Nội chiến chung cư: Vì đâu đến nỗi?

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, hiện nay, trên cả nước có tổng cộng 4.422 chung cư, trong đó 458 chung cư có tranh chấp, chiếm khoảng 10%. Những hình ảnh như người dân căng băng rôn phản đối, cùng viết đơn kiến nghị… đã trở thành “chuyện như cơm bữa” tại các chung cư.

Đến thời điểm hiện tại, giải pháp cuối cùng cho những cuộc  biểu tình, phản đối chỉ là … đối thoại. Song, căn nguyên của mọi vấn đề vẫn tiếp tục là “ngòi nổ” cho các cuộc tranh luận không hồi kết tại chung cư.

Bộ Xây dựng cho hay, tranh chấp chủ yếu liên quan đến việc chậm tổ chức hội nghị nhà chung cư để thành lập ban quản trị; không thống nhất đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư; chậm đóng góp bàn giao quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì; chất lượng công trình; phí dịch vụ...

Nguyên nhân của các tranh chấp trên là do một số quy định về pháp luật chưa đầy đủ. Bên cạnh đó, một số chủ đầu tư không đủ năng lực về tài chính để thực hiện dự án, chú trọng đến lợi nhuận, chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng nên không mở tài khoản riêng để quản lý kinh phí bảo trì, trì hoãn việc bàn giao khoản kinh phí bảo trì cho ban quản trị.

Ngoài ra, có trường hợp người dân mua nhà không xem xét kỹ các điều khoản trong hợp đồng, trong khi chủ đầu tư thường đưa ra những điều khoản có lợi cho chủ đầu tư và bất lợi cho người mua nhà. Một số ban quản trị với thành viên ít kinh nghiệm chuyên môn, chưa có kinh nghiệm quản lý nhà chung cư.

Nhận định về “cuộc chiến chung cư” hiện nay, luật sư Trương Anh Tú khẳng định: “Những tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân hiện nay, đang đặt ra một bài toán khó không chỉ đối với hai phía trong tranh chấp và còn đối với cả các cơ quan quản lý nhà nước”.

Vị luật sư này nhấn mạnh: “Nguồn gốc của mọi xung đột hiện nay đến từ nhiều lý do, nhưng khó có thể chối bỏ nguyên nhân cơ bản đến từ sự tối đa hóa lợi ích của chủ đầu tư, bất chấp lợi ích người mua nhà. Bên cạnh đó là khuôn khổ pháp lý chưa hoàn thiện, đôi khi cũng do sự “biến thiên” của các văn bản dưới luật, sự chủ quan của người mua nhà…”

Lý giải vì sao điểm chung của những cuộc chiến chung cư là hình thức biểu tình, căng băng dôn, TS.KTS Tô Kiên cho rằng, nếu như ở Nhật Bản, người dân dựa vào pháp luật để xử lý mọi vấn đề mâu thuẫn. Nhưng ở Việt Nam, “pháp luật thì lỏng lẻo còn người chấp pháp thì “mũ ni che tai”, nên họ phải tự phản kháng và bảo vệ quyền lợi theo…“luật rừng” mà thôi. Nếu đơn độc phản kháng quá yếu thế, họ phải đoàn kết lại để tăng thế và lực” – TS. KTS Tô Kiên nói.

Luật sư Trương Anh Tú cũng cho rằng, dù những trường hợp tranh chấp chung cư hều hết đều xuất phát từ sự thiệt thòi của người mua nhà, nhưng nếu suy xét rõ ràng thì chủ đầu tư cũng có những “nỗi niềm riêng” của họ.

Đâu là giải pháp?

Tại kỳ họp thứ 7, Quốc hội XIV, trước những những chất vấn của ĐBQH, Bộ trưởng Phạm Hồng Hà đã đưa ra một số đề xuất về giải pháp nhà chung cư. Cụ thể, để kiểm soát tốt hơn, Bộ Xây dựng sẽ sửa đổi quy định về thu kinh phí bảo trì, tư cách pháp nhân của ban quản trị. Hiện đã có mô hình Ban quản trị nhà chung cư nhưng sắp tới, Bộ Xây dựng sẽ đề xuất mô hình chủ đầu tư tự quản lý và sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; mô hình giao đơn vị quản lý vận hành chuyên nghiệp.

Bộ trưởng mô hình quản lý sẽ đa dạng, linh hoạt hơn. Mô hình do cộng đồng tự chọn và đều phải có giám sát thông qua ban quản trị của toà chung cư đó.

Trên góc độ của về mặt pháp lý, ông Tú cho rằng: “Tất cả các bên, thay vì sử dụng những biện pháp tiêu cực để ứng phó với nhau, thì nên dùng công cụ pháp lý để bảo vệ quan điểm, lợi ích của mình.Dưới góc độ quản lý nhà nước trong lĩnh vực cũng cần đặt lợi ích công cộng lên trên hết, để từ đó có sự đổi mới toàn diện, triệt để trong công tác xây dựng pháp luật chuyên ngành, cũng như thực hiện chức năng giám sát việc thực thi pháp luật của chủ đầu tư”.

Pháp luật có nghiêm mà người dân cư xử không có văn hóa cũng trở nên lộn xộn, tạo ra cuộc sống hỗn độn ở trong chung cư mà mạnh ai người nấy làm - GS. Đặng Hùng Võ.

Ở góc nhìn khác, GS Đặng Hùng Võ cho rằng: “Pháp luật có nghiêm mà người dân cư xử không có văn hóa cũng trở nên lộn xộn, tạo ra cuộc sống hỗn độn ở trong chung cư mà mạnh ai người nấy làm. Không gian cũng có thể bị lấn chiếm trở thành không gian riêng,…

Tôi cho rằng vận động để nâng cao ý thức tiếp nhận cuộc sống có văn hóa tại không gian chung cư là điều rất cần thiết và đây là phạm trù thuộc về đạo đức chứ không phải phạm trù thuộc về pháp luật. Chỉ khi cả hai mặt pháp luật và đạo đức đều phải quan tâm thì mới giải quyết được tận gốc những xung đột, những mâu thuẫn mà hiện nay đang xảy ra rất nhiều trong các nhà chung cư”.

GS Đặng Hùng Võ cũng nhấn mạnh, chính những người dân, chủ đầu tư cũng phải thể hiện vai trò, trách nhiệm của mình, đặt lợi ích chung lên hàng đầu. Bởi thực tế, có nhiều cư dân, kể cả những người tham gia ban quản trị không tìm hiểu kỹ về quy định của pháp luật về quản lý, vận hành nhà chung cư, luôn đòi hỏi cao mà không có trách nhiệm, thậm chí vào Ban quản trị để trục lợi, trở thành những “ông vua con”. Còn các chủ đầu tư thì không muốn buông quyền của mình, không lắng nghe và giải quyết sự việc một cách thỏa đáng.