồng mua bán hay chuyển nhượng bất động sản phải được công chứng hoặc chứng thực. Thứ hai, theo Bộ luật Dân sự 2015, quyền sở hữu đối với tài sản mua bán được chuyển cho bên mua kể từ thời điểm tài sản được chuyển giao, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác... Thứ ba, theo Luật Đất đai 2013, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.

Ông Lê Ngô Hoài Phong, Trưởng Văn phòng Luật sư Phong&Partners, cho rằng việc mua bán, chuyển nhượng bất động sản thông qua hệ thống Blockchain sẽ không có hợp đồng được công chứng, sẽ không đăng ký quyền sở hữu cho người mua và người mua cũng không được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Do đó, việc mua bán, chuyển nhượng này không tuân theo quy định của pháp luật hiện hành.

Thực tế, không chỉ ở Việt Nam, rủi ro pháp lý cũng là vấn đề được nhà làm luật tại các nước đặc biệt quan tâm. Quy trình phức tạp và cũng là quan trọng nhất của các giao dịch bất động sản là xác minh quyền sở hữu hợp pháp.

Đơn cử, chính phủ bang Georgia, Mỹ đã kết hợp với một công ty Blockchain tên Bitfury, để phát triển một hệ thống đang sở hữu bất động sản trên nền tảng Blockchain. Hệ thống này được ứng dụng tại Ghana, nhằm đảm bảo tính minh bạch cho các hoạt động mua bán bất động sản của các nhà đầu tư trên toàn thế giới tại 28 tỉnh của đất nước Tây Phi này.

Có thể thấy, cùng với việc ứng dụng công nghệ cao, chìa khóa của mô hình chia nhỏ bất động sản là pháp lý hoàn chỉnh. Do đó, yêu cầu quan trọng là các tài sản chào bán phải có đầy đủ hồ sơ pháp lý, công khai minh bạch. Cũng cần thêm sự hoàn thiện cơ sở pháp lý cho mô hình này để khuyến khích cách làm chuyên nghiệp, chấn chỉnh các đơn vị làm chưa tốt và bảo vệ quyền lợi của người mua.

Bên cạnh đó, bản thân các nhà đầu tư bất động sản cũng nên tính toán, tìm hiểu kỹ, tỉnh táo lựa chọn, tham vấn các chuyên gia để chọn những đơn vị uy tín trước khi “xuống tiền”.