Cơ hội cho thị trường bất động sản công nghiệp phát triển

Việt Nam hội nhập ngày càng sâu rộng vào nền kinh tế thế giới thông qua việc đàm phán và thực thi nhiều Hiệp định thương mại tự do (FTA). Các FTA với nguyên tắc tự do trong hoạt động đầu tư sẽ tạo cơ hội thu hút vốn đầu tư trong lĩnh vực công nghiệp phụ trợ, công nghiệp chế tạo, ngành công nghiệp có giá trị gia tăng và hàm lượng công nghệ cao trong bối cảnh Việt Nam đang trong giai đoạn đẩy mạnh quá trình công nghiệp hóa hiện đại hóa, phấn đấu sớm trở thành một nước công nghiệp phát triển. Thực tế này sẽ phát sinh nhu cầu khá cao về bất động sản (BĐS) công nghiệp.

Tính đến hết tháng 5/2017, cả nước có 325 khu công nghiệp được thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên 94,9 nghìn ha. Diện tích đất công nghiệp có thể cho thuê đạt 64 nghìn ha, chiếm khoảng 67% tổng diện tích đất tự nhiên.

Trong đó, 220 khu công nghiệp đã đi vào hoạt động với tổng diện tích đất tự nhiên 60,9 nghìn ha và 105 khu công nghiệp đang trong giai đoạn đền bù giải phóng mặt bằng và xây dựng cơ bản với tổng diện tích đất tự nhiên 34 nghìn ha. Ngoài ra, 16 khu kinh tế (KKT) ven biển đã được thành lập với tổng diện tích mặt đất và mặt nước xấp xỉ 815 nghìn ha.

Việt Nam đang trở thành điểm đến công nghiệp hàng đầu trên thế giới do chi phí nhân công thấp và nằm trong khu vực lưu thông hàng hải huyết mạch giữa châu Âu và châu Mỹ. Nhiều doanh nghiệp nước ngoài đang tìm đến Việt Nam do tốc độ công nghiệp hóa nhanh chóng, trong đó, tập trung cho thuê nhà máy, kho bãi, các đơn vị sản xuất... Do đó, để tận dụng được cơ hội, đón bắt được cơ hội khi Việt Nam hội nhập sâu rộng, Nhà nước cần hoàn thiện hệ thống chính sách liên quan đến phát triển bền vững thị trường BĐS công nghiệp.

Thực trạng chính sách quản lý nhà nước với thị trường bất động sản công nghiệp

Chính sách quản lý BĐS và BĐS công nghiệp đã được quan tâm đặc biệt ở Việt Nam. Trong khoảng thời gian từ năm 2004 - 2016, Việt Nam đã ban hành hệ thống các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến nhà ở và thị trường BĐS tương đối đồ sộ, với gần 100 văn bản quy phạm pháp luật quan trọng như Luật, nghị quyết, thông tư, quyết định...

Trong đó, có nhiều Luật quan trọng như: Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Xây dựng... điều chỉnh phần lớn các hoạt động trong lĩnh vực này. Việc ban hành các văn bản pháp lý này có ý nghĩa rất quan trọng, nhất là khi làn sóng đầu tư từ nước ngoài vào Việt Nam như Nhật Bản, Hàn Quốc, Trung Quốc, Hoa Kỳ… vào lĩnh vực BĐS từ năm 2007 ngày càng gia tăng.

Hệ thống chính sách phát triển các khu công nghiệp và pháp luật về kinh doanh BĐS công nghiệp bước đầu đã tạo được hành lang pháp lý cho việc vận hành các khu công nghiệp và hoạt động của thị trường BĐS công nghiệp, tạo ra một môi trường cạnh tranh lành mạnh cho các doanh nghiệp khi tham gia vào thị trường BĐS công nghiệp.

Tiếp đó, ngày 25/11/2014, Quốc hội đã thông qua Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi tại Kỳ họp thứ 8 - Khóa XIII và có hiệu lực thi hành vào ngày 1/7/2015. Luật kinh doanh BĐS đã có những tác động không nhỏ tới thị trường BĐS. Luật cho phép mở rộng sự tham gia của người Việt Nam định cư ở nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở cũng như mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh BĐS cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tuy nhiên, bên cạnh đó, chính sách quản lý BĐS công nghiệp cũng còn một số tồn tại, hạn chế như:

Một là, quy hoạch phát triển các khu công nghiệp chưa thực sự gắn với quy hoạch phát triển kinh tế – xã hội của ngành, của vùng lãnh thổ, vì vậy chưa phát huy hết thế mạnh và tiềm năng phát triển của thị trường BĐS công nghiệp của từng địa phương nơi có các khu công nghiệp được xây dựng. Trong quy hoạch và triển khai thực hiện quy hoạch cũng như trong công tác quản lý chưa có sự phân loại các khu công nghiệp dẫn đến việc phân loại các BĐS công nghiệp cũng chưa được quan tâm chú trọng.

Hai là, trong quá trình phát triển các khu công nghiệp và phát triển thị trường BĐS công nghiệp, việc phát hiện và điều chỉnh các chính sách và pháp luật liên quan đến quản lý phát triển thị trường BĐS công nghiệp chưa kịp thời gây nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp.

Ba là, quá trình quy hoạch đã quá chú trọng vào phát triển các khu công nghiệp tập trung quy mô lớn nhưng thực tế đòi hỏi phải phát triển các khu công nghiệp ở các cấp trình độ và quy mô phù hợp với điều kiện của từng địa phương.

Các BĐS công nghiệp có quy mô nhỏ rất phù hợp cho các doanh nghiệp vừa và nhỏ thuê lại làm cơ sở sản xuất. Đây là một bộ phận chiếm tỷ lệ rất lớn trong số các doanh nghiệp tại Việt Nam. Điều này cho thấy, khi chú trọng và khai thác được tiềm năng này thì thị trường BĐS công nghiệp tại Việt Nam sẽ còn nhiều cơ hội để phát triển mạnh mẽ trong thời gian tới.

 

Bốn là, chính sách quản lý nhà nước còn thiếu, chưa đồng bộ, còn nhiều khoảng trống, thiếu nhất quán, chưa đáp ứng được nguyên tắc kinh tế thị trường. Thời gian ban hành văn bản quản lý nhà nước còn chậm, còn nhiều bất cập trong việc triển khai như tiêu chí để xác định đối tượng, trình tự thủ tục chưa rõ ràng.

Chính sách ban hành chưa đủ mạnh, thông thoáng để thu hút được nguồn lực từ bên ngoài cũng như cộng đồng. Hệ thống luật pháp vẫn tồn tại khoảng trống, khoảng chồng chéo khá lớn.

Các nguyên nhân dẫn đến những tồn tại, hạn chế nêu trên được chỉ ra gồm:

Thứ nhất, Việt Nam chưa hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường, quy luật cung cầu vận hành không hoàn hảo, hiện tượng đầu cơ trục lợi phổ biến dẫn đến sự méo mó của thị trường, khó khăn trong hoạt động quản lý nhà nước trong lĩnh vực này.

Các quy định quản lý của nhà nước trong lĩnh vực này còn lỏng lẻo và nhiều doanh nghiệp nhà nước trực tiếp hoặc gián tiếp tiếp tay cho đầu cơ trục lợi trên thị trường.

Tính kém minh bạch của thị trường, thông tin về thị trường BĐS không đầy đủ, thiếu minh bạch nên nhà đầu tư cũng như người dân khó khăn khi tiếp cận. Thông tin trên thị trường BĐS được cho là vẫn thuộc về người bán, khách hàng khó biết được đâu là thông tin chính xác.

Những hạn chế này đã tác động tiêu cực đến sự phát triển của nền kinh tế nói chung và làm giảm lòng tin của người dân, nhà đầu tư. Bên cạnh đó, việc kiểm soát luồng vốn lưu chuyển đối với thị trường BĐS còn nhiều hạn chế, gây lãng phí nguồn lực.

Thứ hai, tư duy đối với nền kinh tế thị trường còn hạn chế dẫn đến hoạt động quản lý nhà nước còn bất cập, văn bản quản lý nhà nước được ban hành nhiều nhưng hiệu quả không cao, hệ thống luật pháp chưa ngăn chặn được tình trạng đầu cơ trục lợi gây mất ổn định của thị trường BĐS; nhiều chính sách được ban hành không phù hợp với Việt Nam trong bối cảnh mới, chưa tuân thủ theo các quy luật của kinh tế thị trường.

Thứ ba, năng lực quản lý nhà nước còn nhiều hạn chế. Sự yếu kém trong điều hành thị trường BĐS gây nhiều trở ngại đối với các bên tham gia thị trường. Đặc biệt, các doanh nghiệp đầu tư nước ngoài rất khó khăn trong tiếp cận đất đai, mặt bằng tại thị trường Việt Nam.

Tính minh bạch và thông tin thị trường còn thấp. Vấn đề huy động sức mạnh cộng đồng trong việc hoạch định chính sách còn nhiều hạn chế. Năng lực của các doanh nghiệp trong ngành còn yếu cả về quản trị, nguồn lực và chiến lược kinh doanh.

Bên cạnh đó, hiện chưa có một môi trường kinh doanh công bằng, minh bạch đối với các bên tham gia thị trường. Các doanh nghiệp tư nhân còn chịu nhiều sự phân biệt đối xử; Các doanh nghiệp nhà nước chi phối phần lớn thị trường BĐS còn nhận được nhiều ưu đãi, ỷ lại vào sự trợ giúp của Nhà nước đã gây cản trở đến các thành viên tham gia thị trường và phát triển thị trường.

Một số khuyến nghị

Từ thực trạng chính sách quản lý nhà nước đối với thị trường BĐS công nghiệp thời gian qua, một số vấn đề cần tập trung tháo gỡ trong thời gian tới bao gồm:

Đối với chính phủ

Thứ nhất, điều chỉnh các chính sách quản lý nhà nước về thị trường BĐS công nghiệp cho phù hợp các quy luật của kinh tế thị trường: Vai trò của Chính phủ là thúc đẩy hiệu quả và sự công bằng.

Các chính sách kinh tế nói chung đều hoặc nhằm vào mục tiêu làm cho nền kinh tế lớn lên, hoặc làm thay đổi cách thức phân chia nguồn lực của nền kinh tế.

Khi nguồn lực của nền kinh tế là hữu hạn, thị trường vận hành theo quy luật cung cầu sẽ góp phần phân bổ nguồn lực có hiệu quả, khi đó thị trường sẽ đạt được điểm phân bổ hiệu quả, không có hiện tượng dư thừa hoặc thiếu hụt hàng hoá. Các chính sách hoạch định phải tuân theo quy luật và các nguyên tắc của kinh tế thị trường thì mới hiệu quả.

Thứ hai, chính sách phát triển thị trường BĐS và BĐS công nghiệp cần được hoạch định thống nhất với các thị trường liên quan: Cần có giải pháp tổng thể phát triển thị trường BĐS và BĐS công nghiệp với các thị trường tài chính, tiền tệ, thị trường lao động, thị trường vật liệu xây dựng và thị trường khoa học công nghệ.

Các hiện tượng đầu cơ trục lợi trên các thị trường cần ngăn chặn triệt để bởi các thị trường này có liên quan chặt chẽ với nhau. Nguồn lực của nền kinh tế là hữu hạn nên Nhà nước cần phân bổ nguồn lực giữa các thị trường này một cách có hiệu quả.

Thứ ba, hoạch định và phổ biến chính sách phải minh bạch: Cần minh bạch hoá thông tin, đẩy mạnh cung cấp thông tin liên quan đến cơ chế chính sách, quy hoạch, nhu cầu…

Một thị trường có hiệu quả về mặt thông tin là tất cả các thông tin liên quan được phản ánh trung thực trong giá cả thị trường. Khi đó sẽ không có một tác nhân riêng lẻ nào có đủ động cơ, khả năng để thao túng thị trường.

Đối với doanh nghiệp

Thứ nhất, thị trường sẽ ngày càng minh bạch và hoạt động theo quy luật kinh tế thị trường, các doanh nghiệp trong nước phải có chiến lược đầu tư, phát triển, xây dựng đội ngũ đủ mạnh mới có thể tồn tại và cạnh tranh với các nhà đầu tư lớn của nước ngoài ngay tại thị trường Việt Nam và thị trường thế giới; Đẩy mạnh công tác vận động xúc tiến đầu tư.

Thứ hai, doanh nghiệp cần phải tham gia mạnh mẽ hơn nữa trong công tác hoạch định chính sách của Nhà nước, góp phần minh bạch hoá chính sách cũng như là kênh tư vấn thông tin cho các cơ quan quản lý nhà nước ra được các quyết sách đúng đắn.

Thứ ba, các doanh nghiệp BĐS cần chủ động hơn trong tìm hiểu, phân tích và đón đầu các cơ hội do quá trình hội nhập quốc tế của Việt Nam mang lại.        

Tài liệu tham khảo:

1. Luật số 66/2014/QH13 của Quốc hội: Luật Kinh doanh bất động sản;

2. Bộ Công Thương (2014), Báo cáo phát triển các khu kinh tế, khu công nghiệp đến 2013, Hà Nội;

3. Bộ Xây dựng (2012), Đề án nâng cao chất lượng đầu tư, hiệu quả quản lý nhà nước và định hướng đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản giai đoạn 2011-2020, Hà Nội;

4. Bộ Kế hoạch và Đầu tư (2017), Báo cáo về thu hút đầu tư vào khu công nghiệp và Cụm công nghiệp thời gian qua.