Mặc dù Nghị định 99/2015-NĐ-CP đã quy định thu - chi quỹ bảo trì chung cư 2% nhưng tình trạng tranh chấp quỹ này đã diễn ra trong nhiều năm mà vẫn chưa có hồi kết. Theo nhiều chuyên gia, đó là do chưa có chế tài đủ mạnh để cưỡng chế chủ đầu tư (CĐT) chây ỳ bàn giao quỹ bảo trì cho cư dân.

Vậy, việc sửa đổi Nghị định 99 theo hướng bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho ban quản trị (BQT) liệu có chấm dứt được tình trạng tranh chấp này?

Chưa có chế tài mạnh

Theo số liệu của Bộ Xây dựng, hiện có đến 215 dự án bất động sản đang xảy ra tranh chấp, trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa CĐT với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án, với nội dung tranh chấp nhiều nhất là về phí bảo trì chung cư, lên tới 36% tổng số vụ. Thực tế, đây là những tranh chấp dai dẳng, khó giải quyết nhất thời gian qua tại nhiều dự án ở Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Có thể nói, trước tình trạng mâu thuẫn giữa CĐT - cư dân, BQT - cư dân liên quan đến quỹ bảo trì với mức độ ngày càng gay gắt, hàng loạt đề xuất gỡ rối cho việc đóng 2% kinh phí bảo trì đã được đưa ra.

Như tại kỳ họp thứ 5, Quốc hội khoá XIV, ông Nguyễn Mai Bộ, đại biểu Quốc hội đoàn An Giang cho rằng, hành vi CĐT chây ỳ không giao quỹ bảo trì 2% cho BQT cấu thành tội lạm dụng tín nhiệm chiếm đoạt tài sản mà hiện nay chưa bị xử lý. Cần thiết xem xét khởi tố một số vụ việc để chấn chỉnh hành vi này.

Còn theo Sở Xây dựng Hà Nội, trong trường hợp quá thời hạn 15 ngày UBND cấp tỉnh, thành phố quy định mà CĐT không thực hiện bàn giao quỹ bảo trì thì cơ quan này có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho BQT.

Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cũng từng kiến nghị bãi bỏ quy định người mua nhà phải đóng kinh phí bảo trì một lần, thay vào đó là đóng kinh phí bảo trì 2% này chia đều trong thời hạn 5 năm nhằm giảm gánh nặng cho người mua nhà.

Còn Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đề xuất giải pháp bỏ cơ chế giao CĐT thu kinh phí bảo trì 2% phần sở hữu chung nhà chung cư như hiện nay. Thay vào đó, việc hình thành quỹ bảo trì phần sở hữu chung của từng chung cư sẽ do BQT thu của các chủ sở hữu căn hộ trong quá trình quản lý, sử dụng, hoặc sẽ do một cơ quan trung gian được ủy quyền độc lập quản lý nguồn quỹ này. Số thu sẽ theo tỷ lệ phần trăm do hội nghị nhà chung cư quyết định.

UBND quận Bắc Từ Liêm cũng đã đề xuất UBND TP. Hà Nội xem xét, không giao các dự án nhà ở tiếp theo trên địa bàn thành phố cho CĐT chây ỳ trả lại quỹ bảo trì chung cư.

Chủ đầu tư có “chùn” tay?

Mới đây, Bộ Xây dựng đề xuất sửa đổi Nghị định 99/2015/NĐ-CP, trong đó có nội dung quy định CĐT không được thu trực tiếp quỹ bảo trì 2% của cư dân, mà cư dân đóng vào một tài khoản tại ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không bàn giao quỹ bảo trì, Bộ Xây dựng đề nghị sửa đổi điểm d Khoản 1 Điều 37 theo hình thức xử lý tài sản của CĐT bán đấu giá tài sản để làm cơ sở cho địa phương thực hiện việc thu hồi kinh phí bàn giao cho BQT.

Ở góc độ doanh nghiệp, theo ông Nguyễn Minh Tuấn, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Công ty TNHH quản lý toà nhà Việt (VietBuildings), việc đề xuất bán đấu giá tài sản của CĐT rất khó thực hiện được và không hề đơn giản. Bên cạnh đó, nhiều dự án CĐT thế chấp ngân hàng chính tài sản đó thì sẽ giải quyết như thế nào?

Luật sư Trương Anh Tú, Chủ tịch TAT Law firm nhìn nhận, hình thức này là mới và thể hiện tính cương quyết của nhà làm luật để xử lý tình trạng CĐT vi phạm pháp luật phải thực hiện thu hồi, cưỡng chế đối với kinh phí bảo trì chung cư.

Tuy nhiên, thực tiễn áp dụng có thể đối diện với một số khó khăn. Bởi theo quy định hiện hành, khi CĐT không bàn giao, chậm bàn giao hoặc bàn giao không đầy đủ kinh phí bảo trì sẽ tiến hành thủ tục cưỡng chế.

Dự thảo có quy định hướng dẫn xử lý đối với trường hợp CĐT không còn khả năng để trả kinh phí bảo trì cho thấy đã có hướng giải quyết rõ nét. Việc chế tài mạnh liên quan đến cưỡng chế tài sản này có thể gặp phản ứng từ các CĐT. Tuy nhiên, đây là quy định cần thiết để phòng ngừa và giải quyết các vi phạm của CĐT đối với người dân trong quản lý sử dụng nhà chung cư.

Ở góc độ chuyên gia, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT cho biết, tại nước ngoài, nếu chủ đầu tư không thực hiện nghĩa vụ chi trả quỹ bảo trì cho cư dân thì cơ quan chức năng phong toả tài khoản của CĐT, lấy tiền đó để chi trả cho cư dân. Nếu không đủ tiền trong tài khoản mới đấu giá tài sản. 

“Tại sao Việt Nam không thực hiện phong toả tài khoản, đây là việc đơn giản rất nhiều hơn so với bán đấu giá tài sản”, GS. Đặng Hùng Võ đặt vấn đề.

Theo ông Võ, việc bán đấu giá tài sản không vi phạm bất cứ luật nào. Bởi CĐT không thực hiện nghĩa vụ tài chính, chính quyền địa phương phải thực hiện đấu giá tài sản đó. 

“Khi đã quy định doanh nghiệp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính mà không thực hiện thì phong toả tài khoản, nếu hết tiền trong tài khoản thì chính quyền xử lý đấu giá sao cho ước lượng tài sản mình khoanh đó đảm bảo đủ giá trị thực hiện nghĩa vụ tài chính”, ông Võ nhấn mạnh.