Đi săn quỹ đất

Đầu tháng 3/2021, phóng viên theo chân ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding đi TP. Đồng Xoài (Bình Phước) để tìm hiểu về quỹ đất rộng hơn 4ha để triển khai dự án bất động sản. Theo ông Hậu, việc săn quỹ đất hiện nay là rất cần thiết ở các doanh nghiệp địa ốc. Với các doanh nghiệp lớn, sẽ có một phòng chuyên đi tìm quỹ đất để mua, khi có thông tin sẽ tìm hiểu pháp lý công ty và quỹ đất có sạch không, thuộc diện đất trồng cây lâu năm, đất công nghiệp hay đất trồng lúa...

Theo ông Hậu, với đất trồng cây lâu năm hoặc đất công nghiệp sẽ chuyển sang đất ở dễ hơn, còn đất trồng lúa sẽ rất khó chuyển đổi vì liên quan đến an ninh lương thực. Sau khi kiếm được quỹ đất, nếu như pháp lý sạch và có thể chuyển sang đất ở thì tiếp đến là thương thảo giá cả. “Nếu doanh nghiệp có quỹ đất không còn hoạt động và chỉ̉ có duy nhất quỹ đất đó thì có thể mua luôn 100% cổ phần để thâu tóm quỹ đất. Nếu doanh nghiệp còn hoạt động, có nhiều quỹ đất và chỉ̉ muốn bán duy nhất quỹ đất đó thì sẽ làm thủ tục chuyển nhượng quỹ đất. Đối với đất của người dân sẽ dễ hơn, chỉ̉ việc làm thủ tục sang nhượng là xong”, ông Hậu cho biết.

Ngoài đi săn quỹ đất tại Bình Phước, Tổng giám đốc Công ty CP Bất động sản Asian Holding cho biết hiện công ty ông đã mua được 3 quỹ đất sạch tại quận 9 và huyện Bình Chánh, TP. Hồ Chí Minh. Mặc dù quỹ đất sạch, nhưng hơn một năm nay vẫn chưa thể xin pháp lý để phát triển dự án. Vì thế, công ty ông Hậu quyết định săn quỹ đất ở các tỉ̉nh để phát triển dự án. “Năm 2019, tôi đã M&A thành công một quỹ đất tại TP. Đồng Soài, tỉnh Bình Phước và phát triển thành công dự án bất động sản. Nếu mua thành công tiếp lô đất nữa, đây sẽ là dự án thứ hai công ty chúng tôi triển khai tại Bình Phước”, ông Hậu nói.

Cũng đang đặt nặng việc kiếm tìm quỹ đất để làm dự án, Công ty CP địa ốc Phú Đông Group vừa thâu tóm được một quỹ đất rộng hơn 5.000m2 tại khu trung tâm TP. Thuận An, tỉ̉nh Bình Dương. Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Giám đốc Kinh doanh Phú Đông Group cho biết, để có thể thâu tóm được quỹ đất này, doang nghiệp bà đã cạnh tranh với ít nhất 3 doanh nghiệp khác và mất thời gian hơn một tháng thương thảo.

Bà Thảo cho biết, hiện nay chiến lược săn quỹ đất vùng ven TP. Hồ Chí Minh được doanh nghiệp đặt lên hàng đầu. Mỗi tuần, nhân viên phòng phát triển dự án phải báo cáo một quỹ đất có thể M&A. “Trong năm 2020, Phú Đông Group đã săn được 2 lô đất tại TP. Dĩ An, tỉ̉nh Bình Dương và đang làm pháp lý phát triển dự án chung cư năm 2022. Một lô đất nữa tại huyện Nhơn Trạch, tỉ̉nh Đồng Nai để phát triển dự án nhà phố, biệt thự, dự kiến bán ra cuối năm 2021”, bà Thảo tiết lộ.

Vừa M&A thành công lô đất rộng hơn 2ha tại Khu y tế công nghệ cao quận Bình Tân, TP. Hồ Chí Minh, lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết, đơn vị này dự kiến sẽ xây dựng 4 block chung cư với số lượng lên tới hơn 1.000 căn hộ. “Hiện nay, tại TP. Hồ Chí Minh, chúng tôi có hàng chục quỹ đất, tuy nhiên đang trong giai đoạn xin pháp lý nên chưa thể triển khai dự án. Trong khi đó, thị trường vẫn đang hướng về các tỉ̉nh phụ cận TP. Hồ Chí Minh nên chúng tôi quyết định săn quỹ đất tại Bà Rịa - Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai… Trong năm 2020, Hưng Thịnh đã chuẩn bị cho mình hàng chục quỹ đất tại các tỉ̉nh nói trên và sẽ phát triển dự án vào các năm tiếp theo”, đại diện lãnh đạo Tập đoàn Hưng Thịnh cho biết.

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Tập đoàn Trần Anh Group cũng cho biết, dù doanh nghiệp phát triển chính ở thị trường Long An nhưng từ đầu năm 2020 đến nay, Trần Anh đã đổ bộ về các tỉ̉nh như Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu để M&A quỹ đất. Theo ông Vinh, để mua được một quỹ đất cực kỳ khó. Qua nghiên cứu trong số 20 hồ sơ bán đất, công ty nhận thấy may ra mua được 2 quỹ đất. “Điều đặc biệt là ở hai quỹ đất này khi mua xong thì cũng chưa chắc đã phát triển ngay được dự án mà còn mất thời gian khá dài để hoàn thiện pháp lý”, ông Vinh nói.

Cơ hội cho thị trường vùng ven bừng sáng

Ông Ngô Đức Sơn, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản DRH cho biết, không phải doanh nghiệp nào cũng có thể ôm được quỹ đất để chờ thời phát triển dự án bất động sản. Để có thể ôm quỹ đất, nhất là những quỹ đất có diện tích lớn, doanh nghiệp phải mạnh về vốn, bởi vốn mua quỹ đất là tiền chết, số tiền này phải được trả cho khách hàng ngay khi M&A. Khi đã mua đất, nhưng chưa triển khai, số tiền hàng trăm tỷ đến ngàn tỷ sẽ phải nằm bất động tại chỗ, trong khi doanh nghiệp vẫn phải cần tiền để hoạt động kinh doanh các dự án khác. Do đó, các doanh nghiệp M&A thành công thường là những đơn vị có nguồn tài chính lớn.

“Việc chủ đầu tư săn quỹ đất vùng ven TP. Hồ Chí Minh chờ thời cho thấy cái nhìn lâu dài, nó sẽ tạo cho các doanh nghiệp một ‘hũ gạo’ ăn hoài không hết. Ngoài ra, trong thời điểm mà khá ít dự án được tung ra thị trường, việc các doanh nghiệp có quỹ đất lớn triển khai dự án có thể thấy triển vọng thị trường thời gian tới sẽ tích cực hơn”, ông Sơn nói.

Trong khi đó, theo ông Bùi Xuân Huy, Tổng giám đốc Novaland, thị trường bất động sản Việt Nam đang được đánh giá cực kỳ hấp dẫn, không chỉ̉ đối với nhà đầu tư trong nước, mà cả với khối ngoại. Nhu cầu đầu tư sẽ tiếp tục gia tăng trong năm 2021 và doanh nghiệp có sẵn quỹ đất sạch sẽ nắm được nhiều lợi thế.

Vị Tổng giám đốc Novaland cho rằng, một trong những thách thức lớn cho các nhà đầu tư phát triển bất động sản nước ngoài là dù họ có tiềm lực về tài chính, nhưng lại bất lợi trong việc tiếp cận quỹ đất sạch. Hiện nay, các quỹ đất lớn thường do các công ty Việt Nam nắm giữ. Do đó, có thể kỳ vọng xu hướng liên doanh giữa các công ty nội địa và khối ngoại được đẩy mạnh trong thời gian tới. Trên cơ sở đó, nhà đầu tư nước ngoài có thể tiếp cận quỹ đất nhanh hơn để phát triển dự án.

Đánh giá về xu thế “bắt tay” trên thị trường địa ốc, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho rằng, liên kết và hợp tác toàn phần, hoặc từng phần để tận dụng lợi thế của nhau (đặc biệt lợi thế quỹ đất lớn nhất) là xu thế tích cực. Điều này hỗ trợ đắc lực cho sự phát triển bền vững của thị trường địa ốc.

Ông Châu nhận định thêm, việc hợp tác trong lĩnh vực bất động sản đòi hỏi tính minh bạch rất cao, tương đồng về chiến lược cũng như các bên cần có tầm nhìn nhất quán. Do đó, các doanh nghiệp trong và ngoài nước liên kết lại không thuần túy vì mục tiêu quỹ đất, mà còn nâng bước nhau lên tầm cao mới. “Tuy nhiên, đây cũng là con dao hai lưỡi. Sở hữu quỹ đất lớn phải đi kèm với năng lực triển khai nhanh, hiệu quả để giúp nguồn vốn nằm trong đất được luân chuyển. Nếu ôm quỹ đất không làm gì sẽ đẩy chi phí lên cao, có thể khiến doanh nghiệp khó khăn, mất thanh khoản”, ông Châu nói.