Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, cơ cấu sản phẩm sát hơn với nhu cầu thực hơn. Tuy nhiên, ngoài những điểm mạnh, thị trường bất động sản hiện nay vẫn tồn tại những khó khăn nhất định. Nghiên cứu các tiêu chí phát triển bền vững, bài viết đề xuất một số khuyến nghị nhằm góp phần phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam.

Trong những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua những bước thăng, trầm nhất định. Khảo sát cho thấy, từ cuối năm 2003 đến hết năm 2006 và từ đầu năm 2008 đến nay, thị trường nhà đất đóng băng cục bộ, làm sụt giảm vai trò chiến lược của hệ thống thị trường BĐS, gây thất thu ngân sách nhà nước, lãng phí nguồn tài nguyên đất…

Theo quy luật, trung bình 10 năm nền kinh tế Việt Nam lại trải qua một cuộc khủng hoảng, điển hình như năm 1999 và 2009. Như vậy, năm 2019 rơi vào đúng chu kỳ 10 năm khủng hoảng của thị trường BĐS.

Nghiên cứu thực tế cho thấy, mặc dù thị trường chưa xuất hiện dấu hiệu sẽ lặp lại chu kỳ đáng lo ngại này, tuy nhiên những cơn sốt đất và bất cập trong quản lý ở các thành phố lớn trong thời gian qua đã, đang tiềm ẩn nhiều nguy cơ rủi ro, có tác động nhất định đến sự ổn định và phát triển bền vững của thị trường BĐS. Như vậy, việc tìm kiếm dấu hiệu lặp lại chu kỳ khủng hoảng là việc làm cần thiết, để từ đó có định hướng điều chỉnh, dẫn dắt thị trường trong một thế cân bằng mới, ổn định và phát triển hơn.rong những năm qua, thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam đã trải qua những bước thăng, trầm nhất định.

Khảo sát cho thấy, từ cuối năm 2003 đến hết năm 2006 và từ đầu năm 2008 đến nay, thị trường nhà đất đóng băng cục bộ, làm sụt giảm vai trò chiến lược của hệ thống thị trường BĐS, gây thất thu ngân sách nhà nước, lãng phí nguồn tài nguyên đất…

Tình hình phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam

Đánh giá một cách toàn diện, sau thời gian hoạt động trì trệ, thị trường BĐS Việt Nam có xu hướng phát triển ổn định, đồng đều trên mọi phân khúc. Doanh nghiệp (DN) BĐS đã linh hoạt hơn trong việc cơ cấu loại hình và quy mô sản phẩm. Người dân cũng đã có kinh nghiệm hơn trong việc ký kết mua bán, đầu tư vào BĐS. Các dự án hoàn thành được đưa vào sử dụng nhiều hơn, trong khi cơ cấu sản phẩm của DN cũng sát với nhu cầu ở thực của người dân hơn. Mặc dù, thị trường đang chứng kiến sự tăng trưởng tốt cả về nhu cầu và thanh khoản, tuy nhiên, trong ngắn hạn, khó khăn về tiếp cận vốn và triển khai thủ tục hành chính đang khiến thị trường tăng trưởng chậm lại.

Theo thống kê, trong quý I/2019, giao dịch BĐS ở hai thị trường đầu tàu cả nước là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang chứng kiến suy giảm mang tính chu kỳ. Tại Hà Nội, tính chung cả quý I/2019, có 5.206 sản phẩm mới được chào bán, giao dịch thành công đạt 3.200 sản phẩm. Tại TP. Hồ Chí Minh, con số tương ứng là 3.274 sản phẩm chào bán và gần 3.000 giao dịch thành công. Sự giảm tốc này được đánh giá là mang tính chu kỳ, bởi quý I/2019 trùng với lịch nghỉ Tết Nguyên đán, nên giao dịch BĐS trầm lắng.

Nguyên nhân nữa khiến thị trường giảm tốc, đó là do hầu hết các dự án mới tại TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều đang trong trạng thái chờ các cơ quan quản lý phê duyệt hồ sơ đủ điều kiện giao dịch. Đây cũng là nguyên nhân khiến nhiều chủ đầu tư mở rộng về các tỉnh lân cận, khiến làn sóng nhà đầu tư (NĐT) cũng có sự dịch chuyển nhất định. Theo đó, các tỉnh lân cận TP. Hồ Chí Minh như Long An, Bình Dương, Đồng Nai… đã được hưởng lợi khi các DN và NĐT đổ về để tìm kiếm nguồn hàng mới.

Ghi nhận tại một thị trường khá tiềm năng tại ở khu vực Bắc Trung Bộ là Thanh Hoá, nguồn cung BĐS khá phong phú, chủ yếu đến từ các dự án của các DN lớn như FLC, Eurowindow… Nhu cầu về phân khúc đất nền, cho thấy còn rất lớn, kể cả người dân và nhà đầu tư. Về chung cư, phát triển tương đối tốt trong những năm gần đây, tập trung vào phân khúc nhà giá rẻ. Phân khúc chung cư và nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp cũng nhận được khá nhiều sự quan tâm...

Đánh giá về khả năng tăng trưởng của thị trường BĐS trong quý II/2019 so với quý I/2019, 64% ý kiến được khảo sát đều lựa chọn khả năng tăng nhẹ; 15% ý kiến chọn khả năng tăng cao nhất trong năm. Hai phân khúc được cho là sẽ dẫn dắt thị trường với tỷ lệ đồng ý cao nhất là chung cư và đất nền; 47% ý kiến được khảo sát đều nhận định, BĐS tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn trong năm 2019, sau đó đến gửi ngân hàng, đầu tư chứng khoán và vàng.

Một số điểm nghẽn

Mặc dù, có nhiều điểm sáng nhưng thị trường BĐS Việt Nam những tháng đầu năm 2019 còn tồn tại một số điểm nghẽn sau:

Thứ nhất, về nguồn vốn: Năm 2018, mức tăng trưởng tín dụng tối đa mà Ngân hàng Nhà nước (NHNN) giao cho các ngân hàng thương mại (NHTM) là 14%, thấp hơn nhiều so với các năm trước (khoảng 17% - 18%), nhưng đến tháng 6/2018, nhiều ngân hàng đã dần cạn room tín dụng được cấp từ đầu năm. Để khắc phục tình trạng trên, ngày 31/7/2018, NHNN đã ban hành Thông tư số 16/2018/TT-NHNN sửa đổi Thông tư số 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn của các ngân hàng trong hoạt động của tổ chức tín dụng (TCTD). Theo đó, từ 1/1/2019, tỷ lệ đảm bảo an toàn giảm xuống 40% đối với ngân hàng và chi nhánh ngân hàng nước ngoài, giữ nguyên đối với TCTD phi ngân hàng. NHNN cũng yêu cầu các NHTM kiểm soát chặt tăng trưởng tín dụng và hạn chế cho vay vào các lĩnh vực rủi ro như BĐS, chứng khoán, đồng thời, nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS từ 150% lên 200%...

Các động thái trên đã khiến DN BĐS gặp nhiều khó khăn, bởi vì DN BĐS hiện nay vẫn chủ yếu dựa vào nguồn vốn vay ngân hàng và vốn huy động từ người dân. Để giảm phụ thuộc nguồn vốn ngân hàng, trong 2 năm gần đây, nhiều DN BĐS đã tìm đến các đối tác nước ngoài để cùng phát triển dự án, đồng thời huy động nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, khách hàng cá nhân…

Thứ hai, khó khăn về thủ tục hành chính: Hiện nay, Chính phủ đang đẩy mạnh công tác phòng chống tham nhũng nhằm làm trong sạch bộ máy, minh bạch hóa bộ máy công quyền, xử lý nghiêm khắc nhiều cán bộ, đảng viên sai phạm. Thực tế trong thời gian qua, đã có hiện tượng nhiều dự án BĐS của các NĐT trong nước không được hoặc chậm phê duyệt, cấp phép, nguyên nhân là do các cơ quan chức năng "vừa làm vừa nghe ngóng" hoặc đùn đẩy lên cấp trên, làm ảnh hưởng đến hiệu quả triển khai dự án BĐS. Theo dự báo, trong năm 2019, nguồn cung BĐS trên thị trường có thể chưa ảnh hưởng nhiều vì các DN vẫn còn hàng để bán, tuy nhiên, đến năm 2020, nếu điểm nghẽn này không được tháo gỡ, thị trường sẽ thiếu nguồn cung nghiêm trọng.

Thứ ba, về chấp thuận chủ trương đầu tư: Chấp thuận chủ trương đầu tư là bước đi đầu tiên phải đạt được để thực hiện tiếp các bước triển khai dự án. Đây cũng là một trong nhiều nguyên nhân dẫn đến sự sụt giảm nguồn cung và giao dịch dự án. Điều kiện này cũng khiến nhiều DN lâm vào hoàn cảnh khó khăn, bị đọng vốn kéo dài, chịu lãi vay cao, dễ dẫn đến bị rơi vào nhóm nợ xấu, mất cơ hội đầu tư, kinh doanh, thậm chí có nguy cơ phá sản.

Thứ tư, về giải phóng mặt bằng: Công tác giải phóng mặt bằng ngày càng khó khăn, do DN khó đạt được thỏa thuận với tất cả người sử dụng đất. Thực trạng này là nguyên nhân chính dẫn tới tình trạng nhiều dự án treo kéo dài, tác động và làm giảm năng lực các dự án BĐS trung cấp và bình dân.

Thứ năm, cách xác định tiền sử dụng đất: Tiền sử dụng đất vẫn là "ẩn số" và là "gánh nặng", trong đó, cơ chế "xin-cho" đang làm cho quá trình tính tiền sử dụng đất dự án bị kéo dài, gây thiệt hại cho DN và làm thất thu ngân sách nhà nước.

Thứ sáu, về chuyển nhượng dự án, chuyển nhượng một phần dự án BĐS: Tính chung 10 tháng đầu năm 2018, chỉ có 15/23 hồ sơ chuyển nhượng dự án được chấp thuận. Vấn đề này làm giảm năng lực thay thế khởi động lại các dự án đã bị ngừng triển khai, cũng như chưa tạo được sự thông thoáng trong thị trường chuyển nhượng dự án, tăng thu thuế cho ngân sách nhà nước. Đây cũng là một nguyên nhân dẫn đến thực trạng đã có hơn 500 dự án bị thu hồi, nhưng chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.

Thứ bảy, hoàn thiện quy định về việc dùng quỹ đất để thanh toán hợp đồng xây dựng - chuyển giao (BT): Nhằm lấp khoảng trống pháp lý quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho dự án BT, ngày 28/12/2018, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 160/NQ-CP về việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho NĐT thực hiện dự án đầu tư xây dựng công trình theo hình thức BT, chỉ đạo nguyên tắc xử lý đối với các hợp đồng BT trước ngày 28/12/2018. Chính phủ cũng đã giao Bộ Tài chính hoàn thiện dự thảo Nghị định về sử dụng tài sản công, tạo điều kiện cho các NĐT thực hiện dự án BT.

Một số đề xuất, khuyến nghị

Nhằm góp phần hạn chế những vấn đề còn tồn tại và vướng mắc trên, bài viết đề xuất một vài khuyến nghị sau:

 Thứ nhất, các DN cần đảm bảo hiệu quả kinh doanh, trước hết là đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án, tính minh bạch trong quản trị DN... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng. Các DN cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế do ngày càng khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng. Theo Thông tư số 36/2014/TT-NHNN và Thông tư số 16/2018/TT-NHNN của NHNN kể từ ngày 01/01/2019, các TCTD chỉ được sử dụng tối đa 40% nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn.

Thứ hai, DN cần  xác định và đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà; coi trọng công tác hậu mãi, chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định (NĐT được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà; được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).

Thứ ba, để trở thành nhà phát triển BĐS chuyên nghiệp và có năng lực DN cần quan tâm phân khúc thị trường nhà ở vừa và nhỏ, có giá bán hợp lý với tính thanh khoản cao và bền vững.

Thứ tư, khuyến khích DN tăng vốn chủ sở hữu để tăng cường nội lực và coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập để hình thành các tập đoàn BĐS mạnh. Đi đôi với tăng vốn chủ sở hữu, DN cũng nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần, để có điều kiện huy động vốn xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán trong và ngoài nước. Đây là xu thế phát triển tất yếu của các DN BĐS.

Thứ năm, DN cần quan tâm 03 tiêu chí an toàn quan trọng trong xây dựng và quản trị DN: An toàn về pháp lý với tinh thần thượng tôn pháp luật; An toàn về tài chính và tín dụng DN, coi trọng quản lý đòn bẩy tài chính, đặc biệt là quản lý rủi ro các khoản vay trung - dài hạn có lãi suất thả nổi hoặc vay bằng ngoại tệ; An toàn về mô hình tổ chức và nhân sự, trước hết là các nhân sự chủ chốt của DN, đáp ứng yêu cầu của cuộc Cách mạng công nghiệp 4.0.

Tài liệu tham khảo:

1. Nhóm tác giả (2011), Chính sách phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam – NXB Chính trị Quốc gia - Sự thật;
2. Tập đoàn Savills (2019), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2018, quý I/2019;
3. Công ty CB Richard Ellis Việt Nam (2019), Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản năm 2018, quý I/2019;
4. Lê Hoàng Châu, Tài liệu tại hội thảo về "Xu hướng & Cơ hội đầu tư bất động sản năm 2019 và Chiến lược gia tăng giá trị bất động sản" của Hiệp hội bất động sản TP. Hồ Chí Minh;
5. Các website: moc.gov.vn, baoxaydung.vn, tapchitaichinh.vn, moitruongvadothi.vn…