Định giá đất không đúng sẽ gây hậu quả lớn

Tại Hội thảo "Định giá đất: Đúng và đủ", ông Vũ Sỹ Kiên - Phó Cục trưởng Cục Quy hoạch và Phát triển tài nguyên đất (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cho biết, khi soạn dự thảo về giá đất, bộ và các ban, ngành liên quan đã rất trăn trở "rằng chi phí nào có thể bỏ ra, chi phí nào được đưa vào, trong khi giá thì liên quan nhiều thứ, nó không đứng một mình".

Ông Kiên cũng thừa nhận, thực tế, còn quá nhiều quy định phải được sửa đổi. Ví như, sửa quy định về giá phải sửa các quy định liên quan về thuế, các quy định về kinh doanh bất động sản, đầu tư, xây dựng, môi trường, công chứng, chứng thực, hợp đồng...

Đánh giá cao Bộ Tài nguyên và Môi trường trong việc nỗ lực, cố gắng bám sát thực tế để điều chỉnh, bổ sung các điều khoản sao cho phù hợp với thực tiễn, song ông Nguyễn Đắc Nhẫn - Phó Vụ trưởng Vụ Đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) cũng thừa nhận trong quá trình tính giá đất vẫn còn tình trạng lúng túng trong việc chọn phương pháp định giá, lực lượng thực hiện cũng còn hạn chế cả về số lượng và chất lượng. Các đơn vị tư vấn không dám làm vì cơ sở dữ liệu yếu, nhân lực mỏng... dẫn đến kết quả cuối cùng không chính xác, khách quan.

"Về vấn đề định giá đất, các cơ quan quản lý như chúng tôi cũng rất trăn trở vì nếu định giá đất không đúng, không đủ sẽ kéo theo những hậu quả lớn cho doanh nghiệp, nhà nước và cả xã hội. Chúng tôi sẽ tiếp tục tiếp thu các góp ý để xây dựng được hệ thống chính sách thông thoáng, đồng bộ", ông Nguyễn Đắc Nhẫn nhấn mạnh.

Chia sẻ tại buổi tọa đàm, ông Nguyễn Như Bình - Trưởng phòng Kinh tế đất, Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh cho rằng, việc định giá đất là khó chính xác tuyệt đối. Vì theo khoa học và thực tiễn thì định giá đất dùng các phương pháp ước tính, điều chỉnh, cân đối, tương đồng, nên kết quả định giá đất không thể chính xác được. Định giá đất chỉ là con số tương đối phù hợp.

Cũng theo ông Bình, định giá đất đúng và đủ là phải tuân thủ pháp luật như chi phí dự kiến nhà đầu tư bỏ ra, thu nhập dự kiến được đưa vào đầy đủ. Thực tế, rất nhiều chi phí hợp lý nhà đầu tư bỏ ra nhưng lại không được đưa vào hay đưa vào hạn chế. Chẳng hạn, chi phí tháo dỡ mặt bằng thi công đưa vào là hoàn toàn chính xác vì nó là chi phí bắt buộc. Nhưng thời gian vừa qua, chủ đầu tư đưa vào chi phí này nhưng một số cơ quan cho là không có trong quy định. 

Để doanh nghiệp tự kê khai và nộp vào ngân sách nhà nước

Nêu ý kiến tại hội thảo, TS. Trần Du Lịch - chuyên gia kinh tế, cho biết, trên thế giới, các quốc gia đưa ra những phương pháp định giá và họ sử dụng vào mục đích thu thuế và trưng mua. Ở nước ta, định giá đất để thu tiền sử dụng đất.

Theo TS. Trần Du Lịch, không chỉ TP. Hồ Chí Minh, nhiều dự án bất động sản tại các tỉnh thành khác đều ách tắc tại khâu định giá đất.

Để gỡ những vướng mắc, TS. Trần Du Lịch kiến nghị tính đến phương án lâu dài, không thu tiền sử dụng đất mà nên quy ra một sắc thuế để thu từ từ. Điều này giúp doanh nghiệp nhẹ gánh, nhưng hạn chế đầu cơ, giúp cơ quan nhà nước cũng nhẹ gánh quản lý.

Riêng phương pháp thặng dư để tính giá đất tại nghị định quy định về giá đất sắp ban hành, theo TS. Trần Du Lịch, nên làm rõ từng khoản để tính tổng doanh thu và chi phí đầu tư. Trên cơ sở đó, doanh nghiệp tự kê khai và nộp ngân sách Nhà nước. Sau khi dự án hoàn tất, cơ quan quản lý sẽ hậu kiểm. Trường hợp có chênh lệch về chi phí đầu tư thì đánh thuế phần đó.

"Chúng ta hướng dẫn để doanh nghiệp tự làm, sau khi xong dự án nhà nước hậu kiểm, quyết toán. Nếu có chênh lệch, doanh thu tăng lên thì doanh nghiệp phải đóng tiền sử dụng đất bổ sung phần đó”, TS. Trần Du Lịch đề xuất.