Định giá đất còn nhiều chỗ vướng

Phát biểu tại Hội thảo "Định giá đất: Đúng và đủ" mới diễn ra, ông Trần Quốc Dũng - Phó Tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh (HTN) cho hay, hiện nay chủ trương của Trung ương, Chính phủ là giảm giá nhà để nhiều người dân có cơ hội tiếp cận được nhà ở vừa túi tiền.

Tuy nhiên, tiền sử dụng đất chiếm cấu phần đáng kể trong bảng kê giá đầu vào để xây dựng giá thành bất động sản. Vì thế, việc dự thảo Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024 tính tiền đất quá cao trong khi các khoản chi phí của doanh nghiệp không được tính đủ sẽ dẫn đến chi phí phát triển dự án bị đội lên cao, tức đẩy giá đất tăng.

“Cuối cùng, thiệt hại sẽ thuộc về người mua, về lâu dài không có lợi cho thị trường và an sinh xã hội”, ông Dũng nhận định.

Cũng theo ông Dũng, dự thảo chưa ghi nhận “chi phí trượt giá nhân công và vật tư trong quá trình xây dựng” và “chi phí dự phòng” vào chi phí đầu tư của doanh nghiệp. Trên thực tế, một dự án sau khi định giá đất có thể mất 3-4 năm xây dựng, các chi phí phát sinh như trên là tất yếu.

“Do đó, cơ quan chức năng cần ghi nhận chi phí đầu tư cho doanh nghiệp để làm căn cứ xác định giá đất, ước tính tổng doanh thu của thửa đất", ông Dũng đề xuất.

Ông Dũng bày tỏ mong muốn việc tính tiền sử dụng đất có sự hài hoà giữa lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân. Trong đó, các chi phí đầu tư hợp lý của doanh nghiệp cần ghi nhận đúng, đủ.

Đồng quan điểm, ông Lê Hữu Nghĩa - Tổng Giám đốc Công ty Lê Thành cho rằng, về điểm nghẽn đầu tiên trong khâu định giá đất hiện nay cũng còn tồn tại một số vấn đề như chi phí thực tế khi doanh nghiệp phát triển đất làm dự án bị "bỏ quên" trong dự thảo Nghị định quy định về giá đất, hướng dẫn thi hành Luật Đất đai 2024.

Theo ông Nghĩa, tiền sử dụng đất phải đóng được tính bằng tổng doanh thu trừ cho tổng chi phí và lợi nhuận định mức. Ở đây, sẽ phát sinh mâu thuẫn với cơ quan Nhà nước là luôn tìm sao cho doanh thu ở mức lớn nhất, chi phí thấp nhất để ra tiền sử dụng đất lên cao nhất. Ngược lại, doanh nghiệp lại chứng minh chi phí hợp lệ, doanh thu phù hợp.

Ông Nghĩa dẫn chứng, giá bán của chính dự án lại không được ghi nhận để làm cơ sở tính doanh thu. Ví dụ, một dự án đang được bán ra thị trường với giá 35 triệu đồng/m2 nhưng khi xác định doanh thu lại lấy dự án tương đồng với giá bán 50 triệu đồng/m2. 

Cần định giá đúng, đủ

Theo Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA), đến nay, dù các cơ quan chức năng cố gắng, song ước tính vẫn còn hơn 58.000 sổ hồng chưa được cấp khiến người dân không yên tâm, chủ đầu tư không thu được 5% số tiền còn lại của hợp đồng; thị trường không giao dịch được và thậm chí phát sinh những giao dịch ngầm...

Trong 6 nhóm nguyên nhân khiến việc cấp sổ hồng vướng mắc thì dẫn đầu là do tắc ở khâu định giá đất. Nghị định số 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất đã quy định các phương pháp định giá đất. Tuy nhiên, thực tế các tiêu chí để thực hiện định giá đất bị vướng. Mới đây, Chính phủ ban hành Nghị định số 12/2024/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP nhưng vấn đề then chốt mà Hiệp hội góp ý vẫn chưa được đưa vào về định giá đất.

Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA cho biết, cũng đánh giá với tình hình địa ốc hiện tại, nếu định giá đất theo hướng đẩy lên cao và tận thu sẽ gây bất lợi trong thu hút đầu tư. Khi giá đất tăng lên, chi phí giải phóng mặt bằng và đầu tư cơ bản cho dự án tăng, dẫn đến giá bất động sản đội lên so với các nước trong khu vực. Điều này sẽ trở thành gánh nặng cho doanh nghiệp và người mua. Chủ tịch HoREA cho rằng, để giải quyết được những vướng mắc trên thì cần định giá đúng, đủ, cân bằng.

Theo các chuyên gia, nếu định giá đất quá thấp, người dân không chấp thuận, tất yếu sẽ dẫn đến các khiếu nại, tố cáo, tranh chấp đất đai... Cùng với đó, những bất cập trong công tác định giá đất thời gian qua đã gây ra nhiều hệ lụy tiêu cực về đất đai, gây rối loạn thị trường bất động sản. Đây là yếu tố tác động không nhỏ đến công tác quản lý Nhà nước, gây thiệt hại cho xã hội.

Định giá đất nếu thực hiện không hiệu quả, không chính xác sẽ là vật cản, tác động xấu cho sự phát triển thị trường đất đai, đồng thời có thể xuất hiện nhiều “nhóm lợi ích” thao túng thị trường bất động sản...