“Đất vàng” trong thời gian qua đang tạo nên những cơn sốt và đặc biệt qua các phiên đấu giá công khai các khu đất vàng tại các tỉnh thành trong nước ta đã để lại các ấn tượng sâu đậm chưa từng có trong thị trường bất động sản.

Một trong những nơi được truyền thông, giới bất động sản, các nhà đầu tư và người dân quan tâm là kết quả đấu giá đất ở Thủ Thiêm (TP. HCM) với mức đấu giá đất thành công lên đến 2,4 tỉ đồng/m2.

Mức giá này được nhà nước thừa nhận, công khai có lợi cho ngân sách nhà nước gấp nhiều lần đồng thời nhà nước cũng có cơ sở để khi thu hồi đất tính toán đền bù cho người dân với mức giá thoả đáng hạn chế phát sinh khiếu kiện bồi thường khi thu hồi đất của dân.

Đặc biệt, việc đấu giá sẽ tránh được hệ luỵ từ việc giao đất, chỉ định nhà đầu tư như cách làm trước đây của địa phương gây ra nhiều vi phạm về quản lý đất đai ở địa phương gây thất thoát tài sản của nhà nước.

Nhìn nhận về vấn đề này, Luật sư Trương Anh Tú - Chủ tịch TAT Law Firm cho biết, kết quả đấu giá đất tại Thủ Thiêm mới đây của Tập đoàn Tân Hoàng Minh đã tạo nên tiếng vang trong thị trường bất động sản tại Việt Nam và so với mặt bằng trong khu vực Châu Á tại những nơi đắt đỏ nhất.

Theo LS Tú, mặt bằng giá nhiều loại đất ở TP. Hồ Chí Minh chắc chắn sẽ bị tác động nhiều mặt và giá bất động sản tại đây sẽ có khả năng lên cao nữa. Do vậy, việc đấu giá thành công các khu đất tại Thủ Thiêm với mức quá cao như trên sẽ được xem là một kênh tham chiếu mới để các chủ dự án xác lập tâm lý tăng giá bán ra trong thời gian tới.

Từ đó càng khiến nhiều người dân khó có cơ hội mua được nhà ở. Đồng thời không loại trừ tâm lý của người dân cũng sẽ đề cập đến đơn giá bồi thường quỹ đất ở các dự án khác phải lên cao hơn, khiến cho việc tạo lập quỹ đất sạch cho nhà đầu tư để làm nhiều dự án gặp khó hơn.

“Thậm chí nếu như doanh nghiệp sau khi trúng đấu giá lại chấp nhận bỏ cọc, không đóng đủ tiền thì các hệ lụy nêu trên vẫn còn”, LS Tú cảnh báo.

Do đó, theo chủ tịch TAT Lawfirm, một mặt kết quả đấu giá đất này ngoài việc mang lại một số lợi ích còn có những mặt tiêu cực, hạn chế có khả năng xảy ra đối với giá đất và thị trường bất động sản và ảnh hưởng đến người dân khi giá đất ở các dự án sẽ có nguy cơ tăng cao tạo ra sự bất ổn cho thị trường sắp tới.

Giá đất thị trường biến động theo chiều hướng ngày càng tăng cao không giảm gây nhiều tác động về mọi mặt kinh tế xã hội và nhu cầu nhà ở của đại bộ phận dân cư sẽ không được đáp ứng. Như vậy khi các căn hộ “siêu cấp” tại các khu đất vàng sẽ đẩy giá cao ngất ngưởng chỉ phục vụ cho một bộ phận nhỏ trong xã hội là giới siêu giàu.

Trong trường hợp này, nếu thực tế các dự án này triển khai thì rất khó đoán định được thực tế các căn hộ, dự án đó sẽ bán được cho ai hay khi xuất hiện trên thị trường sẽ tự được điều chỉnh bởi nhu cầu thật của thị trường. Theo đó khi không có nhu cầu thật của người mua thì giá bất động sản sẽ tự phải điều chỉnh giảm theo qui luật cung cầu”.

“Vì thế, trong thời gian tới để khắc phục tình trạng tăng giá quá cao ở những khu đất vàng tại các tỉnh thành trong cả nước, đồng thời đảm bảo hài hoà quyền lợi của nhà đầu tư, nhà nước và người dân cần sửa đổi Luật Đất đai theo hướng cơ bản là doanh nghiệp được tiếp cận đất đai của nhà nước theo đúng giá thị trường thông qua hình thức bán đấu giá.

Đây là một giải pháp rất tốt đã được chúng tôi phân tích và trên thực tế đã có kết quả khả quan khi nhà nước tổ chức đấu giá thành công ở Thủ Thiêm và sắp tới có thể nhân ra ở các tỉnh thành khác khi áp dụng cơ chế tương tự”.

“Tuy nhiên, để hạn chế một số bất ổn có thể xảy ra xung quanh kết quả đấu giá đất quá cao tại các khu đất vàng ở các tỉnh thành phố trong cả nước ta, nhà nước cần xây dựng khung pháp lý về giá đất và cần có sự công khai và minh bạch về hoạt động đấu giá đối với các khu đất vàng.

Việc điều chỉnh giá đất của nhà nước phải được tiệm cận với giá thị trường theo đúng qui định của điểm c khoản 1 Điều 112 Luật Đất đai 2013 quy định nguyên tắc, phương pháp định giá đất:“phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất”.

Cũng theo qui định tại Điều 113 Luật đất đai 2013 có nêu: “Trong thời gian thực hiện khung giá đất mà giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất thì chính phủ điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp".

Vẫn theo Luật sư Trương Anh Tú, trong thời gian tới UBND TP. Hồ Chí Minh và các tỉnh thành khác cần có phương án điều chỉnh khung giá đất và cần phải điều chỉnh bảng giá đất ở địa phương cho phù hợp do tình hình thực tế giá đất trên thị trường có biến động theo tinh thần của khoản 1 Điều 114 Luật đất đai 2013.

Đồng thời khi tiến hành đấu giá cần đảm bảo theo đúng trình tự thủ tục theo đúng qui định để tránh tình trạng quân xanh, quân đỏ để thắng đấu giá dẫn đến thất thoát nguồn lực tài chính, nguồn lực đầu tư của các Dự án đầu tư xây dựng.

Ngoài ra, cơ quan có thẩm quyền cần xác định rõ khả năng tài chính của các chủ đầu tư tránh tình trạng đấu giá thành công nhưng sau này không đủ khả năng thực hiện do khó khăn tài chính hoặc không thực chất đầu tư Dự án mà phục vụ cho các mục đích khác của Chủ đầu tư.

Điều này cũng tránh việc đẩy giá đất quá cao thành những cơn sốt đất ảo, gây xáo trộn và bất ổn trong thị trường bất động sản và công tác quản lý đất đai của Nhà nước cũng như Ngân sách nhà nước không có được những khoản thu lớn để phục vụ các chính sách quốc gia đảm bảo lợi ích cho xã hội và người dân.