Đầu tư theo đám đông, hệ lụy khó lường

Trao đổi với phóng viên, anh N.Đ.C, một môi giới kinh nghiệm tại Thạch Thất cho biết, cơn sốt đất tại xã Đồng Trúc đã “xịt hơi” chỉ sau một tuần. Đến thời điểm hiện tại, giá đất đã trở về giá trị thực với giá dao động từ 3-5 triệu đồng/m2, giảm 4 lần so với thời điểm đỉnh sốt.

“Do được cảnh báo sớm về cơn sốt ảo nên không nhiều nhà đầu tư dính “bẫy”, đa phần là giới cò đất vào đầu cơ, lướt sóng, ít giao dịch thật. Tuy nhiên, cũng có một số nhà đầu tư “non tay” , không kịp bán tháo thời điểm tắt cơn sốt nên vẫn đang bị mắc kẹt, dù buộc phải bán cắt lỗ sâu để thu hồi phần vốn, rút khỏi thị trường nhưng thời điểm này không thể bán ra, trừ khi bán ngang với giá thực hiện tại may ra mới có người mua”, vị này nói.

Trước đó, thời điểm cuối tháng 3, khu đất giãn dân Quan Giai, thôn Trúc Động, xã Đồng Trúc, huyện Thạch Thất (gần khu công nghệ cao Hòa Lạc) đã trải qua một phiên chợ “đất” kéo dài từ sáng đến tối, từ ngày này qua ngày khác. Dòng người nườm nượp kéo về xem đất, đông như trẩy hội, hoạt động chào bán diễn ra rầm rộ. Ô tô xếp thành hàng dài từ phía đầu làng. Nhiều người ăn mặc lịch sự đứng thành từng tốp chỉ trỏ về phía những khu đất. Trên tay cầm sổ đỏ, hoặc bản sao, sơ đồ lô đất.

Theo tìm hiểu, khu đất giãn dân này được phân ra khoảng 50 lô chia cho người dân vào 15 năm trước, nhưng hiện tại vẫn để không, chưa có người ở, cỏ mọc um tùm. Có lô đang được tận dụng để trồng lúa, trồng rau.

Nguyên nhân khiến khu đất đã gần như bị “bỏ quên” này trở thành tâm điểm của giới đầu tư đất nền ngay trong mùa dịch xuất phát từ thông tin đề xuất xây dựng 2 khu đô thị trên địa phận huyện Thạch Thất. Một ở khu đất rộng 200ha ngay sát khu công nghệ cao vào đại lộ Thăng Long (khu giãn dân Quan Giai được giới cò đất cho là nằm sát lối đi vào khu đô thị này). Khu đô thị thứ hai nằm giáp huyện Quốc Oai, cách đại lộ Thăng Long 500m và gần đường từ đại lộ đi vào trung tâm huyện Thạch Thất.

“Đến nay, sau khi doanh nghiệp đề xuất làm 2 khu đô thị, huyện Thạch Thất, Hà Nội vẫn chưa có ý kiến. Kể cả trường hợp chính quyền đồng ý làm thì cũng phải vài năm nữa mới triển khai được nhưng hiện tại đất tại khu vực này đã bị thổi lên và nguy hiểm hơn nữa là nhiều lô đất được giao dịch chỉ là đất vườn với cam kết sau này sẽ được chuyển đổi”, môi giới tên Nguyện cho hay.

Theo ghi nhận, giá đất tại đây đã tăng từ 1 đến 1,5 triệu đồng mỗi ngày, thậm chí không chỉ tăng theo ngày mà còn theo giờ. Một mảnh đất sổ đỏ có diện tích khoảng 103m2, nằm ở mặt ngoài trục đường được rao với giá 16 triệu đồng/m2. Vài giờ sau, cũng mảnh đất ấy đã có giá 18 triệu đồng/m2. Đất tăng chóng vánh lên vài giá chỉ qua “miệng” cò. Chỉ trong 1 tuần, giá đất bị thổi lên gấp 3-4 lần.

Chị Nguyễn Thị Loan (Thanh Xuân, Hà Nội), một nhà đầu tư có mặt tại khu đất giãn dân thời điểm sốt nóng cho biết: “Nghe tin tôi cũng theo bạn bè xuống xem đất, thấy hoạt động mua bán có vẻ tấp nập nhưng ngay từ đầu thấy giá đất đã không được thật, mỗi người rao một giá. Chủ yếu là các nhà đầu cơ về đây đẩy sóng thị trường. Hạ tầng không có, đất đã để hoang hóa từ lâu mà giá bị đẩy lên quá cao".

Các nhà đầu tư địa ốc lâu năm đều cho rằng, hoạt động đầu tư bất động sản, nhất là đất nền luôn có đặc thù riêng. Tâm lý chung ai cũng muốn mua trước với giá rẻ và bán sau cùng với giá thị trường để có khả năng sinh lời cao nhất. Điều này khiến cò đất dựa vào để đẩy giá. Tuy nhiên, nếu nhà đầu tư dễ dàng bị cuốn vào guồng xoay của cơn sốt đất, chắc chắn sẽ bị “ôm bom” nếu không thực sự tỉnh táo.

“Một khi người mua đã "ôm" đất giá cao thì chắc hẳn phải ngồi chờ thị trường đi lên trở lại với rủi ro rình rập. Còn phần lời thì môi giới và các nhà đầu tư thân hữu đã lấy từ chính những giao dịch mua bán”, một chuyên gia nhấn mạnh.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch kiêm Tổng thư ký Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, đầu tư lướt sóng theo đám đông là nguyên nhân gây ra những cơn sốt ảo, đẩy giá đất tăng nhanh so với giá trị thực, làm thị trường hỗn loạn. Sau cơn sốt, không chỉ các nhà đầu tư cá nhân đã ôm đất khốn đốn mà các doanh nghiệp chân chính cũng sẽ khó khăn trong tiếp cận quỹ đất do giá đã bị đẩy lên cao.

"Có những địa phương người dân khi thấy đất đai sôi động, lên giá hàng ngày thì cũng mang đất, mang nhà mình đi bán, hoặc mua đất qua tay, tham gia vào vòng xoáy sốt đất. Sau khi cơn sốt đi qua thì có khi chính họ là những người ôm đất cuối cùng nhưng có thể đã mất luôn cái nhà. Đó cũng là hậu quả của việc các địa phương phát triển dự án không dựa trên chính sách, quy hoạch cụ thể và sự quản lý buông lỏng”, vị chuyên gia chỉ rõ.

Đã hết thời lướt sóng đất nền

Các chuyên gia khuyến cáo, trước khi tiến hành giao dịch trong thời điểm nhạy cảm, người mua đất cần cân nhắc nhiều yếu tố vì nguy cơ mất tiền thậm chí thua lỗ là rất cao.

Người mua phải quan sát thị trường trên diện rộng để nắm được diễn biến từng thời điểm. Cần tiến hành thẩm định giá bằng nhiều phương pháp trước khi quyết định giao dịch. Đó là so sánh các hoạt động mua bán gần nhất, đối chiếu vị trí, khoảng cách di chuyển, mật độ dân số, tiện ích xung quanh và giá trị khai thác để tránh đưa ra quyết định thiếu chính xác. Không nên mua vào nếu nhận thấy giá bất hợp lý vì khi đó rủi ro rất lớn.

“Rõ ràng người đầu cơ không có nhu cầu ở thực. Mục tiêu của họ là mua sản phẩm đó và chờ giá đất tăng lên để bán nhanh, chốt lời. Nhưng đã qua thời kỳ có thể đầu tư lướt sóng, đầu cơ vào đất nền. Thị trường đang bước vào giai đoạn bình ổn, giá cả sẽ không có sự biến động mạnh. Với những kịch bản ảm đạm cho năm 2020 như đã được dự báo, không lướt sóng là cách phòng vệ tốt nhất tránh rủi ro”, ông Nguyễn Văn Đính nói.

Bên cạnh đó, theo vị chuyên gia này, việc để đất nền lâu dài, không sử dụng là một sự lãng phí tài nguyên. Điều này đi ngược với chủ trương phát triển của Nhà nước cũng như của các địa phương:

“Việc không đưa đất nền vào xây dựng phát triển các công trình đương nhiên cũng sẽ gây ra hệ lụy không thể phát triển đô thị ở dự án đó. Việc phát triển gắn với đầu tư hạ tầng, thúc đẩy các ngành khác như vật liệu xây dựng, tạo việc làm cho công nhân và các hoạt động khác thông qua việc đầu tư xây dựng. Nếu không triển khai mà găm giữ đất thì rõ ràng mục tiêu xã hội, mục tiêu đô thị và mục tiêu kinh tế sẽ không đạt được. Do đó, chúng tôi cho rằng, việc kinh doanh đất nền chỉ nên ở trong một giai đoạn, tạo điều kiện để chủ đầu tư có thanh khoản nhanh hơn, nhưng phải có những chính sách để buộc nhà đầu tư nhỏ lẻ sau khi mua đất nền phải sớm đưa vào sử dụng đúng mục đích”.

Ông Đính khuyên các nhà đầu tư nhỏ lẻ cần cẩn trọng, tỉnh táo và có tầm nhìn dài hạn khi lựa chọn đầu tư đất nền. Theo đó, cần xem xét kỹ vị trí đầu tư, chủ đầu tư và yếu tố pháp lý trước khi đưa ra quyết định đầu tư, không đầu tư theo đám đông:

“Nếu chỉ có thông tin sẽ có sự đầu tư mà không cảm nhận được việc thực sự có các hoạt động đầu tư trong thực tế thì phải khẩn trương rút khỏi thị trường. Nếu có sốt thì chắc chắn là sốt ảo. Ngoài ra, cần đánh giá đúng giá trị đất đai thực tế và tiềm năng của khu vực mà mình định đầu tư để tránh rơi vào bẫy giá ảo".