Căn hộ tầm trung, phân khúc chủ đạo năm 2019

Theo báo cáo tổng quan thị trường của CBRE, trong năm 2018, thị trường chung cư để bán Hà Nội vẫn giữ mức mở bán mới cao với khoảng 30.000 căn mở bán mới. Trong đó, thị trường tiếp tục chuyển dịch sang phân khúc tầm trung một cách rõ nét.

Ghi nhận cho thấy, tỷ trọng của phân khúc này trong tổng nguồn cung mở bán mới đã tăng lên 70% từ mức 63% trong năm 2017, người mua nhà để ở vẫn là nguồn cầu chủ yếu trên thị trường Hà Nội. Đáng chú ý, thị trường quý cuối năm khá sôi động với nguồn cung mới đến từ các khu đô thị lớn như Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Sportia.

Một điểm nhấn đặc biệt là từ cuối năm 2018 đến hết quý I/2019, xu hướng dịch chuyển ra ngoài trung tâm tiếp diễn khi mà chỉ có 2% nguồn cung mở bán mới đến từ bốn quận trung tâm. Trong khi đó, số lượng các dự án mới mở bán ngoài bán kính 10 km từ trung tâm Hà Nội ngày càng tăng. Trong năm 2018, các dự án từ các huyện ngoại thành như Thanh Trì, Hoài Đức, Gia Lâm chiếm đến 20% lượng căn hộ mở bán mới.

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc tư vấn Savill Hà Nội cho biết, việc phân khúc căn hộ tầm trung nở rộ cũng là xu hướng thị trường khi các chủ đầu tư định hướng nhiều hơn vào nhu cầu ở thực hiện nay. Dù có những rào cản về mặt tâm lý hiện nay xuất phát từ yếu tố chính sách và diễn biến cục bộ của thị trường, thì nhu cầu đối với phân khúc nhà ở, cụ thể là nhà ở vừa tầm tiền vẫn rất lớn với đại đa số người dân Việt Nam hiện nay.

Chính vì thế, trong năm 2019, các sản phẩm trung cấp sẽ tiếp tục chiếm lĩnh thị trường với lượng mở bán lớn từ các khu đô thị. Ngoài ra, phân khúc căn hộ tầm trung cũng phù hợp với nhu cầu thuê nhà để ở của khách hàng không đủ tiền mua nhà. Đây cũng chính là một trong những yếu tố hỗ trợ thị trường trong suốt thời gian vừa qua.

Theo thống kê, mỗi năm TP.HCM và Hà Nội có khoảng 50.000 cặp vợ chồng trẻ kết hôn và có nhu cầu về nhà ở, chưa kể người nhập cư, sinh viên ra trường ở lại thành phố lập nghiệp. Với số lượng người như trên, nhu cầu cấp bách về nhà ở là không thể tránh khỏi. Hiện nay, hầu hết các dự án căn hộ có mức giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn đều có giao dịch tốt, được nhiều nhà đầu tư lẫn người mua để ở quyết định "xuống tiền" nhanh và hầu như khi chào bán ra thị trường, giao dịch thành công đạt đến 80 - 100%. Đây cũng là phân khúc có giao dịch nhiều nhất trong những năm vừa qua, bởi nhu cầu sở hữu nhà của các gia đình trẻ đang tăng cao tại nhiều thành phố lớn.

Chuẩn mực mới với căn hộ tầm trung

Theo các chuyên gia, phân khúc căn hộ tầm trung là xu hướng tất yếu của thị trường, bởi có giá bán hợp lý hơn các phân khúc khác trong thời điểm này. Tuy nhiên, không vì thế, phát triển các dự án thuộc phân khúc này là câu chuyện dễ dàng.

Theo ông Vũ Ngọc Hoan, Phó tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư Sài Gòn - Hà Nội, theo xu thế của thị trường, phân khúc căn hộ tầm trung sẽ thay đổi theo hướng hình thành xu thế tích hợp các tiện ích trong khu đô thị. Giá trị của chủ đầu tư không chỉ còn gói gọn ở phần cứng như thiết kế, mà khách hàng rất quan tâm đến công tác quản lý, vận hành tòa nhà. Chính vì vậy, việc đầu tư nâng cao chất lượng vận hành tòa nhà là tất yếu và là yếu tố cạnh tranh ở các chủ đầu tư. Việc tích hợp các công nghệ mới, thông minh trong các dự án bất động sản, không chỉ trong thiết kế mà cả trong vận hành, quản lý tòa nhà.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Anh Tuấn, Phó chủ tịch, Tổng giám đốc HD Mon Holdings cho rằng, với mỗi dự án, đặc biệt là các dự án thuộc phân khúc tầm trung sẽ phải chú trọng nhiều yếu tố, bao gồm vị trí, quy mô, thiết kế, điều kiện bàn giao và giá. Trong đó, vị trí của các chung cư tầm trung không nằm ở các quận trung tâm, mà thường nằm ở tuyến 2, tính từ quận trung tâm ra.

Bên cạnh đó, việc quản lý, vận hành chung cư cũng là vấn đề rất quan trọng với phân khúc tầm trung. Một dự án được đánh giá cao không chỉ ở chất lượng mà còn nằm ở công tác quản lý, chuyên nghiệp, tạo được giá trị sống cho chính những người thụ hưởng. Có như vậy, khách hàng mới sẵn sàng chi tiền mua nhà tại những dự án sau đó của chủ đầu tư theo nguyên tắc “rỉ tai, truyền miệng”.

Theo ông Chu Thanh Hiếu, Tổng giám đốc MIK Home thuộc Tập đoàn MIK Group, dư địa với các dự án thuộc phân khúc tầm trung thời gian tới là rất lớn, tuy nhiên, vấn đề nằm ở việc làm thể nào để có thể tạo ra hiệu quả khi triển khai các dự án. Với xu hướng người mua nhà ngày càng khắt khe, các chủ đầu tư buộc phải tự tạo ra các sản phẩm chất lượng, khác biệt, đáp ứng đầy đủ được những nhu cầu của khách hàng. Một căn hộ không chỉ là nơi để ở mà còn là nơi để sống, để trải nghiệm và để thư giãn sau những ngày làm việc.

"Trách nhiệm của các chủ đầu tư hiện nay không đơn thuần là tạo ra lợi nhuận, doanh thu mà còn phải liên tục thay đổi từng ngày để nâng tầm chuẩn mực sống của người dân Việt Nam", ông Hiếu nhấn mạnh và cho biết thêm, tất nhiên, khi triển khai dự án phải cân nhắc tới nhiều thứ. Trong đó, bối cảnh giá đất đang tăng khá mạnh, thì việc cần làm là tìm cách tạo ra các sản phẩm chất lượng tốt, nhưng vẫn đảm bảo phù hợp với các khách hàng đại chúng có nhu cầu thực và cả đầu tư là không dễ dàng.

Hiện tại, quỹ đất trung tâm đã hết, do đó xu hướng ly tâm là chủ đạo và các doanh nghiệp sẽ theo đuổi. Các khu vực ngoại vi hiện nay hạ tầng đang được đầu tư rất bài bản và quy mô. Tại đó, chúng ta có thể xây dựng được những dự án tầm cỡ phục vụ nhu cầu cho người mua.

Sắp tới, theo ông Hiếu, các nhà đầu tư sẽ cố gắng triển khai và tạo dựng ra những khu đô thị tầm cỡ. Tuy nhiên, để có thể đạt được những mong muốn như vậy, rất cần cơ quan quản lý phải quan tâm và tạo thêm nhiều điều kiện ưu đãi cho các doanh nghiệp phát triển.