Nguy cơ tái “bong bóng”

Một số ý kiến của giới phân tích cho rằng, từ năm 2014 đến nay, thị trường bất động sản bắt đầu một chu kỳ phát triển mới, chu kỳ hồi phục, khi dòng tiền đầu tư bắt đầu dịch chuyển sang thị trường nhà đất, các giao dịch tăng cao, đã có sự tăng giá cục bộ tại một số dự án, phân khúc, vị trí... Nhiều ý kiến cho rằng, đi cùng với những tín hiệu phục hồi, các yếu tố tạo nên cơn “sốt” của thị trường bất động sản cách đây 8 năm lại manh nha lộ diện, đã gây nên những quan ngại về bóng ma “bong bóng” đối với thị trường này.

Dòng tiền chảy mạnh vào bất động sản: Trong thời gian vừa qua, các ngân hàng đang tăng cường tín dụng cho bất động sản thông qua các gói hỗ trợ tín dụng cho người mua nhà, đồng thời đẩy mạnh đầu tư cho các dự án bất động sản đang tái khởi động hoặc xây dựng mới. Theo đó, tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản gia tăng đáng kể, quý I-2015 tăng khoảng 10% so với quý IV-2014.

Một số gói tín dụng lớn được ghi nhận hồi đầu năm nay như: Ngân hàng Thương mại cổ phần Sài Gòn Thương Tín (Sacombank) dành 3.500 tỷ đồng ưu đãi cho vay mua, xây, sửa chữa nhà cửa…; từ tháng 4-2015, Ngân hàng Thương mại cổ phần Ngoại thương Việt Nam (Vietcombank) cũng dành 10.000 tỷ đồng cho vay mua, sửa nhà, mua ô tô, đồ gia dụng…; Ngân hàng Thương mại cổ phần Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cũng dành 5.000 tỷ đồng cho vay mua bất động sản … Một số ngân hàng muốn đẩy mạnh cạnh tranh nên đã cho vay với tỷ lệ rất lớn, lên đến gần 70 - 80%, thậm chí 90% giá trị căn hộ.

Số liệu thống kê cho thấy dư nợ tín dụng bất động sản trong vài quý vừa qua luôn tăng cao hơn so với mức bình quân toàn thị trường. Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy thống kê dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tính đến 31-3-2015 đạt 333.701 tỷ đồng, tăng 10,5% so với cùng thời điểm năm trước.

Đây là điều khiến giới tài chính quan ngại và đặt ra câu hỏi liệu các ngân hàng đã tính đến những yếu tố rủi ro mà họ sẽ gặp phải hay không? Bởi vì “cơn sốt” trên thị trường bất động sản cách đây gần 8 năm cũng bắt nguồn từ việc các ngân hàng ồ ạt cho vay để triển khai dự án, khiến cho tâm lý lo ngại do sự gia tăng đáng kể tín dụng cho bất động sản cũng bắt đầu nảy sinh.

Những dấu hiệu mới trong giao dịch: Số liệu thống kê từ Bộ Xây dựng cho thấy, giao dịch thành công trong khoảng 6 quý liên tiếp tăng trưởng ấn tượng, nhất là từ nửa đầu năm 2015 với 14.000 giao dịch thành công, riêng giao dịch tại Hà Nội gấp 2,5 lần và Thành phố Hồ Chí Minh 2,8 lần so với cùng kỳ năm ngoái.

Chỉ tính riêng 6 tháng đầu năm 2015, số giao dịch thành công đã tương đương con số nhà ở bán được trong một năm của giai đoạn thị trường “nóng” trước đây. Điều này chứng tỏ thị trường bất động sản hiện đang khá sôi động. Mặt bằng giá tại nhiều dự án căn hộ trên thị trường Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh đã tăng so với năm ngoái. Trong năm 2014 giá bất động sản đã ổn định, không giảm, nhiều dự án ở vị trí tốt và sắp hoàn thành giá có tăng nhẹ từ 1% đến 2%. Đến quý I năm 2015 đã có nhiều dự án có giá chào bán tăng tới 5 - 10% so với cùng kỳ năm trước.

Giới đầu cơ tái xuất hiện: Theo giới quan sát thì các nhà đầu tư thị trường bất động sản cũng đã bắt đầu ghi nhận sự xuất hiện của giới đầu cơ sau nhiều năm vắng bóng. Ngay từ cuối năm 2014, đại diện Công ty tư vấn bất động sản Savills cũng đã thừa nhận qua khảo sát các sàn bất động sản cho thấy, bên cạnh những người mua có nhu cầu ở thực, nhà đầu cơ cũng đã quay trở lại, do trên thị trường có nhiều suất bán chênh hơn so với thời gian trước. Trên thực tế, hiện nay tiền chênh lệch căn hộ khá phổ biến, từ vài chục triệu đến vài trăm triệu/căn.

Ngoài ra, còn có những dấu hiệu khác cần quan tâm như: nguồn cung ồ ạt tung ra thị trường, đây đó đã xuất hiện những thông tin thiếu tính chính xác trên thị trường bất động sản, giao dịch tăng mạnh với tốc độ nhanh và giá cả bị đẩy lên phổ biến từ 5 - 10%...

Thị trường ấm dần lên

Tuy nhiên, cũng theo giới phân tích, thị trường bất động sản đang “ấm lên” trong 3 quý liên tiếp, với mức giá cả được ghi nhận tăng dần. 5 tháng vừa qua cho thấy cả cung và cầu nhà đất đều tăng mạnh. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, lượng tồn kho bất động sản tính đến 20-5-2015 đã giảm trên 47,5% so với năm 2013, giá nhà ở tăng 1,3% so với quý trước và 1,5% so với cùng kỳ năm ngoái.

Trên thị trường Hà Nội trong 4 tháng đầu năm 2015 đã có 1.600 giao dịch bất động sản thành công, tăng 10% so với tháng 3 và gấp 2 lần so với cùng kỳ năm trước. Tổng giá trị tồn kho bất động sản chỉ còn 8.869 tỷ đồng, giảm 8.191 tỷ đồng (48%) so với quý I-2013 và giảm 136 tỷ đồng so với tháng 3-2015.

Cũng theo chỉ số giá giao dịch bất động sản do Sở Xây dựng Hà Nội công bố, quý I-2015, trong đó 11 quận có mức giá tăng từ 2 - 3%. So với thời điểm quý I-2011, giá chung cư trung cấp tại một số quận nội thành đã hồi phục từ 94% đến 100%. Thậm chí tại các dự án chung cư có vị trí tốt, giá bán còn tăng từ 5% đến 10% so với cùng kỳ năm 2014.

Ở Thành phố Hồ Chí Minh, chỉ riêng quý I-2015 đã có hơn 5.000 căn hộ được bán ra thị trường, lượng giao dịch căn hộ thành công tại thị trường này tăng hơn 130% so với cùng kỳ năm trước. Và đầu quý II, hàng loạt dự án trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh tiếp tục được đưa ra các mặt hàng khá hấp dẫn khách hàng.

Cũng theo dự đoán của Savills Việt Nam, từ nay cho tới cuối năm 2016 thị trường bất động sản sẽ chào đón khoảng 14.200 căn hộ từ 25 dự án sẽ được mở bán trên cả nước. Nguồn vốn hấp dẫn, nguồn cung dồi dào, nhu cầu nhà ở lớn là cơ sở để rất nhiều chuyên gia, nhà đầu tư thậm chí cơ quan quản lý tin rằng thị trường bất động sản sẽ khởi sắc.

Phần lớn giao dịch mua nhà hiện nay đều là nhu cầu ở thực là chính, điều này khác hẳn với thời kỳ trước đây là nhằm mục đích đầu cơ. Trước đây, giao dịch phần lớn dưới dạng hợp đồng góp vốn, thậm chí là giấy viết tay được trao đi, đổi lại nhiều lần khiến giá bất động sản “trên giấy” tăng “ảo”, dẫn tới hiện tượng “bong bóng”. Hiện nay, giá bất động sản tăng phần lớn do yếu tố hạ tầng, vị trí và chất lượng bất động sản đó.

Trước đây, khi thị trường “sốt” gần như hoạt động mua bán bất động sản đều là để đầu cơ, đầu tư kiếm lời. Khi đó một số công ty nghiên cứu thị trường thống kê cho thấy có tới khoảng 70% giao dịch là đầu cơ, chỉ có 30% là mua nhà ở thực. Trong khi đó, ở chu kỳ thị trường hiện nay con số này lại trái ngược lại, chỉ có khoảng 30% đến 40% giao dịch là hoạt động đầu tư dài hạn, có thể có yếu tố đầu cơ.

Theo ông Nell MacGregor, Giám đốc điều hành Công ty Savills Việt Nam trong 5 năm tới, giá bất động sản sẽ không bị “thổi” lên và thị trường sẽ không lặp lại tình trạng “bong bóng” như năm 2008 và năm 2010. Đặc biệt từ ngày 01-7-2015, Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực, nhiều người nước ngoài đang háo hức, chuẩn bị tiền để mua nhà, nhất là các chuyên gia Singapore, quốc gia dẫn đầu dòng vốn FDI tại Thành phố Hồ Chí Minh.

Vẫn cần tăng cường “cảnh giác”

Nếu như năm 2014 chỉ có khoảng gần 40 nghìn tỷ dư nợ cho vay được đổ vào bất động sản, thì những tháng đầu năm 2015 dư nợ cho vay bất động sản tiếp tục tăng cao với hàng chục nghìn tỷ. Tuy nhiên, so với thời kỳ trước thì dòng tiền này có 2 điểm khác biệt khá rõ:

Thứ nhất, số tiền dư nợ cho vay đổ vào bất động sản trong 5 năm từ 2006 - 2010 có khoảng 185 nghìn tỷ, nhưng trong 5 năm kể từ 2011 - 2015 chỉ có khoảng 130 nghìn tỷ. Như vậy, quy mô tín dụng ở chu kỳ trước lớn hơn khá nhiều, bên cạnh đó, hiện nay tín dụng đổ vào bất động sản tăng trưởng đều và ổn định hơn so với trước đây.

Thứ hai, quan hệ tỷ lệ giữa vốn cho phát triển các dự án có tính đầu cơ và đầu tư với vốn cho nhu cầu thực. Trong thời kỳ 2006 - 2010 vốn tài trợ phát triển các dự án và nhu cầu đầu cơ lớn hơn, thì giai đoạn hiện nay lại ngược lại, dòng tín dụng nhắm đến cá nhân có nhu cầu mua nhà để ở lại cao hơn, phần cho đầu cơ và đầu tư chỉ chiếm phần nhỏ.

Tuy nhiên, sự ấm lên của thị trường bất động sản cũng như mức tăng đột biến trong cho vay, đầu tư bất động sản của các ngân hàng trong khi rủi ro đối với lĩnh vực này luôn tiềm ẩn lớn, theo các chuyên gia là điểm đáng lưu ý.

Theo các chuyên gia, nền kinh tế hiện phụ thuộc khá nhiều vào tín dụng, bất động sản không phải là ngoại lệ, vì vậy tình trạng “bong bóng” tín dụng bất động sản vẫn có thể xảy ra trong tương lai, nếu ngân hàng lại cho vay quá ồ ạt như đã từng xảy ra vào giai đoạn năm 2005 - 2010. Vì thế, cần lường trước những rủi ro trong việc đẩy vốn vào bất động sản với sự kiểm soát chất lượng cho vay bằng cơ chế và chính sách quản lý rủi ro chặt chẽ, không được buông lỏng tín dụng, cho vay dưới chuẩn, đồng thời, các ngân hàng cũng phải rất cảnh giác với các chiêu trò của doanh nghiệp sử dụng vốn sai mục đích.

Bên cạnh đó, các doanh nghiệp cần phải giảm bớt lệ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng, nhất là vốn ngắn hạn, bằng cách tìm kiếm thêm nguồn vốn qua các thị trường chứng khoán, phát hành trái phiếu…

Như vậy, qua những động thái của thị trường, thì bất động sản hiện đang có sự phát triển khá ổn định, sự tăng trưởng tương đối bền vững. Tuy nhiên, với tốc độ tín dụng gia tăng mạnh như hiện nay, yếu tố đầu cơ có xu hướng quay trở lại thì nguy cơ “bong bóng” bất động sản vẫn có thể xảy ra bất cứ khi nào, nếu chúng ta mất cảnh giác không kiểm soát được tình hình. Vì thế, Chính phủ đã lưu ý các bộ, ngành liên quan trong việc kiểm soát thị trường bất động sản, tránh tình trạng “bong bóng” như đã từng xảy ra trong mấy năm trước đây.