Tại một hội thảo mới đây, Giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường TP, ông Nguyễn Toàn Thắng, thông tin TP. Hồ Chí Minh đang có giá đất cao nhất cả nước. Mỗi mét vuông đất thuộc bất kể loại đất nào trên thị trường cũng có giá từ vài triệu tới khoảng 1 tỉ đồng. Đây vừa là lợi thế và cũng là thách thức về địa - kinh tế trong phát triển bền vững.

Đất hẻm cũng tăng giá chóng mặt

Trong vai người có nhu cầu mua đất xây nhà, cuối tháng 11 vừa qua, từ quận 12, TP. Hồ Chí Minh, phóng viên Báo Người Lao Động đã xuôi theo Quốc lộ 22 khoảng 10 km đến đường số 65, ấp Xóm Đồng, xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi. Tại khu vực này, chúng tôi ghi nhận khoảng 100 lô đất, diện tích từ 80-120 m2/nền thuộc dự án Nam An City do Công ty TNHH Địa ốc Tây Bắc làm chủ đầu tư. Anh Phát, nhân viên bán hàng của dự án này, cho biết khi bắt đầu mở bán cách đây vài tháng với giá 14 triệu đồng/m2 nhưng nay đã tăng hơn 17 triệu đồng/m2.

Thấy chúng tôi than phiền giá đất quá cao, Phát trấn an rằng mức giá này là hợp lý vì chủ đầu tư đã hoàn thiện cơ sở hạ tầng, người dân mua đất đang đổ về xây nhà, khi dự án đường cao tốc nối TP. Hồ Chí Minh - Mộc Bài (tỉnh Tây Ninh) đi qua huyện Củ Chi được nhà nước phê duyệt, giá đất ở đây sẽ còn tăng nữa.

Theo tìm hiểu của phóng viên, nhiều năm trước, giá đất nông nghiệp ở khu vực này chỉ vài trăm ngàn đồng/m2. Lúc đó, nhiều cá nhân, doanh nghiệp thu gom đất, xây dựng hạ tầng rồi chuyển đổi thành đất thổ cư, phân lô bán nền với giá 3 triệu đồng/m2. Người mua chủ yếu là giới đầu cơ, vài tháng sau bán lại cho người khác, thu lợi nhuận khảng 30%. Cứ như thế mua đi bán lại mà đất khu vực này đã tăng gấp 5 lần trong vòng 5 năm.

Tương tự, cách đây vài tháng, giá đất nền tại dự án Đất Nam Luxury (xã Đức Hòa Hạ, huyện Đức Hòa, tỉnh Long An; giáp ranh huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh) được rao bán từ 14-18 triệu đồng/m2. Thế nhưng mới đây, khi chúng tôi trở lại dự án này để tìm hiểu thì một số người đầu cơ nâng giá lên 20 triệu đồng/m2, nguyên nhân được cò đất lý giải là chủ đầu tư sắp triển khai xây dựng các công trình công cộng, chợ, siêu thị…

Trở lại khu vực phường Thạnh Xuân, quận 12, một điểm nóng về đầu cơ, thổi giá đất, mua bán đất nông nghiệp, nhà đất giấy tay, dự án ma..., phóng viên hỏi mua lô đất 50,4 m2 trong một con hẻm ở đường Thạnh Xuân 52, giáp ranh với tỉnh Bình Dương. Người bán không ngần ngại hét 2,1 tỉ đồng, tức hơn 40 triệu đồng/m2.

Anh Hiền, một người đầu tư bất động sản ở khu vực này, cho rằng giá đất nơi đây lên chót vót bởi gần như toàn bộ quỹ đất ở đây đã nằm trong tay giới đầu cơ. Đi lòng vòng với phóng viên, anh Hiền chỉ tay vào lô đất mặt tiền đường Thạnh Xuân 38 và nói: "Lô này ban đầu có 10 triệu đồng/m2, trong vòng 2 năm qua, tôi từng mua bán lại lô đất này tới 6 lần. Đến nay, chủ mới đang chào bán với giá 60 triệu đồng/m2".

Theo anh Hiền, cách dễ nhất để đẩy giá nhà đất ở các quận, huyện vùng ven TP. Hồ Chí Minh là "ăn theo" các thông tin về cơ sở hạ tầng như điện, đường, trường, trạm, chợ, siêu thị.... Cứ mỗi khi nhà nước hay tư nhân có thông tin xây dựng một công trình nào đó hoặc tiến độ thi công đến đâu, nhà đất cứ theo đó mà tăng giá. Thậm chí, khi một số chủ đất bắt đầu san lấp mặt bằng, lập tức giới đầu cơ liền tăng giá bán các lô đất có vị trí kề cận.

Tại khu vực quận Gò Vấp, chúng tôi ngỏ ý mua căn nhà phố 3 tầng, diện tích đất 64 m2, diện tích xây dựng 150 m2 nằm trong hẻm 1050 đường Quang Trung. Chủ nhà - chị Lê Thị Diễm - tiết lộ cuối năm 2013, chị mua căn nhà này với giá 2,3 tỉ đồng. Nay do giá đất và giá vật liệu xây dựng tăng cao nên chị rao bán căn nhà giá 6 tỉ đồng, tức tăng gần 3 lần trong 6 năm.

Cũng tại quận Gò Vấp, chúng tôi từng chứng kiến giữa năm 2017, ông Lê Chánh mua lô đất trong hẻm cụt, diện tích 60 m2 với giá 3,2 tỉ đồng (khoảng 53 triệu đồng/m2) rồi bỏ ra gần 1 tỉ đồng xây nhà. Đầu năm nay, ông bán căn nhà này với giá 6,2 tỉ đồng cho một người từ tỉnh Trà Vinh.

Không chỉ đất nền, nhà phố ở TP. Hồ Chí Minh tăng chóng mặt trong vài năm qua mà ở phân khúc căn hộ chung cư bình dân, trên dưới 1 tỉ đồng, khá phù hợp với người dân thu nhập trung bình hiện cũng không còn. Hầu hết đều đã thiết lập mặt bằng giá mới trên 2-3 tỉ đồng, thậm chí một số dự án bị đẩy lên 4-5 tỉ đồng, tức khoảng 30-40 triệu đồng/m2, thuộc phân khúc căn hộ cao cấp.

Quỹ đất hạn hẹp, cò thổi giá

ThS. Huỳnh Phước Nghĩa, Phó trưởng Khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Trường ĐH Kinh tế TP. Hồ Chí Minh, đã thực hiện một cuộc khảo sát nhỏ về tốc độ tăng giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh trong 3 năm qua cho thấy giá đất tăng thấp nhất 1,5-2 lần và cao nhất 3-4 lần. Thực tế, trong 3 năm (2016-2018) cơn sốt đất lan rộng cả nước, người dân không kịp tạo ra dòng tiền tích lũy để mua bất động sản vì tốc độ kiếm tiền quá chậm so với các đợt tăng giá.

Theo ông Huỳnh Phước Nghĩa, dù đây chỉ là khảo sát nhanh và trên quy mô nhỏ với một nhóm đối tượng người tham gia nhưng cũng cho thấy bức tranh về giá nhà đất thành phố trong những năm qua.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng Giám đốc Công ty Việt An Hòa, một người gắn bó với bất động sản TP. Hồ Chí Minh nhiều năm, phân tích hơn 2 thập niên qua, đồ thị giá đất thành phố diễn biến theo hình sin. Cả chu kỳ có xu hướng tăng giảm đan xen nhưng chủ yếu là leo thang mạnh, mức độ tăng chốt cuối chu kỳ đạt tới 2,5-3 lần. Khu vực trung tâm tăng trước với tốc độ chậm và sau đó tăng đột biến trong thời gian ngắn ở vùng ngoại ô rồi lan ra các tỉnh giáp ranh đô thị lớn. Giá bất động sản liền thổ thường tăng mạnh hơn chung cư.

Theo giới kinh doanh bất động sản, quỹ đất tại TP. Hồ Chí Minh ngày càng hẹp lại, giá nhà đất khu trung tâm quá cao nên người dân có xu hướng dịch chuyển ra các vùng giáp ranh thành phố Nắm bắt được xu hướng đó, giới đầu cơ thu gom đất vùng ven và liên tục mua đi bán lại, tạo ra từng cơn sốt ngắn hạn, kéo nhiều người khác dồn vốn vào kênh đầu tư này… Đây là những nguyên nhân chính làm cho giá nhà đất tăng phi mã. Mặt khác, mỗi khi thị trường nóng lên, "cò" bất động sản thường tung chiêu làm giá bằng cách giả danh người mua, giả giành giật nhau mua. Khi đó, người cần nhà đất để ở thường bị sập bẫy, vội vã quyết định mua với giá cao. Từ đó, người cần bán nhà căn cứ vào mức giá của người vừa mua để đưa ra giá bán căn nhà của mình. Cứ thế, giá nhà đất trong nhiều năm qua cứ vù vù đi lên.

Trong các báo cáo thời gian qua, Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) liên tục nhắc đến việc thị trường bất động sản thành phố bị sụt giảm mạnh nguồn cung dự án và nguồn cung sản phẩm nhà ở. Tình trạng thiếu sản phẩm nhà ở, nhất là căn hộ nhà ở thương mại bình dân có giá vừa túi tiền và nhà ở xã hội dẫn đến giá nhà đất tăng (do tổng cầu quá lớn nhưng nguồn cung ít), làm cho số đông người tiêu dùng là người có thu nhập trung bình và người có thu nhập thấp đô thị khó sở hữu nhà ở hơn.