Từ cuối năm 2023 đến nay, giá bán chung cư toàn thị trường có xu hướng tăng, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Giá tăng phi mã

Cụ thể, theo CBRE Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư trên thị trường Hà Nội gần 60 triệu đồng/m2. Còn ở thị trường thứ cấp, giá cũng tăng hơn 22% so với cùng kỳ năm trước, lên gần 38 triệu đồng/m2.

Dựa trên dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, giá căn hộ tại Hà Nội có mức tăng cao nhất cả nước kể từ cuối 2023 tới nay, vượt qua tốc độ tăng trưởng giá của thị trường TP. Hồ Chí Minh. Cụ thể, từ quý 2/2019 đến quý 2/2024, giá bán căn hộ sơ cấp Hà Nội tăng tới 58%, hơn gấp đôi so với tỷ lệ tăng 27% của thị trường TP. Hồ Chí Minh. Tại đó, giá bán trung bình một sản phẩm căn hộ tại Hà Nội gần tiệm cận mức 60 triệu đồng/m2.

Ông Phạm Đức Toản – Tổng Giám đốc EZ Property chia sẻ, nửa đầu năm nay, căn hộ cao cấp là phân khúc ghi nhận sự dịch chuyển rõ rệt nhất. Trước đây, tầm giá 60 - 80 triệu đồng/m2 thường tập trung ở khu vực quận Cầu Giấy và khu vực quận Tây Hồ là khoảng 80 - hơn 100 triệu đồng/m2. Tuy nhiên khung giá này hiện nay đã xuất hiện ở những khu vực xa hơn như vị trí gần Đại lộ Thăng Long.

“Với mức giá nhà cao như vậy đã đặt ra thách thức lớn cho người dân muốn tìm mua căn hộ tầm trung "chưa nói đến bình dân". Thậm chí bài toán với gia đình trẻ chỉ có dòng tiền dưới 2 tỷ đồng là phải dịch chuyển khỏi các quận trung tâm, chấp nhận bán kính từ nhà đến chỗ làm xa hơn trước để tìm được nơi an cư hợp túi tiền”, ông Toản cho biết.

Thực trạng giá phân khúc này leo thang cũng tiếp diễn tại TP. Hồ Chí Minh. Theo báo cáo của Savills, nguồn cung căn hộ dưới 3 tỷ trong các quận nội thành đang ngày càng hạn chế (chiếm 18% nguồn cung sơ cấp nửa đầu năm), chủ yếu nằm cách trung tâm thành phố hơn 10 km.

Ông Huỳnh Thanh Khiết - Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP. Hồ Chí Minh đã chia sẻ loại hình chung cư tại TP. Hồ Chí Minh tăng giá liên tục với tỷ lệ trung bình 15 - 20%/năm. Ngay cả ở phân khúc bình dân, đến năm 2023 đã lên 40 - 60 triệu đồng/m2, tăng gần gấp đôi so với mức 25 - 35 triệu đồng năm 2015.

Tại các phân khúc cao hơn, mức giá được cho là đã quá tầm thu nhập của đại đa số người dân. Năm 2023, căn hộ trung cấp có giá 50-70 triệu đồng/m2, phân khúc cao cấp rơi vào khoảng 70 - 100 triệu đồng. Ở các khu vực trung tâm, mức giá có thể dao động 80 - 200 triệu đồng/m2. Mức giá 30 - 60 triệu đồng/m2 giờ đây chỉ có thể được tìm thấy ở các dự án ở ngoại ô hoặc các quận nằm xa trung tâm như quận 8, Bình Chánh...

Nếu so với mức GDP bình quân đầu người hàng năm của Hà Nội (khoảng 6.300 USD) và TP. Hồ Chí Minh (khoảng 7.500 USD), khả năng mua nhà của người dân ngày càng trở nên xa vời.

Giải quyết cung cầu

Các chuyên gia nhận định, có nhiều nguyên nhân dẫn tới thực trạng trên và giá sẽ khó có chiều hướng giảm trong ngắn hạn. Nguyên nhân lớn nhất nằm ở sự chênh lệch cung cầu, nơi nguồn cung sản phẩm rất hạn chế trong khi nhu cầu nhà ở thực của người dân ngày càng cao tại hai thành phố lớn.

Lý giải về đà tăng giá, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch VARS cho là do số lượng dự án được cấp phép mới liên tục sụt giảm, thị trường vắng bóng hoàn toàn các căn hộ giá bình dân. Đáng chú ý, 60% nguồn cung mở bán trong quý 2/2024 chủ yếu là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, phân khúc bình dân chỉ chiếm 7% tỷ trọng.

Trong khi nhu cầu nhà ở vẫn rất lớn. Tổng nhu cầu về nhà ở của Thủ đô đến năm 2025 là 185.200 nhà, trong đó gần 90% là căn hộ chung cư. Ông Đính cho hay, từ nay đến năm 2025, Hà Nội sẽ thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ trung bình mỗi năm.

Các chuyên gia cảnh báo nếu không giải quyết được mâu thuẫn này, giá chung cư có thể sẽ còn tiếp tục tăng trong những năm tới. Theo Batdongsan.com.vn, nếu thị trường tiếp tục thiếu hụt các dự án mới như hiện nay, cùng với nguồn cung cao cấp và hạng sang mới triển khai ra thị trường sẽ làm thay đổi mặt bằng giá tại nhiều khu vực. Đồng thời, kéo theo giá bán các dự án cũ trên cùng khu vực đó tăng theo.

"Chung cư vẫn luôn chiếm chủ đạo trên thị trường bất động sản, nhất là ở thời điểm thị trường đang nghiêng về nhu cầu mua thực. Đây cũng là loại hình có tốc độ phục hồi nhu cầu mua nhanh và tốt nhất hiện nay", ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn cho biết.