Bất động sản nông nghiệp là phần bất động sản được chỉ định hoặc được phép thực hiện hoạt động nông nghiệp. Thị trường bất động sản nông nghiệp là thị trường ở đó bất động sản nông nghiệp và dịch vụ bất động sản nông nghiệp được giao dịch.

Các bất động sản nông nghiệp có thể được giao dịch thuần túy trong nông nghiệp, cũng có thể được giao dịch để rời khỏi khu vực nông nghiệp sang các khu vực khác. Quá trình mà đất, quyền sử dụng đất, các bất động sản nông nghiệp chuyển từ khu vực nông nghiệp sang khu vực đô thị, khu vực dịch vụ, khu vực công nghiệp cũng là một bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp.

Có 3 thị trường bộ phận của thị trường bất động sản nông nghiệp, trước hết là thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp. Đây là thị trường giao dịch các thửa đất nông nghiệp trong qua trình dồn điền, đổi thửa và tập trung tích tụ ruộng đất. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất hoặc thay đổi diện tích thửa đất.

Thị trường chuyển nhượng đất nông nghiệp, mua bán rừng cây, vườn cây… phát triển góp phần nâng cao hiệu quả của nền nông nghiệp sản xuất hàng hóa. Thị trường bộ phận thứ hai của bất động sản nông nghiệp là thị trường đất ở nông thôn. Phân mảng thị trường này không làm thay đổi mục đích sử dụng đất, chỉ làm thay đổi chủ sử dụng đất (sang nhượng, tập trung hoặc chia nhỏ), hoặc thay đổi loại đất, từ đất ở nông thôn sang đất ở thành thị (trong quá trình đô thị hóa).

Thị trường bộ phận thứ ba là phân mảng thị trường đất nông nghiệp có yếu tố chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Chẳng hạn, từ đất nông nghiệp sang đất công nghiệp, dịch vụ, đô thị. Bộ phận thị trường này diễn ra khá rộng khắp ở những nơi công nghiệp hóa, đô thị hóa và chuyển đổi ngành nghề kinh doanh. Các bên liên quan trong phân mảng thị trường này cũng khá đa dạng, bao gồm các chủ sử dụng đất nông nghiệp, các chủ nhận sử dụng đất và Nhà nước như một bên trong thị trường (đứng ra thu hồi, giao đất, cho thuê đất).

Những vướng mắc pháp lý, chính sách và thực tiễn triển khai

Một trong những vướng mắc hiện nay để có thể phát triển thị trường bất động sản nông nghiệp là vấn đề hạn điền. Theo quy định hiện tại, hạn điền chỉ từ 2ha đến 3ha. Nếu tập trung vượt quá 10 lần sẽ chuyển sang thuê của Nhà nước. Việc thế chấp đất chỉ dựa trên số tiền thuê của Nhà nước. Vì vậy, các chủ thể tích tụ, tập trung ruộng đất gặp khó khăn trong việc tạo lập và tìm kiếm nguồn vốn để đầu tư, kinh doanh. Bên cạnh đó, các quy định về chủ thể có thể được mua quyền sử dụng đất cũng đang là một hạn chế cho các nhà đầu tư vào nông nghiệp trong việc tiếp cận đất đai.

Việc tập trung ruộng đất cũng còn nhiều vấn đề cần giải quyết, bao gồm lợi ích các bên liên quan (người dân có đất nông nghiệp, chủ doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, Nhà nước có tham gia thu hồi và giao đất không hay tự các bên doanh nghiệp và người dân quyết định) sẽ có vai trò, trách nhiệm như thế nào? Khi doanh nghiệp không tiếp tục đầu tư nông nghiệp nữa thì việc trao trả lại đất cho các chủ sử dụng đất được thực hiện ra sao? Mặc dù còn nhiều tiềm năng nâng cao giá trị sử dụng đất nông nghiệp và chính người nông dân cũng chưa sử dụng triệt để tư liệu sản xuất của mình, thậm chí là bỏ ruộng. Nhưng khi các doanh nghiệp bắt tay đầu tư vào lĩnh vực nông nghiệp, chuyển sử dụng đất từ “tiểu điền” sang “đại điền”, thì lại mắc kẹt trong vấn đề tiếp cận đất để sản xuất.

Thị trường chuyển đổi đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp còn nhiều bất cập về cách thức thu hồi, về giá đất đền bù giải tỏa, thu hồi, về giao đất có hay không có đấu thầu…, cùng nhiều vướng mắc khác cần giải quyết để bảo đảm hài hòa giữa phát triển và ổn định.

Việc đô thị hóa là tất yếu của quá trình phát triển kinh tế - xã hội. Tuy nhiên, tiến trình đô thị hóa và quy hoạch đất, nhất là đất nông nghiệp và địa bàn nông thôn trong quá trình đô thị hóa, lại đặt ra không ít vấn đề, như đô thị hóa theo hướng mở rộng tiệm cận hay đô thị hóa theo hướng đi tắt đón đầu; vấn đề xử lý giá trị đất nông nghiệp khi đô thị hóa trở thành đất đô thị… Thực tế hiện nay, cùng với việc ra đời của Luật Quy hoạch, nhiều vấn đề được giải quyết, trong đó có quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch sử dụng đất. Tuy nhiên, quy hoạch phát triển đô thị vẫn tuân theo Luật Phát triển đô thị, vì vậy, vấn đề quy hoạch chuyển dịch đất nông nghiệp thành đất đô thị vẫn được chế tài cùng lúc bởi hai luật này.

Vấn đề phân chia lợi ích trong khu vực có lợi ích gia tăng do đầu tư các công trình hạ tầng được các văn bản quy phạm pháp luật điều chỉnh dựa trên thực tế. Nếu theo phương hướng này, về cơ bản, sẽ không có nhiều vấn đề phát sinh, nhưng nguồn vốn đầu tư hạ tầng sẽ ngày một lớn và không có cơ chế và nguồn bù đắp. Có nhiều ý kiến, quan điểm cho rằng, cần điều chỉnh các lợi ích tạo ra khi có công trình hạ tầng một cách hài hòa; mà một trong những phương thức được đề xuất là tạo quỹ đất hành lang công trình hạ tầng để tạo vốn phát triển kết cấu hạ tầng.

Giải pháp phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp tại Việt Nam

Thị trường bất động sản nông nghiệp là một bộ phận của thị trường bất động sản. Tuy nhiên, do tính đặc thù của nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa ở Việt Nam, của thị trường bất động sản nông nghiệp (liên quan đến quyền sử dụng đất nông nghiệp - vừa là công cụ sản xuất, vừa phải bảo đảm an ninh lương thực, ổn định xã hội và phát triển bền vững môi trường) nên cần thực hiện đồng bộ nhiều giải pháp để phát triển bền vững thị trường bất động sản nông nghiệp Việt Nam:

Một là, cần hoàn thiện thể chế, nhất là cần thống nhất tránh chồng chéo các quy định về bất động sản nông nghiệp trong Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Quy hoạch, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Phát triển đô thị, Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Đấu thầu, Luật Thuế (nghiên cứu trình ban hành các luật thuế chưa có, theo thông lệ quốc tế, đặc biệt luật thuế chống đầu cơ bất động sản), Luật Các tổ chức tín dụng, Luật Chứng khoán (quỹ đầu tư tín thác bất động sản)…

Hai là, từng bước tạo dựng, thu hút đầy đủ các thành tố thị trường và thu hút nguồn đầu tư của tất cả các thành phần kinh tế tham gia mạnh mẽ vào thị trường bất động sản nói chung và thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng, trong đó cần ít nhất ba chủ thể quan trọng là các nhà đầu tư nước ngoài, các doanh nghiệp lớn trong nước, các chủ thể có liên quan đến nguồn kiều hối.

Ba là, thúc đẩy cấp độ thị trường phát triển. Hiện tại, thị trường bất động sản nói chung, thị trường bất động sản nông nghiệp nói riêng ở Việt Nam đang ở cấp độ tiền tệ hóa và bước đầu tài chính hóa. Vì vậy, cần tiến hành đồng bộ các biện pháp để nâng cấp thị trường, như chứng khoán hóa, trái phiếu quyền sử dụng đất khi tham gia thị trường; hình thành các quỹ đầu tư tín thác bất động sản để tạo điều kiện tăng vốn cho thị trường; hình thành hệ thống tái thế chấp bất động sản; hình thành các quỹ tiết kiệm tương hỗ bất động sản; đưa vào vận hành các quỹ đầu tư từ các quỹ bảo hiểm nhân thọ, quỹ tiết kiệm hưu trí... 

Bốn là, hiện đại hóa hệ thống thông tin đất đai trong tổng thể hệ thống chính phủ điện tử là một giải pháp quan trọng trong bối cảnh cuộc Cách mạng công nghiệp lần thứ tư góp phần nâng cao hiệu quả quản lý và hoàn thiện thị trường bất động sản nông nghiệp, đơn cử như việc có thể đánh thuế chống đầu cơ bất động sản được hay không tùy thuộc nhiều vào hệ thống thông tin đất đai có cập nhật liên thông và được số hóa trong hệ thống quản lý đất đai hay không.

Năm là, hoàn thiện hệ thống quy hoạch theo Luật Quy hoạch năm 2017 và quy hoạch phát triển đô thị. Rà soát, làm mới và cập nhật các quy hoạch cũ, đặc biệt là quy hoạch đất đai, quy hoạch tổng thể phát triển kinh tế - xã hội và quy hoạch phát triển đô thị. Tăng cường kỷ cương quy hoạch theo nguyên tắc, quy hoạch được phê duyệt thì chỉ có cấp đó (hoặc cấp trên có thẩm quyền) mới được sửa đổi quy hoạch. Đồng thời, số hóa hệ thống quy hoạch đi liền với công khai quy hoạch.

Sáu là, hoàn thiện công tác thu hồi, giao đất. Hiện nay, một tỷ lệ lớn đất nông nghiệp đã, đang và sẽ được chuyển thành đất đô thị, đất dịch vụ, đất công nghiệp. Tuy nhiên, đây là khâu phát sinh nhiều bất cập, mâu thuẫn, phức tạp, do đó, cần hoàn thiện cơ chế thu hồi, giao đất, nhất là tăng mạnh phương thức tự nguyện, giảm thiểu phương thức bắt buộc...

Bảy là, tăng cường hoàn thiện các chế tài, đặc biệt là chế tài quy hoạch, chế tài quy trình tổ chức triển khai dự án, chế tài quy trình thu hồi đất, chế tài việc tuân thủ pháp luật đất đai, xây dựng, đầu tư…