Thị trường bất động sản đang ở những tháng cuối cùng của năm với những diễn biến khá cụ thể trên từng phân khúc. Theo dự đoán chung của các chuyên gia, nhịp độ phát triển vẫn duy trì ở mức ổn định, tuy nhiên vẫn tiềm ẩn những rủi ro.

Trao đổi với Reatimes, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA) nhận định rằng, thị trường quý IV/2017 và đầu năm 2018 vẫn còn nằm trong chu kỳ tăng trưởng, nhưng đã có dấu hiệu chững lại. Dấu hiệu này thể hiện ở lượng giao dịch, giá cả và bao gồm những rủi ro nội tại của thị trường.

Theo ông Châu, rủi ro trước hết là sự lệch pha cung – cầu, đặc biệt thị trường hiện rất thiếu các dự án nhà ở vừa túi tiền và nhà ở cho thuê giá rẻ, căn hộ 1 – 2 phòng ngủ có giá bán dưới 2 tỷ đồng. Trong khi đó, thị trường lại có dấu hiệu lệch nhiều về các sản phẩm bất động sản cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng do các nhà đầu tư tập trung xây dựng quá nhiều. Tuy nhiên, ông Châu cho biết, hiện nay, phân khúc cao cấp cũng đã bộc lộ dấu hiệu chững lại, sụt giảm về giao dịch.

“Đối với thị trường condotel, các chủ đầu tư đang áp dụng chính sách khuyến mại, cam kết lợi nhuận 8  - 12%/năm trong vòng 8 – 10 năm. Điều này chứng tỏ, tính thanh khoản của phân khúc này không phải tốt. Hơn nữa, thử nhìn lại tình hình kinh doanh khách sạn năm 2016 trên toàn quốc, theo số liệu thống kê của Tổng cục thống kê, công suất khách sạn chỉ đạt 57%, đối với khách sạn mới đi vào hoạt động thì con số này chỉ trên điểm hòa vốn. Đối với những khách sạn cũ đã khấu hao, công suất 57% cũng đã có lãi nhưng lãi thấp”, ông Châu nhận định.

Cũng theo ông Châu, khác với những năm 2010 -  2011, hiện nay, tuy không còn tình trạng các chủ đầu tư xây dựng các dự án bất động sản cao cấp một cách tràn lan mà được chọn lọc ở những địa điểm nhất định, có những tiện ích… Tuy nhiên, để bán được, nhiều dự án cao cấp hiện nay đang cơ cấu lại sản phẩm để tỷ lệ căn hộ một phòng ngủ, hai phòng ngủ chiếm tỷ lệ nhiều hơn trong toàn bộ căn hộ dự án.

Ông Châu cũng cảnh báo, đang có hiện tượng một số chủ đầu tư làm chiêu trò, về mặt marketing là bán rồi nhưng thực chất là chưa bán.

Bên cạnh lệch pha cung – cầu, rủi ro tiếp theo đang xảy ra trên thị trường bất động sản hiện nay theo ông Châu là lệch pha về dòng tiền, dòng tiền và tín dụng của ngân hàng trong BĐS đang có xu hướng tập trung vào một số tập đoàn lớn đầu tư vào phân khúc bất động sản cao cấp, nghỉ dưỡng mà không đến đông đảo những người cần có một căn hộ nhỏ để ở. Nhiều tập đoàn công bố xây dựng những dự án căn hộ giá rẻ nhưng chưa triển khai.

Đối với phân khúc đất nền, Chủ tịch HoREA nhắc lại “cơn sốt” đất  nền diễn ra trong thời điểm 9 tháng vừa qua. “Lãnh đạo thành phố đã có những chỉ đạo quyết liệt để hạ “cơn sốt” đất cách đây không lâu, tuy nhiên “cơn sốt” có khả năng phát lại vào dịp cuối năm 2017 cho đến thời điểm Tết Mậu Tuất 2018 bởi nhu cầu đất nền vẫn là nhu cầu cơ bản và là chọn lựa ưu tiên của người tiêu dùng. Do đó xuất hiện nhà đầu tư mua gom để bán lại kiếm chênh lệch giá, dù chưa đến mức độ đầu cơ lũng đoạn nhưng có thể dẫn đến phát sinh cơn sốt.

Bên cạnh đó, đối với TP.HCM, hiện nay Quyết định 33 đang được nghiên cứu để sửa đổi, ban hành bằng 1 quyết định mới về tách thửa đã khiến cho thị trường đất nền bị sụt giảm nguồn cung. Cho nên, những dự án được phân lô bán nền trước đây sẽ bị làm giá, dẫn tới cơn sốt cục bộ hiện nay, điều đó cũng có thể tiếp tục từ nay đến cuối năm”, ông Châu nhận định.

Nhìn về thị trường cuối năm, một diễn biến đáng chú ý khác cũng được Chủ tịch HoREA đề cấp đến, rằng đây là thời gian “bùng nổ” các dự án căn hộ siêu sang tọa lạc tại những vị trí như trung tâm thành phố. Phân khúc này chiếm 3% thị phần. Đặc biệt, sẽ có những căn hộ giá 7.000 - 10.000 USD/m2.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, khó khăn của thị trường vẫn nằm ở phân khúc này, bởi tốc độ bán ra chậm, đặc biệt đối với các dự án ba phòng ngủ trở lên. Mặc dù hiện nay, chủ đầu tư vẫn cố gắng giữ giá, thậm chí làm giá nên có những dự án tăng nhưng về tổng thể mặt bằng giá trên thị trường không tăng.