Để đánh giá được thị trường bất động sản (BĐS), theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam, phải làm rõ trong việc nhận diện yếu tố tác động đến thị trường này trong giai đoạn vừa qua.

Nguồn cung sụt giảm

Tại toạ đàm "BĐS trong vòng xoáy bất định: Xoay chuyển và thích nghi", ông Đính cho hay, thị trường BĐS Việt Nam mới hình thành khoảng trên 10 năm và phát triển với tốc độ khá nhanh và cho đến nay đang gặp khủng hoảng.

Kể từ năm 2010, đây là lần khủng hoảng thứ 2 - 3, khó khăn hiện tại không phải do trong đại dịch Covid-19 mà thực ra thị trường đã gặp trục trặc ngay từ khi bước vào năm 2019.

Dẫn số liệu từ Hội Môi giới BĐS Việt Nam, ông Đính cho biết, thị trường năm 2018 tăng trưởng mạnh với thành công từ số lượng nguồn cung ra thị trường, giao dịch thành công ấn tượng với gần 200.000 sản phẩm BĐS nhà ở. Tuy nhiên, bước sang năm 2019, con số giao dịch thành công sụt giảm trên 30%.

“Vấn đề này rất bất thường trong bối cảnh thị trường đang có lực rất tốt. Lực cầu của thị trường trong năm 2018 luôn đạt ở ngưỡng ở vùng thấp nhất trên 60% hoặc 70%, tỷ lệ hấp thụ của lượng cung đưa ra thị trường tính theo tháng, theo quý luôn cao. Lực cầu trên thị trường BĐS khi đó rất mạnh”, ông Đính nói.

Đánh giá về sự sụt giảm, ông Đính nhìn nhận: Nguyên nhân từ chính sách, pháp luật. Bởi ngay từ năm 2018 đã xuất hiện hoạt động thanh tra kiểm tra, sai phạm xuất phát từ mâu thuẫn, lằng nhằng chồng chéo theo quy định của pháp luật. Theo quy định này là đúng nhưng theo quy định khác lại có vi phạm. Tổng có có tới 10 Luật chồng chéo lên nhau, gây khó khăn cho thị trường.

“Đây chính là nguyên nhân khiến hàng loạt địa phương thanh tra, kiểm tra, rà soát lại các dự án. Nhiều dự án mặc dù có quá trình dài chuẩn bị, chỉ chờ phê duyệt để bung ra thị trường nhưng vẫn phải dừng, nguồn cung ra thị trường giảm rất mạnh”, ông Đính nhấn mạnh.

Do đó, ngay trong năm 2019, đặc biệt tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh, nguồn hàng đã khan hiếm. BĐS ở phân khúc giá cao cũng được tiêu thụ ngay, cho thấy nhu cầu ở mức độ rất cao. Phân khúc bình dân gần như có giao dịch lên đến hơn 80%.

Đơn cử ở TP. Hồ Chí Minh, ông Đính cho hay, trong quý III/2019, khi tung ra 12.000 sản phẩm, ngay lập tức hơn 11.000 sản phẩm đã được hấp thụ hết. Trong khi đó, tại các nước ASEAN, một dự án tung ra phải 5 năm mới tiêu thụ hết.

Lực cầu vẫn mạnh

Hiện nay, thị trường BĐS đang có lực cầu tốt, nhưng cung lại yếu. Điều này khá trái ngược với quy luật. Khép lại năm 2019, thị trường đã có nhiều dấu hiệu lệch pha cung cầu, không áp dụng được nhu cầu thị trường, nhu cầu đầu tư.

Cũng theo ông Nguyễn Văn Đính, bước sang năm 2020, Chính phủ đã có những động thái tích cực và quyết liệt để đưa ra một loạt chính sách nhằm chỉ đạo các bộ ngành tháo gỡ điểm nghẽn chính sách.

Tuy nhiên, ngay từ khi Tết Nguyên đán Canh Tý 2020 bắt đầu, đã có một loạt tín hiệu rất xấu, sau đó đến đại dịch Covid-19. Điều này làm cho cả thế giới chững lại chứ không riêng Việt Nam, ngay lập tức ảnh hưởng tới kinh tế - xã hội, thị trường BĐS đình trệ nghiêm trọng.

“Chúng ta cũng thấy rằng đến thời điểm tháng 4/2020, đã có dấu hiệu ngăn chặn được đại dịch Covid-19. Như tôi đã nói, thị trường BĐS vẫn đang phát triển tốt, nhưng chỉ chịu tác động từ bên ngoài, nếu giải quyết tốt vấn đề bên ngoài, thị trường sẽ lại tăng trưởng tốt”, ông Nguyễn Văn Đính khẳng định.

Thực tế cho thấy, vào tháng 5/2020, khi Chỉ thị số 16/CT-TTg của Chính phủ được ban hành, các doanh nghiệp dần gỡ được khó khăn, nhiều dự án khắp cả nước lại sôi động trở lại. Giao dịch thành công diễn ra rất nhanh và ấn tượng. Nhiều dự án mở tại Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh của Đại Phúc, Đất Xanh… hoạt động kinh doanh sôi động, nhộn nhịp. Đây là dấu hiệu hồi phục của thị trường BĐS rất nhanh, rất mạnh.

Tuy nhiên, đến nay, khi dịch Covid-19 tái bùng phát, các dự án cũng đang phải tạm ngưng để nghe ngóng và xem xét.

Đồng tình với quan điểm của ông Đính, TS. Võ Trí Thành cũng cho rằng, thị trường BĐS trong 10 năm qua đã trải qua rất nhiều khó khăn, từ giai đoạn "đóng băng" năm 2012 - 2013 đến phục hồi và thăng hoa trong giai đoạn 2017 - 2019, song đến cuối năm 2019 đã chững lại và lại gặp "cú đòn" của dịch Covid-19.

Ngay sau khi Việt Nam dừng giãn cách xã hội, lực cầu của thị trường lập tức quay lại. Do đó, kể cả khi dịch Covid-19 xuất hiện trở lại, các chuyên gia vẫn đặt niềm tin về tiềm năng của thị trường mà biểu hiện là lực cầu và khả năng "xuống tiền" của các nhà đầu tư.

“Tuy nhiên, thị trường BĐS vẫn đang gặp nhiều vấn đề, trong đó bên ngoài là dịch bệnh Covid-19, còn bên trong là những vấn đề liên quan đến chính sách, lệch pha cung cầu… Như vậy, câu chuyện ở đây là nguồn cung bị chặn lại chứ không phải lực cầu, bởi ngay trong giai đoạn Covid-19 thì lực cầu vẫn có”, ông Thành nhấn mạnh.