Thị trường bất động sản đang bước sang những tháng cuối cùng của năm với nhiều diễn biến thuận lợi.

Chờ cú hích kép

Theo báo cáo mới nhất của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, hoạt động kinh doanh bất động sản 6 tháng đầu năm nay tăng 3,86%, mức tăng cao nhất trong 5 năm gần đây. Thị trường bất động sản có nhiều khả quan vì từ nay đến cuối năm, dự báo lãi suất cho vay sẽ ổn định, thậm chí giảm. Đây sẽ là cú hích cho thị trường bất động sản tăng trưởng trong những tháng còn lại của năm.

Cơ sở để lãi suất ổn định và giảm vì lạm phát đến cuối năm vẫn sẽ được Ngân hàng nhà nước kiểm soát tốt dưới mức lạm phát mục tiêu 4%, thông qua việc điều hành linh hoạt các công cụ của chính sách tiền tệ và có sự phối hợp chặt chẽ giữa chính sách tiền tệ và chính sách tài khóa.

Đặc biệt, đối với nguồn vốn trong nước, theo Tiến sĩ, Luật sư Bùi Quang Tín, Trường Đại học Ngân hàng TP. Hồ Chí Minh, chủ đầu tư dự án, nhà đầu tư hay người mua nhà chắc chắn có sự hỗ trợ rất lớn từ chính sách lãi suất tích cực. Tính đến trung tuần tháng 8, lãi suất liên tục giảm sâu chủ yếu ở các kỳ ngắn hạn. Lãi suất liên ngân hàng các kỳ hạn giảm xuống mức thấp nhất kể từ đầu năm, từ 0,6-1 điểm phần trăm so với cuối tháng 6 và giảm từ 3-4% so với đầu năm.

Ngoài ra, tín dụng tháng 7 tiếp tục tăng trưởng tích cực. Ước tính đến hết tháng 7, tín dụng tăng 9,3% so với cuối năm 2016 (cùng kỳ năm 2016 tăng 8,8%). Trong khi đó, theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, tăng trưởng tín dụng trong năm nay ngành ngân hàng nỗ lực đạt khoảng từ 21-22% để hỗ trợ tăng trưởng kinh tế. Do đó, các ngân hàng vẫn còn room gần 13% cho 4 tháng còn lại của năm 2017.

Diễn biến của lãi suất ngân hàng và thị trường tài chính được dự báo tác động tích cực đến thị trường bất động sản, giúp cho nhà đầu tư, nhà thầu tiếp cận được nguồn vốn giá rẻ và đặc biệt sẽ đón được nguồn khách hàng chuyển hướng sang quan tâm nhiều hơn với bất động sản khi thị trường đang hồi phục.

“Mức lãi suất hấp dẫn sẽ giúp thị trường hồi phục nhanh hơn bởi doanh nghiệp hoạt động chủ yếu dựa trên vốn vay, người mua cũng phải vay nên ngành nhận được tác động tích cực kép”, Tiến sĩ Bùi Quang Tín nhận định.

Điều chỉnh lệch pha cung cầu

Theo Tiến sĩ Đinh Thế Hiển, trong 6 tháng đầu năm, phân khúc căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh có nguồn cung tương đương cùng kỳ năm 2016 và vẫn đang trong xu thế cao hơn cầu. Lượng tiêu thụ cao hơn dự kiến cho thấy phân khúc căn hộ vẫn còn nhận được sự quan tâm của nhiều nhà đầu tư. Đặc biệt, trong khi năm 2016 nhiều ý kiến nhận định nhà đầu tư có xu hướng quan tâm đến phân khúc bình dân thì trái với dự đoán, căn hộ cao cấp lại được tiêu thụ tốt hơn và cho thấy sự sôi động của thị trường có phần góp của nhà đầu tư và người có thu nhập khá.

Cụ thể, ở phân khúc bình dân, lượng tồn kho lại ở mức 41%, trong khi ở phân khúc trung cấp và cao cấp, lượng tồn kho giảm dần lần lượt 32% và 13%. Riêng đối với phân khúc biệt thự và nhà phố, tiêu thụ 6 tháng đầu năm 2017 đã sụt giảm so với năm 2016 khi tỉ lệ tồn kho còn ở mức khá cao so với mức tiêu thụ khoảng 59,2%.

Phân khúc biệt thự nghỉ dưỡng - condotel được nhiều chủ đầu tư quảng bá như một sản phẩm tạo nên yếu tố mới mẻ của thị trường bất động sản. Đa số chủ đầu tư còn cam kết lợi nhuận ít nhất cũng 3 năm. Các dự án đều bàn giao năm 2017-2018 nên bất động sản nghỉ dưỡng được cho là kênh đầu tư hấp dẫn. Trong khoảng năm 2015-2016, tỉ lệ bán căn hộ, condotel, biệt thự rất lớn do ngân hàng cho vay với tỉ lệ 70-80%.

Tuy nhiên, theo báo cáo của Savills và DKRA, trong khi lượng tiêu thụ của biệt thự nghỉ dưỡng đạt khoảng hơn 51% thì các sản phẩm condotel lại “thê thảm”hơn khi sức tiêu thụ chỉ bằng 13% lượng cung. Tiến sĩ Hiển nhận định, từ nay đến cuối năm, bất động sản vẫn sẽ tiếp tục thu hút được nhà đầu tư cá nhân nhưng sự phân hóa sẽ diễn ra mạnh mẽ dựa trên nhu cầu và năng lực tài chính của nhà đầu tư. “Nửa cuối năm 2017-2018, số dự án căn hộ tung ra rất lớn, do đó nếu ngân hàng không cẩn thận trong dòng tiền tín dụng thì có nguy cơ xảy ra bong bóng”, ông Hiển khuyến cáo.

Ngoài ra, những căn hộ thuộc phân khúc trung - cao cấp vẫn có sự lựa chọn hợp lý với những người có năng lực tài chính và căn hộ giá rẻ mặc dù có nhu cầu lớn từ thị trường nhưng nếu vị trí hoặc hạ tầng quá kém sẽ rất khó sinh lợi cho nhà đầu tư. Phân khúc đất nền có thể bị chững lại, không hấp dẫn nhà đầu tư khi khả năng khai thác thấp. JLL Việt Nam cho biết, từ nay đến cuối năm 2017, nguồn cung phân khúc căn hộ bình dân, nhà phố, biệt thự sẽ chiếm lĩnh thị trường. Còn nhà liền đất thì nguồn cung không nhiều nên tỉ lệ hấp thụ của thị trường vẫn ổn định.

Đáng chú ý, thị trường ghi nhận sự tăng trưởng đáng kể số lượng doanh nghiệp bất động sản. Theo thống kế của Bộ Xây dựng, chỉ trong 6 tháng đầu năm đã có đến 8.200 doanh nghiệp xây dựng mới được thành lập, số lượng doanh nghiệp thuộc khối kinh doanh bất động sản là 2.300 doanh nghiệp. Điều này có nghĩa cứ mỗi ngày lại có trung bình 13 doanh nghiệp bất động sản được thành lập.

Cùng với sự gia tăng mạnh mẽ số lượng doanh nghiệp, trong 6 tháng đầu năm, lượng vốn ngoại đổ vào thị trường địa ốc cũng tăng trưởng ngoạn mục. Ngoài nguồn vốn từ trong nước, nguồn vốn ngoại đang tiếp tục tiếp sức cho thị trường bất động sản tiếp tục phát triển trong thời gian tới. Hiện bất động sản là ngành đứng thứ 4 thu hút nguồn vốn FDI, tính từ đầu năm đến nay. Báo cáo của JLL cho biết, thị trường bất động sản đã thu hút được khoảng 19,2 tỉ USD vốn FDI, tăng hơn 54% so với cùng kỳ năm ngoái và hiện đứng vị trí thứ 4 các ngành thu hút vốn FDI tính từ đầu năm đến nay.

Hoạt động mua bán, sáp nhập doanh nghiệp, chuyển nhượng dự án (M&A) sẽ phát triển mạnh hơn trước đây, nhất là sau thời điểm 15.8.2017 (ngày Nghị quyết của Quốc hội về xử lý nợ xấu có hiệu lực thi hành).

Mặc dù ghi nhận được những tín hiệu tích cực nhưng theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), thị trường vẫn nằm trong chu kỳ tăng trưởng nhưng tiếp tục có xu thế chững lại so với năm 2016. “Giai đoạn cuối năm 2017-2020, thị trường sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung cầu”, ông Châu dự báo. Theo đó, thị trường sẽ chuyển hướng mạnh sang phân khúc thị trường có giá vừa túi tiền, đáp ứng nhu cầu thật của đa số người có thu nhập trung bình và có thu nhập thấp.

Thực tế, báo cáo thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2017 của HoREA cho thấy, tỉ lệ căn hộ bình dân chiếm tỉ trọng lớn nhất (68,7%) trong tổng số căn hộ đưa ra thị trường. Đây là tín hiệu tích cực vì các nhà đầu tư đã tái cơ cấu sản phẩm theo hướng tăng mạnh căn hộ quy mô vừa và nhỏ đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người có thu nhập thấp và có tính thanh khoản cao. Đây cũng sẽ là phân khúc dẫn dắt thị trường trong thời gian tới