Nguyên nhân, luật chưa rõ ràng, quyền lợi của BQT quá lớn, được quản lý số phí bảo trì có khi lên đến trăm tỷ đồng, được chi tiêu tiền phí quản lý của dân hàng tỷ đồng/tháng nên không ít người xung phong vào BQT để… trục lợi!

Tránh vỏ dưa, gặp vỏ dừa

Cư dân The EverRich Infinity (đường An Dương Vương, quận 5, TPHCM) mang tiếng là cư dân khu nhà ở 5 sao nhưng liên tục tranh chấp trong quá trình vận hành chung cư. Ban đầu, người dân phản đối chủ đầu tư (Công ty BĐS Phát Đạt) không bàn giao bãi xe mà rao bán chỗ giữ xe. Tưởng bầu xong BQT thì mọi chuyện sẽ được giải quyết, nào ngờ đến lượt cư dân tranh chấp với chính BQT.

Cư dân cho rằng, BQT kết hợp với chủ đầu tư và công ty quản lý điều hành tòa nhà (CBRE) để trục lợi mà không đảm bảo quyền lợi của cư dân. Ban quản lý chưa nhận bàn giao bãi xe, thậm chí không nắm được diện tích chung - riêng, không thu tiền phí quản lý diện tích riêng của chủ đầu tư nhưng lại để chủ đầu tư phân lô bán ô xe. Còn CBRE thì thu phí quản lý giá cao, nhưng dùng nhân viên không chuyên nghiệp, không cung cấp đủ các dịch vụ, để cây xanh chết, lại bắt cư dân trả phí 5 sao theo đẳng cấp… quốc tế.

Riêng tiền chi trả cho nhân viên, lãnh đạo ban quản lý tòa nhà đã hơn 400 triệu đồng/tháng (bảo vệ, lao công… chưa tính). Giá phí mà CBRE thu lên đến 16.500 đồng/m² và thu luôn thuế giá trị gia tăng nên bị cơ quan thuế tuýt còi (vì hoạt động ở chung cư là thu hộ, chi hộ nên không được phép thu thuế giá trị gia tăng).

Khi cư dân bức xúc đến đỉnh điểm, một số dân phản đối không nộp phí thì bị ban quản lý cắt nước (dù họ đóng đủ tiền nước). Cư dân gởi đơn khiếu nại thì 3/5 thành viên BQT nộp đơn từ nhiệm. Thật ra, việc nộp đơn từ nhiệm chỉ là cái cớ để BQT thoái thác trách nhiệm với cư dân, chứ chính họ lại không chịu tổ chức hội nghị cư dân để cư dân biểu quyết thông qua đơn từ nhiệm đó theo luật. Mặc khác, BQT vẫn thực hiện các xảo thuật đưa công ty quản lý khác vào (khi CBRE rút đi vì sau hơn 1 năm quản lý được 3 phiếu bầu, trong tổng số 700 hộ dân).

Dù đã gởi đơn từ nhiệm nhưng cả 5 thành viên BQT vẫn ký chọn Công ty Realtylink Việt Nam có số phiếu bầu thấp hơn công ty khác vào quản lý điều hành; rồi BQT tiếp tục để cho Realtylink thu tiền phí giá cao nhưng dịch vụ thì tệ hơn trước. Giải thích việc lựa chọn áp đặt này, BQT gởi văn bản cho phường nói rằng: “Số cư dân không bỏ phiếu xem như đồng thuận với lựa chọn của BQT”. Còn phường thì trả lời khiếu nại của cư dân rằng, việc chọn công ty quản lý là quyền của BQT và cư dân, phường không can thiệp.

Đến nay, sau hơn 1 năm tranh chấp, một số thành viên BQT đã nộp đơn từ nhiệm lần 3 nhưng BQT vẫn không tổ chức hội nghị nhà chung cư để dân miễn nhiệm. Dân bức xúc gởi đơn khắp nơi nhưng UBND quận 5 không giải quyết. Về phía Sở Xây dựng TPHCM, nơi quản lý nhà nước về vận hành nhà chung cư, nhận đơn của cư dân xong cũng im lặng. Đối với UBND phường 4 (quận 5) lẽ ra phải đứng ra tổ chức họp cư dân khi BQT cố tình không chịu tổ chức họp, thế nhưng hơn nửa năm qua không làm khiến cư dân phải treo băng rôn phản đối.

Phụ thuộc vào… lương tâm

Lợi ích từ các chung cư rất lớn, nhiều chung cư có tiền phí bảo trì lên đến hàng trăm tỷ đồng. Nếu đơn vị nhà nước chi phải theo luật, đấu thầu theo luật thì ở chung cư không có quy định cụ thể, do vậy ở những chung cư mới, cư dân không hiểu biết thì quyền nằm hoàn toàn trong tay BQT. Điển hình với phí bảo trì hàng trăm tỷ đồng, khi gửi ngân hàng sẽ nhận được một số lợi ích chi ngoài. Phí quản lý mỗi tháng dân nộp hàng tỷ đồng cũng thế, chi tiêu thế nào hầu hết thuộc quyền BQT.

Nhiều nơi khiếu nại kéo dài vì một số người ứng cử vào BQT để đưa công ty sân sau nhận thầu các hạng mục chung cư nhằm trục lợi. Bởi giá phí quản lý, chất lượng dịch vụ là vô chừng. Như Công ty BĐS Phát Đạt, từ đầu ấn định giá phí quản lý 15.000 đồng/m², trong khi ở Chung cư New Sài Gòn dịch vụ tương tự nhưng phí chỉ 3.500 đồng/m². Hay ở chung cư Him Lam Chợ Lớn, giá chỉ 7.000 đồng/m², dịch vụ khá tốt. Còn ở chung cư Cantavil Hoàn Cầu với phí quản lý 20.000 đồng/m² thì chất lượng dịch vụ chuẩn 5 sao.

Một cư dân ở chung cư Cantavil Hoàn Cầu cho biết, sau nhiều năm đấu tranh với BQT có dấu hiệu trục lợi, cuối cùng cư dân đã chọn được đơn vị quản lý minh bạch, giá phí cao đi kèm với các gói dịch vụ khác rẻ hơn. Chẳng hạn, như giá giữ xe mỗi tháng chỉ 500.000 đồng/ô tô, 50.000 đồng/xe máy nhưng dịch vụ tốt hơn, dân vào chỉ cần gạt chống là có bảo vệ xếp xe, khi lấy xe có người dắt giùm để không trầy xước. Khách đến sảnh là có người mở cửa, xách đồ nặng có bảo vệ xách phụ, vào thang máy có nhân viên bấm giùm.

Hồ bơi luôn để sẵn khăn tắm trắng tinh, cuối tuần hay lễ là có teabreak (tiệc trà, bánh, trái cây...) miễn phí. Mỗi năm lau kính tòa nhà mấy lần. Căn hộ nào có vật dụng hư cần sửa chữa thì nhân viên sẽ phục vụ tận nơi, sửa miễn phí. Thậm chí, bảo vệ hay nhân viên nào khiến cư dân không hài lòng thì công ty sẽ thay người ngay. Sở dĩ làm được việc này là do ngoài BQT thì cư dân bầu được Ban kiểm tra kiểm soát hoạt động của BQT, mọi thứ được công khai, minh bạch, vì lợi ích cư dân.

* Luật sư TRẦN HẢI ĐỨC (Đoàn Luật sư TPHCM): Quyền lực Ban quản trị chung cư quá lớn nhưng luật chưa rõ ràng

Khi lợi ích ở các chung cư quá lớn, luật chưa rõ ràng, sẽ dễ phát sinh tiêu cực. BQT cũng như tổ dân phố, nhưng vào BQT thì được hưởng lương, có quyền quản lý hàng trăm tỷ đồng phí bảo trì của cư dân, được quyết chi số tiền mà cư dân nộp phí hàng tháng, ai chẳng ham vào - trong khi ở tổ dân phố thì không có lợi ích gì. Đã vậy, pháp luật hiện không có quy định cách thức lựa chọn công ty quản lý hay số tiền chi bao nhiêu thì phải do cư dân quyết… Rồi khi được bầu vào BQT xong, không làm được việc, cư dân muốn miễn nhiệm họ cũng không dễ. Điểm thiếu sót là luật chưa có chế tài nếu BQT làm sai nên BQT mặc sức chi “hào sảng” tiền của cư dân.

Do vậy, đã đến lúc Nhà nước cần quy định chấm dứt việc BQT được hưởng lương và ban hành “Quy chế quản lý vận hành chung cư” mẫu. Chẳng hạn, quy chế quy định rõ hạng mục nào, giá bao nhiêu phải được cư dân biểu quyết trong hội nghị nhà chung cư, số tiền sửa chữa khẩn cấp trị giá bao nhiêu thì Trưởng BQT hay BQT được quyền quyết, số tiền bao nhiêu thì hội nghị cư dân quyết.

Song song đó, cần có chế tài cụ thể cho chủ đầu tư nếu không bàn giao diện tích chung - riêng và quy định thêm, nếu chậm bàn giao phí quản lý (bị cưỡng chế mà vẫn không có tiền để thực hiện) thì phải xử lý hình sự. Đồng thời, cũng cần có chế tài cho BQT nếu làm sai. BQT chỉ là người đại diện nhân dân giám sát hoạt động của Ban Quản lý chứ không có chuyện BQT vừa đại diện cư dân vừa được “xài” tiền của cư dân như hiện nay.