Mới đây, trong Báo cáo thị trường bất động sản (BĐS) quý II/2020, Bộ Xây dựng cho biết trong quý có 92 dự án du lịch nghỉ dưỡng với 6.300 căn hộ du lịch, 197 biệt thự du lịch và 46 căn văn phòng kết hợp lưu trú được cấp phép.

Chưa rõ ràng phần sở hữu chung, sở hữu riêng

Báo cáo của Bộ Xây dựng cũng cho biết, trong quý II có 91 dự án du lịch nghỉ dưỡng với 19.878 căn hộ du lịch và 8.407 biệt thự du lịch đang triển khai xây dựng. 12 dự án với 70 căn hộ du lịch, 256 biệt thự du lịch và 1 căn văn phòng kết hợp lưu trú hoàn thành.

Bộ Xây dựng đánh giá, số lượng dự án du lịch, nghỉ dưỡng được cấp phép cũng tăng hơn so với quý I/2020. Tuy nhiên, cho đến thời điểm Bộ Xây dựng cấp phép thì pháp lý condotel vẫn chưa thông.

Đánh giá về nguyên nhân dẫn đến ách tắc này, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. HCM cho rằng, pháp lý condotel còn quá nhiều vấn đề phức tạp, chưa thể thống nhất. Bởi giữa các bộ ngành đều có những hướng dẫn chưa thống nhất.

Đơn cử như công văn của Bộ TN&MT hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và việc chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở đối với căn hộ du lịch, biệt thự du lịch song lại không có quy định phần sở hữu riêng, phần sở hữu chung của các căn hộ này để làm căn cứ cấp sổ đỏ.

Trong khi đó, Điều 100 Luật Nhà ở, quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của nhà chung cư, nhưng không có quy định pháp luật về áp dụng tương tự để tính phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung của căn hộ du lịch. Bởi nếu không quy định cách tính này thì sẽ không có căn cứ để ghi diện tích phần sở hữu riêng của căn hộ vào sổ đỏ cấp cho khách hàng.

Hơn nữa, Thông tư 21 của Bộ Xây dựng giải thích condotel là căn hộ nằm trong nhà chung cư hỗn hợp. Nhưng thực tế đa số condotel hiện nay nằm trong tòa nhà cao tầng độc lập thuộc các dự án khu du lịch nghỉ dưỡng.

Mặt khác, công văn 703 của Bộ TN&MT cũng không đề cập việc cấp sổ đỏ cho “shophouse du lịch”, “boutique du lịch” trong dự án khu du lịch nghỉ dưỡng. Điều này có thể dẫn đến các địa phương không thực hiện việc cấp sổ đỏ cho nhà phố du lịch.

Sổ đỏ vẫn ... xa vời

Ông Huy Nam, chuyên gia kinh tế, tài chính và chứng khoán cho rằng, vấn đề về quyền sở hữu và pháp lý cho condotel hiện nay rất phức tạp và rất khó để các cơ quan quản lý nhà nước có thể cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn cho loại hình căn hộ này.

Bởi nếu như chung cư được sử dụng với mục đích để ở thì condotel lại được đưa vào khai thác như một khách sạn phục vụ du lịch. Tuy nhiên, condotel khác với khách sạn là đơn vị trong tổ hợp dự án là căn hộ chứ không phải phòng khách sạn thông thường.

Mặt khác, các căn hộ condotel sau khi đầu tư, khách hàng lại phải ký hợp đồng giao lại cho chủ đầu tư để khai thác vận hành. Do đó, nếu không được xác lập quyền sở hữu, các căn hộ condotel sẽ không thể thu hút các nhà đầu tư xuống tiền mua căn hộ.

“Một khi đã cho phép xây bán căn hộ và cấp quyền sở hữu thì pháp lý phải lâu dài. Nói một cách đơn giản, condotel cần được xây trên đất ở", ông Nam nhấn mạnh.

Với các condotel được xây dựng trên đất thuê, ông Nam cho rằng, chủ đầu tư phát triển dự án sẽ không bán căn hộ cho các nhà đầu tư mà chỉ nên xây dựng và kinh doanh như những khách sạn thông thường.

Ở góc độ chuyên gia luật, luật sư Trương Anh Tú, Đoàn luật sư TP. Hà Nội nhìn nhận, không nên cấp sổ đỏ cho condotel dù là sổ đỏ có thời hạn hay lâu dài. Làm như vậy sẽ dẫn đến những khủng hoảng chính sách quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, du lịch, nhà ở, quy hoạch dân cư, cũng như rủi ro tiềm ẩn cho người dân.

Condotel mang bản chất của loại hình kinh doanh, dịch vụ nên khi được xây dựng sẽ phải phù hợp với quy hoạch, kế hoạch xây dựng phát triển ngành du lịch ở mỗi địa phương và phù hợp với quỹ đất để phát triển ngành nghề này.

Để giải quyết vấn đề này, ông Trương Anh Tú cho rằng, Chính phủ nên ban hành nghị định hướng dẫn về hợp đồng thuê condotel giữa khách hàng và các chủ đầu tư, nhằm đảm bảo đầy đủ quyền và lợi ích hợp pháp của các nhà đầu tư như quyền chuyển nhượng, quyền tặng cho, thế chấp hoặc thừa kế. Điều này vừa đảm bảo pháp lý rõ ràng, minh bạch cho condotel vừa không ảnh hướng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Còn ở góc độ chuyên gia bất động sản, ông Châu đề nghị Bộ Xây dựng trình Chính phủ xem xét quy định phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong tòa nhà trong Luật Kinh doanh bất động sản, tương tự như Luật Nhà ở quy định đối với tòa nhà chung cư để giải quyết pháp lý cho loại hình căn hộ này.

Đồng thời, ông Châu cũng đề nghị xem xét, giải quyết có lý, có tình đối với các trường hợp khách hàng mua condotel trước đây và đã được cấp “sổ đỏ” đất ở ổn định lâu dài không hình thành đơn vị ở (trái pháp luật), nhưng nay bị thu hồi và được cấp lại sổ đỏ có thời hạn theo thời hạn của dự án.