Phân khúc nhà ở giá rẻ bị “lãng quên”

Nhiều năm trở lại đây, nhằm đáp ứng nhu cầu nhà ở ngày càng cao của người dân, không ít loại hình nhà ở được ra đời. Tuy nhiên, riêng phân khúc căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu/m2 trên thị trường lại ngày càng ít đi, hầu như chỉ có tại các khu vực xa trung tâm và hạ tầng kém phát triển. Điều này đã ảnh hưởng lớn đến vấn đề an cư của người dân, đặc biệt là người có thu nhập thấp tại các thành phố lớn.

Theo Báo cáo của Bộ Xây dựng, công tác phát triển nhà ở xã hội (NOXH) chỉ mới đạt 41,7% so với mục tiêu đề ra tại chiến lược phát triển nhà ở quốc gia (đến năm 2020, phải xây dựng được 12,5 triệu mét vuông nhà ở xã hội). Nhiều dự án nhà ở xã hội chậm tiến độ, nhiều dự án lại không được triển khai dẫn đến nguồn cung về phân khúc này trở nên khan hiếm.

Cụ thể, trong năm 2020, tại Hà Nội chỉ có một số ít dự án NOXH có mức giá dưới 20 triệu đồng/m2 được mở bán, như NOXH IEC Thanh Trì; CT3-CT4 Kim Chung; Ecohome tại Bắc Cổ Nhuế - Chèm; Tòa 19T4 NOXH Lucky House phường Kiến Hưng, quận Hà Đông,… và một số dự án nhà ở thương mại giá thấp khác như Phú Thịnh Green Park, Hà Đông, Tasco Xuân Phương.

Tại TP. Hồ Chí Minh, phân khúc nhà ở bình dân cũng chỉ có 163 căn hộ đủ điều kiện bán ra thị trường, chiếm 1% trong tổng số nhà ở được phép huy động vốn, giảm đến 98,6% so với năm 2019. Trong khi đó, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm tới 70%, phân khúc nhà ở trung cấp chiếm khoảng 25% tổng nguồn cung nhà ở. Như vậy, với số lượng ngày càng ít của phân khúc nhà ở bình dân khiến bài toán an cư của đại đa số cư dân tại các thành phố lớn ngày càng ngày càng rơi vào bế tắc.

Theo thống kê của Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), căn hộ trung cấp hai phòng ngủ hiện có giá khoảng 2,5 tỷ đồng (35 triệu đồng/m2), cao hơn khoảng trên dưới 20 lần so với thu nhập trung bình của các hộ gia đình, cá nhân có khả năng dành dụm được khoảng 8 - 12 triệu đồng/tháng, tức trên dưới 100 triệu đồng/năm. Chính vậy, đây đang là thách thức lớn đối với những gia đình có mức thu nhập từ thấp đến trung bình.

Bất cập thể chế, nguồn cung “mắc kẹt”

Lý giải nguyên nhân về nghịch lý cung – cầu phân khúc nhà ở giá rẻ trên thị trường hiện nay, tại Hội nghị trực tuyến Thủ tướng làm việc với các doanh nghiệp mới đây, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA đã nêu lên các bất cập trong thể chế thực hiện.

Theo vị Chủ tịch, những vướng mắc từ vấn đề đầu tư của các doanh nghiệp ở Điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư năm 2020 đang là một cản trở lớn. 

Cụ thể, tại Điểm c khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư quy định các chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại phải đảm bảo 100% đất ở mới được phép công nhận là chủ đầu tư triển khai dự án. Điều này là quá khó với các doanh nghiệp. Do đó, trong 5 năm 2015 – 2020, chỉ có khoảng 5% chủ đầu tư cả nước đủ điều kiện triển khai và có khoảng 95% tổng số dự án nhà ở thương mại không thực hiện được do không có 100% đất ở.

Vì vậy, tại Hội nghị, đầu tiên, ông Châu đề nghị sửa đổi điểm c Khoản 1 Điều 75 Luật Đầu tư để tháo gỡ ách tắc các dự án nhà ở có đất nông nghiệp, hoặc có đất phi nông nghiệp không phải là đất ở. Đây là những dự án quy mô lớn, nhưng 5 năm qua chưa được công nhận chủ đầu tư.

Tiếp đó, Chủ tịch HoREA đề nghị Thủ tướng chỉ đạo thực hiện 2 chính sách nhà ở đã có sẵn gồm cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ và phát triển nhà ở xã hội.

Cuối cùng, ông Châu mong muốn Chính phủ thí điểm chính sách phát triển đối với nhà ở thương mại giá thấp theo đề xuất của Bộ Xây dựng, đảm bảo nhà ở cho đa số người dân có thu nhập thấp và trung bình.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Chí Thanh - Phó Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng nhìn nhận, khi thể chế còn nhiều bất cập, các doanh nghiệp sẽ khó có thể đầu tư triển khai dự án. Từ đó nguồn cung mắc kẹt, giá nhà đẩy lên cao, người có thu nhập thấp lại càng khó khăn hơn trong vấn đề an cư.

Cơ chế chính sách phát triển nhà ở nói chung và NOXH nói riêng chưa thực sự phù hợp với cơ chế thị trường, chưa khuyến khích, thu hút các thành phần kinh tế tham gia đầu tư xây dựng. Vì vậy nhiều doanh nghiệp không mấy mặn mà. Do đó, việc xem xét tháo gỡ những vướng mắc trong vấn đề đầu tư cũng là một giải pháp khơi thông nguồn cung nhà ở nói chung và nhà ở giá thấp nói riêng.