“Đích ngắm” đất nội đô Đông Anh

Hiện tại, đất nền Đông Anh đang được nhiều nhà đầu tư ngắm đến bởi đây là khu vực được đánh giá có khá nhiều tiềm năng về lâu dài. Trước hết, phải khẳng định rằng, đất nền Đông Anh sẽ tăng giá khi khu vực này trở thành nội đô.

Cách đây không lâu, tại Hội thảo “Quy hoạch đô thị Hà Nội định hướng phát triển kiến trúc - Quy hoạch khu vực phía Bắc sông Hồng”, một Thứ trưởng Bộ Xây dựng đã khẳng định, sẽ quy hoạch Đông Anh trở thành nội đô mới của Hà Nội. Ông cũng cho rằng, mục tiêu đưa huyện Đông Anh trở thành nội đô mới mở rộng đến nay phát triển còn chậm. Trong đồ án quy hoạch giãn dân, Hà Nội dự kiến sẽ giảm từ 1,2 triệu người xuống còn 800 nghìn trong nội đô và khu vực ngoại thành như huyện Đông Anh đóng vai trò quan trọng trong công tác giãn dân, tái định cư.

Theo kế hoạch phát triển, Đông Anh được hoạch định thành 2 khu vực mới và cũ. Theo đó, khu mới sẽ phát triển theo hướng hiện đại, nơi hội tụ những tinh hoa, công trình hiện đại trên thế giới. Khu cũ với dân cư hiện hữu cơ bản sẽ được giữ nguyên. Điều này sẽ góp phần tạo nên một bộ mặt mới cho Đông Anh phát triển bền vững, hài hòa quy hoạch và giữ ổn định, tránh được những biến động lớn về mặt dân sinh, xã hội.

Đáng chú ý, một trong những kế hoạch quy hoạch Đông Anh chính là duyệt kế hoạch xây dựng dự án thành phố thông minh. Theo đó, dự án có quy mô 271,82ha tại các xã Hải Bối, Vĩnh Ngọc. Bên cạnh đó, các nhà đầu tư đề xuất thành lập 5 công ty để thực hiện 5 dự án thành phần, dự kiến khởi công vào năm 2018, kết thúc năm 2030, có thời gian hoạt động 50 năm.

Nhận định về cơ hội từ dự án thành phố thông minh tại Đông Anh, tại buổi thông tin về thị trường bất động sản quý II/2018, bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc Bộ phận nghiên cứu, tư vấn, định giá và quản lý tài sản CBRE tại Hà Nội nhận định, dự án này nằm ở một vị trí mới ở phía Bắc sông Hồng và đây là khu vực từ trước đến nay thị trường bất động sản chưa phát triển.

Nếu so sánh với các thành phố lớn trong khu vực, có thể nói các thành phố như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang ở giai đoạn đầu của sự phát triển. Theo đó, với khoảng cách từ Đông Anh đến trung tâm Hà Nội là 10 -15km thì không phải là quá xa. Nếu nhìn vào tiềm năng lâu dài thì dự án này với điều kiện khu vực chưa phát triển, đất vẫn chủ yếu là đất ruộng, nông thôn, kết nối hạ tầng đã bắt đầu có nhưng vẫn cần thời gian để phát triển thêm thì các nhà đầu tư chiến lược sẽ phải có cái nhìn dài hạn hơn nếu muốn đầu tư.

Trước thông tin đất nền Đông Anh vẫn đang nóng sốt, lo ngại chuyện đầu cơ tích lũy, bà An cho rằng: “Cơn sốt đất nền ở Đông Anh không phải là mới, mà đã có cách đây gần 1 năm, thâm chí sốt trước khi có công bố chính thức về khu đô thị thông minh. Trên thực tế, với những diễn biến giao dịch đất nền, đất thổ cư tăng tại khu vực có dự án mới sắp triển khai chúng ta đã nhìn thấy khá quen thuộc ở Hà Nội.

Chúng tôi cho rằng, các hoạt động đầu cơ luôn luôn tồn tại trong thị trường. Vào chu kỳ trước của thị trường những năm 2006 - 2009, thời điểm đó chúng ta có rất ít thông tin kiểm chứng và thông tin mức tăng trưởng của thị trường bao nhiêu là hợp lý. Tuy nhiên, với điều kiện thị trường hiện nay, đã có những chỉ số tăng trưởng và cũng có những chỉ dẫn rõ ràng nên chúng ta kỳ vọng mức độ đầu cơ nếu có cũng sẽ chỉ diễn ra trong cục bộ và ngắn hạn”.

Khu vực có thay đổi quy hoạch

Trên thực tế, cũng không phải ngẫu nhiên mà các chuyên gia dự đoán đất nền là điểm nóng của thị trường bất động sản Hà Nội trong thời gian tới. Dự báo này dựa trên yếu tố cơ sở hạ tầng giao thông đang được Hà Nội mở rộng đầu tư như cầu Đông Trù, Quốc lộ 5 kéo dài, đường Ngô Gia Tự được nâng cấp. Bên cạnh đó là kế hoạch xây 4 cây cầu mới bắc qua sông Hồng kết nối quận Long Biên với khu vực nội đô Hà Nội, quận Long Biên đang được quy hoạch để trở thành "trung tâm đô thị vệ tinh mới của thủ đô”.

Bên cạnh đó, thị trường bất động sản luôn đón nhận những thông tin mới từ thay đổi quy hoạch vùng, duyệt quy hoạch dự án 1/500 hay 1/1000, thậm chí là các thông tin triển khai dự án BT, BOT. Đáng chú ý, mới đây có thông tin về đề xuất xây dựng cáp treo ở sông Hồng, cũng có những ý kiến băn khoăn, thị trường bất động sản hai bên bờ sông có ảnh hưởng hay không?

Trả lời vấn đề này, bà Nguyễn Hoài An cho hay: “Xây dựng cáp treo qua sông Hồng là đề xuất thú vị bởi những dự án trước đó đều liên quan đến du lịch. Nếu làm cáp treo phục vụ du lịch thì đó là hình thức hay, sẽ phần nào tạo điểm nhấn cho Hà Nội. Với Thủ đô thì có lẽ chúng ta vẫn chưa khai thác được tiềm năng của sông Hồng, trong khi đó, tại các thành phố khác, con sông luôn luôn là trung tâm của thành phố, có tác động lớn đến môi trường đô thị, giao thông cũng như quy hoạch hai bên bờ sông. Có lẽ, Hà Nội đang triển khai bài toán xây dựng quy hoạch hai bên bờ sông tốt hơn. Nếu dự án thông qua, chắc chắn sẽ có nhiều câu chuyện về bất động sản Hà Nội”.

Theo bà An phân tích, tại TP. Hồ Chí Minh, sông Sài Gòn cũng đã và đang được quy hoạch tốt, đặc biệt, bất động sản hai bên bờ sông đã có những bước phát triển rõ rệt. Khu vực quận 2 gồm Thảo điền An Phú, khu vực Thủ Thiêm đang được hưởng lợi rất lớn từ quy hoạch hai bên bờ sông. Với hà Nội, bài toán quy hoạch sông Hồng đã được tính toán, tuy nhiên, cần chờ đợi thêm công tác triển khai.

Bà An nhận định: “Đề xuất cáp treo là một đề xuất liên quan đến quy hoạch dọc bờ sông Hồng. Nếu không ảnh hưởng lớn đến các vấn đề di tích thì có lẽ đây là đề xuất góp phần quy hoạch hai bên bờ sông Hồng một cách tốt hơn, thị trường bất động sản hưởng lợi. Tuy nhiên, tôi cho rằng, đây còn là câu chuyện dài trong tương lai, chưa thể tác động ngay tức thì tới thị trường”.