"Sức khoẻ" của các doanh nghiệp bất động sản: Đáng quan ngại

Tóm tắt chung về tình hình thị trường bất động sản trong năm 2022, TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam nhìn nhận, cơ cấu sản phẩm bất động sản trên thị trường đang có những dấu hiệu của sự bất hợp lý, không phù hợp nhu cầu thực của đại bộ phận dân chúng, hàng hoá tồn kho trên thị trường chủ yếu là bất động sản cao cấp, đắt tiền. Giá bất động sản bị đẩy lên cao, không phù hợp với khả năng thanh toán cũng như nhu cầu của người dân. Áp lực tăng giá đầu vào của phát triển bất động sản rất mạnh, từ vật liệu xây dựng, thiết bị máy móc nhân công, chi phí vốn. Mặt khác, nguồn vốn được coi là mạch máu, là nguồn oxy của thị trường đang có dấu hiệu hạn chế, khoá van.

"Nguồn cung trên thị trường đang có sự sụt giảm rõ rệt, trong 9 tháng đầu năm chỉ có khoảng 40.000 sản phẩm mới được đưa vào thị trường, giao dịch tương đương khoảng 20% so với năm 2019", TS. Nguyễn Văn Đính cho biết.

Cũng theo TS. Nguyễn Văn Đính, các doanh nghiệp hiện nay đều có chung tình trạng thiếu vốn, khó tiếp cận với các kênh dẫn vốn như tín dụng, trái phiếu doanh nghiệp, vốn của nhà đầu tư hình thức góp vốn, thu tiền sớm. 

"Thanh khoản yếu dẫn đến sụt giảm doanh thu mạnh trong khi chi phí tiếp cận về tài chính, chi phí nguyên vật liệu, lãi suất cho vay tăng cao đã tạo rất nhiều áp lực cho doanh nghiệp bất động sản. Không ít doanh nghiệp thiếu vốn nên buộc phải dừng, giãn, hoãn nhiều dự án đang triển khai, thậm chí sa thải bớt lực lượng lao động. Theo thống kê mới nhất của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, các đơn vị môi giới, có khoảng trên 100.000 nhân viên môi giới hiện nay đã phải ngừng việc, chuyển việc, đi tìm các ngành nghề khác", TS. Nguyễn Văn Đính cho hay. 

Do quy mô thị trường bất động sản sụt giảm, tính thanh khoản của thị trường bị ảnh hưởng cho nên các đơn vị sản xuất, đặc biệt là các đơn vị sản xuất vật liệu xây dựng, máy móc, thiết bị cũng gần như đang trong tình trạng đối mặt với việc ngừng hoạt động. 

TS. Nguyễn Văn Đính nhận định, có nhiều nguyên nhân khiến thị trường bất động sản rơi vào cảnh trầm lắng, kéo theo đó là sự ảm đạm của nhiều ngành nghề khác như trên. 

Thứ nhất, hiện nay, có hàng nghìn dự án trên cả nước rất khó và gần như không được phê duyệt. Các thủ tục đầu tư, quy định giá đất, nghĩa vụ tài chính nộp tiền sử dụng đất… gặp rất nhiều vấn đề do các quy định pháp luật liên quan đang bộc lộ những dấu hiệu của sự lạc hậu, chồng chéo, mâu thuẫn.

Thứ hai, cơ cấu sản phẩm trên thị trường hiện nay đang có sự lệch lạc, cung không phù hợp với cầu. Các sản phẩm được chào bán trên thị trường chủ yếu là các sản phẩm cao cấp, rất ít các sản phẩm phù hợp với nhu cầu của đại bộ phận dân chúng.

Thứ ba, do tác động của chính sách tiền tệ. Để kiểm soát lạm phát, Ngân hàng Nhà nước buộc phải đưa ra các chính sách dẫn đến các dòng vốn vào thị trường bất động sản bị hạn chế.

Dự báo năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính cho rằng, nếu không có những điều chỉnh bằng chính sách vĩ mô thì với các vấn đề đang tồn tại và "sức khoẻ" như hiện nay, chắc chắn các doanh nghiệp bất động sản và thị trường vẫn sẽ tiếp tục đối mặt với các khó khăn và hệ lụy. Nhất là khi, thị trường bất động sản có sự ảnh hưởng liên thông lan toả tới rất nhiều ngành nghề. Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, dự tính có khoảng từ 35 - 37 ngành nghề khác liên quan và có sự lan toả đến thị trường bất động sản. Trong đó có cả thị trường vốn, thị trường bảo hiểm, thị trường cổ phiếu, trái phiếu và nhiều thị trường khác có sự ảnh hưởng đi theo.

Chờ đợi tín hiệu sáng từ chính sách

Để thị trường bất động sản có thể phát triển một cách ổn định, lành mạnh và vượt qua được những vấn đề khó khăn trong năm 2023, TS. Nguyễn Văn Đính đưa ra các kiến nghị như sau:

Thứ nhất, cần có các cơ chế, chính sách hỗ trợ trong khi chờ đợi các vướng mắc, mâu thuẫn của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản được tháo gỡ.

Ví dụ, năm 2013 là cao điểm khủng hoảng của thị trường bất động sản, thị trường đóng băng rất mạnh, Chính phủ đã có nghị quyết để xử lý một cách quyết liệt để tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc của thị trường bất động sản. Ở thời điểm hiện tại, Chính phủ cũng đã có những động thái rất quyết liệt. Chỉ thị 13 của Thủ tướng đã nhìn thấy rõ những động thái của Chính phủ trong việc giải quyết các vấn đề của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, cần có những động thái cụ thể hơn thông qua các cơ chế, chính sách để tháo gỡ triệt để các vấn đề vướng mắc của các dự án hiện nay. 

Thứ hai, trong bối cảnh hiện nay, vẫn cần thiết nới room tín dụng cho thị trường bất động sản. Đặc biệt là những dự án cần thiết, cấp thiết cho xã hội, khuyến khích tạo ra nguồn hàng phù hợp với nhu cầu thị trường, ví dụ các dự án nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp, nhà ở cho công nhân.

“Thị trường đang tê liệt bởi các sản phẩm không phù hợp nên nếu hiện nay có các sản phẩm phù hợp thì hoàn toàn có thể đưa ra những chính sách để khuyến khích, ủng hộ cho các dự án, cho các nhà phát triển hướng vào những phân khúc đó. Khi có các sản phẩm phù hợp, thị trường có sự cân bằng cung và cầu, các hoạt động mua bán, giao dịch sẽ sôi động trở lại và thị trường bất động sản tiếp sẽ tục hoạt động tốt và ổn định”, ông Đính chia sẻ./.