Kỳ "ngủ đông" kéo dài của phân khúc nghỉ dưỡng

Tập đoàn dịch vụ bất động sản DKRA (DKRA Group) vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản nhà ở Đà Nẵng và vùng phụ cận quý I/2023. 

Về phân khúc đất nền, nguồn cung và lượng tiêu thụ mới trong quý 1/2023 sụt giảm mạnh so với quý 1/2022, tỷ lệ giảm lần lượt là 92% và 98%. Các dự án mở bán mới tập trung chủ yếu ở Quảng Nam chiếm khoảng 90,9% nguồn cung toàn thị trường. Thừa Thiên Huế tiếp tục không ghi nhận nguồn cung mới.

Mặt bằng giá thứ cấp trong quý 1/2023 ghi nhận mức giảm 8% - 12% so với quý 1/2022. Cá biệt một số dự án có mức giá chuyển nhượng bằng giá gốc hợp đồng năm 2018, các giao dịch cắt giảm lợi nhuận tập trung chủ yếu ở nhóm dự án lâu năm chưa hoàn thiện hạ tầng, pháp lý và nhóm khách hàng có sử dụng vốn vay ngân hàng.

DKRA cho rằng, việc chậm cấp phép dự án mới cùng việc thanh tra đồng loạt các bất động sản tại Đà Nẵng và vùng phụ cận đã dẫn đến nhiều dự án bị tạm ngừng hoặc phải chờ đợi giải quyết về pháp lý, ảnh hưởng rất lớn đến nguồn cung cũng như thanh khoản của thị trường trong thời gian qua. 

Về phân khúc căn hộ, nguồn cung mới tại Đà Nẵng và vùng phụ cận trong quý 1/2023 ghi nhận giảm 28% so với quý trước nhưng tăng 40% so với cùng kỳ năm 2022, tập trung tại Đà Nẵng. Quảng Nam và Thừa Thiên Huế tiếp tục khan hiếm nguồn cung mở bán. Sức cầu chung toàn thị trường sụt giảm, tỷ lệ tiêu thụ chỉđạt 23% lượng sản phẩm mở bán trong quý. 

Đáng chú ý, các phân khúc thuộc loại hình bất động sản nghỉ dưỡng đều không ghi nhận nguồn cung mới mở bán trong quý I/2023. Trong đó, phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng rơi vào trạng thái "ngủ đông" khi liên tục không ghi nhận nguồn cung mới trong 9 tháng liên tiếp. Hầu hết nguồn cung đến từ lượng hàng tồn kho của những dự án cũđã mở bán trước đó.

Sức cầu thị trường ở mức rất thấp, hơn 60% dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp không biến động so với cùng kỳ năm trước, mức giá sơ cấp dao động từ 9,1 - 131,1 tỷ đồng/căn. Xu hướng chia sẻ doanh thu vẫn tiếp tục được áp dụng rộng rãi và dần thay thế hình thức chia sẻ lợi nhuận bởi sự minh bạch về dòng tiền. 

Đối với phân khúc nhà phố/shophouse không ghi nhận nguồn cung mới và gần như rơi vào trạng thái "ngủ đông", nguồn cung chủ yếu đến từ những dự án đã mở bán trước đó. Sức cầu thị trường ở mức rất thấp và không phát sinh giao dịch. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động so với cùng kỳ, mức giá chào bán hiện tại dao động từ 7,1 - 16,3 tỷ đồng/căn.

Theo DKRA, phân khúc nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng vẫn còn khá mới và chưa thật sự phát triển tại thị trường ba tỉnh miền Trung. Bên cạnh đó, phân khúc này còn phải cạnh tranh gay gắt với phânkhúc nhà phố/shophouse thương mại sở hữu lâu dài nên chưa thể tạo ra sự tăng trưởng như những phân khúc nghỉ dưỡng khác trong khu vực. 

Đối với phân khúc condotel cũng gần như "đóng băng" trong 3 tháng đầu năm. Việc thanh tra hàng loạt dự án cũng như tình hình trầm lắng của thị trường khiến nhiều chủ đầu tư thận trọng hơn trong việc triển khai bán hàng. Thanh khoản trầm lắng, hầu hết các dự án đóng giỏ hàng, không ghi nhận phát sinh giao dịch, lũy kế đến hết quý 1/2023 có khoảng 669 căn tồn kho.

Nhiều phân khúc tăng nhẹ?

Theo dự báo từ DKRA Group, nguồn cung phân khúc đất nền trong quý II/2023 sẽ tăng nhẹ so với 3 tháng đầu năm, dao động khoảng 90-120 nền, tập trung chủ yếu ở Quảng Nam và Đà Nẵng. Khu vực Thừa Thiên Huế tiếp tục tình trạng khan hiếm nguồn cung mới. Mặt bằng giá sơ cấp duy trì ở mức ổn định so với quý I/2023 và khó có những đợt tăng giá trong ngắn hạn. Các dự án hoàn thiện pháp lý, có vị trí tốt, đáp ứng yêu cầu của thị trường… sẽ thu hút sự quan tâm của các nhà đầu tư.

Ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới trong quý II/2023 có thể tăng nhẹ so với quý I, dao động ở mức 200 - 300 căn, tập trung chủ yếu tại Đà Nẵng. Những thông tin chính sách được tháo gỡ, động thái hạ lãi suất của Ngân hàng Nhà nước giúp sức cầu chung hồi phục, nhưng sẽ khó đột biến trong ngắn hạn. Tỷ trọng nguồn cung căn hộ hạng A và hạng sang dự báo sẽ tăng trong quý II/2023.

Tuy nhiên, phân khúc chủ đạo của thị trường vẫn là căn hộ hạng B và hạng C với mức giá dao động 30-40 triệu đồng/m2. Mặt bằng giá bán sơ cấp tiếp tục neo cao trước áp lực chi phí đầu vào, lãi vay, chi phí pháp lý dự án…

Với bất động sản nghỉ dưỡng, nguồn cung biệt thự nghỉ dưỡng dự kiến khoảng 20-50 căn, riêng condotel và nhà phố/shophouse nghỉ dưỡng tiếp tục duy trì sự khan hiếm. Sức cầu thị trường vẫn ở mức rất thấp và khó có sự đột biến trong ngắn hạn. Mặt bằng giá bán sơ cấp không có nhiều biến động.

Các chính sách hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc, giãn tiến độ thanh toán, chia sẻ doanh thu… vẫn tiếp tục được nhiều chủ đầu tư áp dụng trong quý II/2023.