Không thể phủ nhận condotel đã "làm mưa làm gió" trên thị trường bất động sản (BĐS) trong một thời gian dài, khi đầu tư loại hình này như một phong trào. Tuy nhiên, do tác động của khung pháp lý, sự thất hứa của một số chủ đầu tư kinh doanh không hiệu quả, cộng thêm đại dịch Covid-19, khiến condotel “thừa sống, thiếu chết”.

"Bất động" bất động sản nghỉ dưỡng

Chị Trần Thị Thu Hằng (quận Hai Bà Trưng, Hà Nội) cho hay, hồi năm 2018, chị đầu tư 2 căn condotel tại Nha Trang và Đà Nẵng. Mỗi căn hộ 60m2, có giá 1,6 tỷ đồng, cộng thêm các chi phí sửa nhà, mua sắm đồ đạc, tổng số tiền đầu tư ngót nghét 2 tỷ đồng/căn. Sau khi nhận bàn giao, sửa sang căn hộ, chị cũng đã cho thuê được 5 tháng. Tuy nhiên, từ sau Tết Nguyên đán 2020, đại dịch Covid-19 ập tới, các căn hộ của chị nằm "bất động".

Chị Hằng buồn rầu chia sẻ, hiện vẫn vay ngân hàng 2 tỷ đồng, lãi suất 10%/năm, hàng tháng gia đình không thể gồng nổi để trả ngân hàng vì cả năm 2020 đã “cắn răng” chịu thua lỗ. Do đó, chị quyết định bán bớt 1 căn condotel ở Nha Trang để không phải gánh nợ ngân hàng.

Một chủ đầu tư condotel ở Nha Trang cũng than thở, mặc dù mở bán từ cuối năm 2019, nhưng hiện  mới bán được 350 căn trong tổng số 550 căn condotel. Chủ đầu tư này cho biết, do mở bán đúng vào thời điểm một dự án ở Đà Nẵng xù cam kết lợi nhuận khách hàng, cùng với pháp lý chưa rõ ràng nên khách hàng rất thờ ơ. Cộng thêm đầu năm 2020, đại dịch Covid-19 ập tới nên số lượng căn còn lại không thể tiêu thụ được.

“Nếu tình trạng này kéo dài thì doanh nghiệp không chắc có cầm cự được không. Bởi dự án đã xây xong nhưng chưa bán được hết, trong khi tiền vay ngân hàng lãi mẹ đẻ lãi con, những căn hộ bàn giao cũng vắng teo khách, khiến khó khăn chồng chất”, đại diện doanh nghiệp này giãi bày.

Trong đợt nghỉ lễ Tết dương lịch vừa qua, điều dễ nhận thấy là cảnh đìu hiu vắng vẻ tại các dự án condotel. Nếu như trước đó, các dự án condotel nhộn nhịp khách đến lưu trú, mua bán, giao dịch, thì nay không khác “chợ chiều”. Thậm chí, các dự án của những tập đoàn BĐS lớn cũng phải đang gồng mình gánh “bão”.

Theo báo cáo của Tổng cục Thống kê về tình hình đăng ký doanh nghiệp tháng 11/2020, riêng lĩnh vực BĐS có 162 doanh nghiệp quay trở lại hoạt động nhưng cũng có 100 doanh nghiệp giải thể, 78 doanh nghiệp tạm dừng kinh doanh có thời hạn, 216 doanh nghiệp tạm dừng hoạt động không đăng ký chờ giải thể. Các chuyên gia cho rằng, doanh nghiệp BĐS, đặc biệt là BĐS du lịch nghỉ dưỡng, do tác động của dịch Covid-19 nên phải rút khỏi thị trường khá lớn.

Khó chống đỡ

Theo GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN&MT, trong giai đoạn từ 2019 - 2020, loại hình BĐS nghỉ dưỡng đã có thanh khoản rất thấp kể từ khi căn hộ condotel tại đại dự án Cocobay “đứt gánh”. Sau đó, một số dự án condotel khác cũng rơi vào hoàn cảnh tương tự, các nhà đầu tư dự án không trả được lợi nhuận như đã cam kết...

Ông Võ cho rằng, sự "đứt gánh" này là bởi phát triển nhưng thiếu khung pháp luật về đất đai, về quản lý và vận hành các BĐS du lịch đa công năng. Cộng thêm ngành du lịch đóng cửa hoàn toàn trong một thời gian dài để phòng dịch Covid-19.

Trước đó, hồi đầu năm 2020, Bộ TN&MT đã có công văn hướng dẫn cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ đầu tư và thời hạn vẫn là 50-70 năm. Tuy nhiên, đến nay, khung pháp luật vẫn chưa được hình thành. Đất đai từ cam kết miệng được sử dụng dài hạn như đất ở, nay phải chuyển sang sử dụng theo thời hạn 50-70 năm, khiến cho các nhà đầu tư thứ cấp rời bỏ sản phẩm condotel.

“Do đó, trong năm 2021 khó mong đợi sự khôi phục của phân khúc BĐS du lịch kiểu mới, vì việc sửa Luật Đất đai 2013 bị chậm lại tới năm 2023, cùng với việc đại dịch vẫn diễn biến phức tạp trên thế giới nên khách nước ngoài chưa thể tới Việt Nam được”, ông Võ nói.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Tổng thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam cũng nhìn nhận, dịch Covid-19 đã ảnh hưởng nghiêm trọng đến toàn bộ nền kinh tế; và trên thị trường BĐS, phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất là BĐS du lịch nghỉ dưỡng. Đơn cử như lượng giao dịch hàng hoá trên thị trường sụt giảm, lượng cung ra thị trường chỉ đạt xấp xỉ 50% so với các năm trước đó. Lượng giao dịch quý I/2020 chỉ còn trên 10%, quý II nhích lên 20%, quý III có sự cải thiện nhưng vẫn thấp hơn nhiều so với các năm trước.

Giới chuyên môn cho rằng, khung khổ pháp lý khiến thị trường có thể chậm lại, nhưng đại dịch Covid-19 làm thị trường ngừng hẳn. Hiện nay, một số chủ đầu tư và khách hàng vẫn có thể gồng mình được, nhưng từ giữa năm 2021 trở đi, nếu tình trạng này vẫn tiếp diễn thì việc các doanh nghiệp đầu tư BĐS nghỉ dưỡng tuyên bố đóng cửa sẽ không còn là chuyện hiếm.

Điều mà giới chuyên môn kỳ vọng trước tiên đó là mở rộng pháp lý cho loại hình condotel, cũng như hạn chế cấp phép ồ ạt như trước để tránh dư thừa nguồn cung. Theo đó, nguồn cung dồi dào có thể trở lại, nhưng không phải thời điểm này, mà phải vào lúc kiểm soát được đại dịch và nền kinh tế toàn cầu hồi phục.