Văn phòng đóng cửa, biển hiệu phơi sương

Khoảng nửa đầu năm 2022, nhiều nhà đầu tư đổ về khu vực ven đô Hà Nội như quận Hà Đông, các huyện Hoài Đức, Đan Phượng, Sóc Sơn, Thường Tín… để “săn” đất quanh tuyến đường Vành đai 4 dự kiến sẽ được đầu tư xây dựng theo quy hoạch. Chính vì vậy, giá nhà đất tại khu vực này tăng lên chóng mặt.

Theo đó, tuyến đường Vành đai 4 được phê duyệt vào giữa tháng 6/2022, nhưng giá đất khu vực lân cận đã tăng lên gấp 2-3 lần so với trước đó vài tháng. Đơn cử, tại khu vực tổ 7-8 thuộc phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông, TP. Hà Nội thời điểm giữa năm 2022, nhiều nhà đầu tư đổ xô về mua đất. Điều này đã tạo nên cơn sốt nhà đất cục bộ, nhà đầu tư về săn đất mua bán trao tay. Có cầu ắt có cung, nhiều văn phòng môi giới nhà đất ăn theo mở ra; từ người bán trà đá, quán ăn cũng kiêm luôn vai trò môi giới bất động sản.

Một môi giới nhà đất cho biết, giá đất khu dịch vụ thuộc tổ 7-8 dao động khoảng 40-50 triệu/m2, thế nhưng khi có thông tin sẽ triển khai tuyến Vành đai 4 thì giá đất tăng chóng mặt lên 80-100 triệu/m2. Thậm chí, tuyến đường trục chính qua khu đất dịch vụ có thời điểm mức giá tăng ở mức 120 triệu/m2.

“Giai đoạn cuối năm 2021 và nửa đầu 2022, khu vực này lúc nào cũng tấp nập người đến tìm mua đất. Thậm chí, ở trong ngõ mà cũng nhiều nhà mở dịch vụ môi giới nhà đất. Lúc đó, giá đất đẩy lên cao, thế nhưng nhiều nhà đầu tư vẫn dễ dàng xuống tiền đặt cọc, mua bán rất nhanh chóng”, bà Nguyễn Thị Huệ - một người dân phường Yên Nghĩa, quận Hà Đông chia sẻ.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, việc giá đất tăng cao theo dự án đầu tư hạ tầng giao thông đặc biệt là tuyến đường trọng điểm như Vành đai 4 là điều tất yếu. Thực tế cho thấy, mỗi khi có thông tin một dự án được triển khai, đất đai tại khu vực đó đều sẽ đồng loạt tăng giá. Nhận thấy điều đó, hầu hết các nhà đầu tư cảm thấy có tiềm năng sinh lời nên quyết định lao vào mua nhà đất. Tuy nhiên, không phải cứ mạnh dạn xuống tiền đầu tư là nhà đầu tư nhận được “trái ngọt”.

Anh Hạ Huy Thuyết (trú tại xã Tân Hội, huyện Đan Phượng, TP. Hà Nội) chia sẻ: “Tôi mua 2 lô đất có sổ đỏ gần khu vực quy hoạch mở cầu Hồng Hà bắc qua sông Hồng (thuộc tuyến Vành đai 4) từ năm ngoái với giá gần 40/m2. Thế nhưng, kể từ cuối năm ngoái đến nay, tôi tìm khách bán không được, dù mình có đăng tin giảm vài giá so với lúc mua cũng không có khách hỏi”.

Theo khảo sát của phóng viên, thời điểm này, tại các khu vực lân cận dự án tuyến đường Vành đai 4 chuẩn bị triển khai đều chìm trong sự ảm đạm, vắng bóng môi giới, nhà đầu tư. Điều này hoàn toàn trái ngược với cảnh giao dịch tấp nập tại các văn phòng công chứng hay văn phòng môi giới thời điểm nửa đầu năm 2022. Trong đó, không ít các nhà đầu tư có nhà đất đang bị mắc kẹt và thậm chí cắt lỗ, nhưng cũng không thể thanh khoản được.

Không chỉ vắng bóng các nhà đầu tư, sau thời nở rộ như nấm sau mưa thì nhiều văn phòng môi giới bất động sản đã phải đóng cửa, nhân viên môi giới thì chuyển nghề hoặc chỉ còn đóng vai trò cộng tác viên.

“Thời điểm này, không thấy có có mấy người đi hỏi mua nhà đất cả, chẳng bù cho gần một năm trước khi có thông tin đường Vành đai 4 sẽ đi qua. Mặc dù vậy, nhiều nhà đầu tư cũng không muốn bán cắt lỗ, họ vẫn đang kỳ vọng sẽ bán được ít nhất bằng giá cũ hoặc có chút lời. Tôi phải đi kiếm việc khác để làm, nếu ai hỏi thì mình hỗ trợ sau”, anh Nguyễn Bá Thế - nhân viên một sàn môi giới ở huyện Hoài Đức chia sẻ.

Cẩn trọng đầu tư nhà đất chạy theo đám đông!

Nhìn nhận một cách khách quan có thể thấy, không thể phủ nhận việc hạ tầng giao thông được xây dựng mới, mở rộng thực sự đem lại giá trị lớn cho bất động sản lân cận.

Thế nhưng, nhiều tổ chức, cá nhân môi giới bất động sản đã lợi dụng thông tin để tạo sóng thị trường và thổi giá, tạo sốt đất. Thậm chí, việc mua bán trao tay nhiều khi chỉ giữa các môi giới với nhau mà không hề có khách hàng cá nhân. Có những dự án mới nằm trên giấy nhưng nhà đất đã bị thổi giá tăng cao, vượt xa giá trị thực.

Theo các chuyên gia, các dự án đầu tư hạ tầng giao thông xuất hiện sẽ làm gia tăng giá trị cho bất động sản, tạo cung cầu. Đây là sự tất yếu của quá trình phát triển. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần tính toan việc lựa chọn thời điểm xuống tiền rất quan trọng, bởi vì điều này quyết định tới mức lợi nhuận thu về.

Nhà đầu tư cần hết sức thận trọng, tìm hiểu kỹ về thị trường, nắm rõ về quy hoạch, tính thanh khoản để tránh rủi ro chôn vốn. Đồng thời, cần nắm được hai vấn đề cơ bản nhất: Trước hết đó là dư địa tăng giá bởi vì, đối với những khu vực đã bị đẩy giá bất động sản lên cao, từ đó sẽ thiết lập một mặt bằng giá mới. Điều này kéo theo việc dư địa tăng giá tại những khu vực này vẫn còn nhưng sẽ không cao.

Thứ hai, vấn đề nhà đầu tư cần quan tâm đó là tiến độ triển khai hạ tầng. Bởi thực tế, có nhiều dự án được phê duyệt theo quy hoạch thế nhưng kéo dài hàng chục năm không triển khai, hoặc có triển khai theo kiểu “rùa bò”. Nếu nhà đầu tư kỳ vọng việc các sản phẩm đầu tư sẽ tăng giá, thanh khoản nhanh thì điều này không hề dễ dàng.

Đã có rất nhiều bài học đắt giá khi mà các nhà đầu tư chạy theo cơn sốt đất, đầu tư theo kiểu đám đông. Khi đó, các nhà đầu tư ngậm ngùi ôm trái đắng và còn nhiều hệ lụy xảy ra ở phía sau. Bởi vậy, theo các chuyên gia, hãy luôn là nhà đầu tư thông thái lựa chọn cho mình những sản phẩm bất động sản có thanh khoản nhanh và khả năng sinh lời cao, tránh tiền mất tật mang.