Nguồn đất lớn ngày càng "teo tóp"

Báo cáo từ nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường gần đây cho thấy, quỹ đất tại các thành phố lớn như TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội ngày càng khan hiếm, đặc biệt là các khu vực lõi trung tâm. Nhiều chủ đầu tư nhanh chóng nắm bắt xu hướng, chuyển sang các đô thị vệ tinh hay nhiều tỉnh vùng ven, lân cận được cho là điểm đến đầy tiềm năng.

Ở vị trí “sát sườn” khu vực lõi trung tâm, TP.Thủ Đức là đích ngắm của nhiều “ông lớn” bất động sản. Hoặc khu vực phía Tây và Nam thành phố, vị trí cách Q.1, Q.3 từ 10 - 15km cũng được nhiều chủ đầu tư trong và ngoài nước sở hữu. Ra xa hơn, các tỉnh vùng ven như Đồng Nai hay Bình Dương, Long An,… một vài chủ đầu tư nhanh chóng đón sóng chiếm lĩnh. 

Tuy nhiên, chỉ có những chủ đầu tư đủ tiềm lực mới có khả năng sở hữu quỹ đất lớn, “thay áo mới” cho quỹ đất đó để tạo nên các chuỗi sản phẩm đa dạng, hệ sinh thái hiện đại, hợp xu hướng mua nhà của người dân. 

Sau đại dịch, người dân quan tâm nhiều hơn tới không gian sống, mảng xanh, yếu tố sức khoẻ, hưởng thụ. Từ đó, nhiều gia đình quyết định “ly tâm” khỏi khu vực trung tâm chật hẹp, tìm kiếm không gian sống tại các đô thị vệ tinh. Điều này đã khiến lực cầu tại các dự án vùng trung tâm mới tăng rõ rệt.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận Tư vấn và giao dịch CBRE Việt Nam cho biết: do nguồn cung ít ỏi, chênh lệch cung cầu ở mức cao nên những dự án mới ra mắt đều đã chào bán thành công từ 80-90%, có dự án 100% rổ hàng hết sạch.

Đất nền nhỏ lẻ “hụt hơi” trước dự án lớn

Trước sự nhanh nhạy, bắt trúng “khẩu vị” và xu hướng của nhà đầu tư lẫn người ở, không khó hiểu khi thanh khoản phân khúc căn hộ luôn vượt trội hơn so với các dự án phân lô bán nền.

Đơn cử như tại TP.Thủ Đức, các chủ đầu tư lớn phát triển nhiều mô hình nhà ở từ căn hộ, nhà phố, biệt thự liền kề trong một quần thể được quy hoạch khoa học, bài bản, đảm bảo chất lượng sống vượt trội. Người mua nhà chỉ cần “xách valy” vào ở, hệ sinh thái đầy đủ từ mua sắm, học tập, chăm sóc sức khoẻ, dịch vụ vui chơi, giải trí,... đã được chủ đầu tư “dọn sẵn”. Đặc biệt nhiều dự án dành tới gần 80% diện tích cho mảng xanh, hệ thống tiện ích đẳng cấp càng hấp dẫn khách mua.

Giám đốc một sàn giao dịch tại TP. Thủ Đức đánh giá, những dự án có cơ sở hạ tầng hoàn thiện, cư dân đông đúc, sản phẩm có tiếng tăm có thể đem tới khả năng sinh lời, thanh khoản tốt, đem đến lợi nhuận từ 15-30%/năm.

Trong khi đó, các dự án đất nền do tính chất nhỏ, lẻ nên khó cạnh tranh sức mua với các sản phẩm trong mô hình đô thị. Hạ tầng tiện ích, hệ sinh thái thiếu đồng bộ, bất tiện cũng phần nào khiến nhà đầu tư băn khoăn. Ngoài ra, sức ép từ nguồn cung quỹ đất ngày càng cạn, khiến cho đất nền có vị trí tốt ngày càng hiếm.

Mặt khác, bên cạnh những khu đô thị sầm uất nhộn nhịp cư dân thì cũng có không ít những khu đô thị "ma" không người ở khiến đất nền trở thành thị trường ảo, làm đau đầu khách hàng và các nhà đầu tư. Nguyên nhân là do sự mất cân bằng giữa quy hoạch xây dựng và thị trường đầu ra, khi vị trí, giá trị tiện ích bất động sản không đáp ứng được nhu cầu thực sự muốn ở của cư dân hoặc chủ đầu tư không đủ tiềm lực kinh tế khiến đất nền có chủ sở hữu từ lâu nhưng dự án chỉ là công trình thô hoặc chưa đi vào xây dựng. 

Do đó, chuyên gia nhận định, trong bối cảnh phân khúc đất nền thiếu tính ổn định, những dự án căn hộ của các chủ đầu tư uy tín, có quy hoạch rõ ràng, tiện ích đầy đủ sẽ trở thành sản phẩm được “chọn mặt gửi vàng”.