Áp lực dòng vốn

Trong hai năm qua, Chính phủ cùng các bộ ngành rất nỗ lực tháo gỡ khó khăn, nhưng áp lực về dòng tiền vẫn chưa thực sự vơi đối với doanh nghiệp bất động sản nói riêng và thị trường bất động sản nói chung.

Theo ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao phụ trách Xếp hạng Tín nhiệm Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings, thị trường bất động sản đã bước qua giai đoạn suy thoái nghiêm trọng nhất. Trong bối cảnh đó, việc Ngân hàng Nhà nước đặt mục tiêu tăng trưởng tín dụng 16% trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ tạo ra một nguồn thanh khoản dồi dào hơn cho nền kinh tế. Tuy nhiên, không phải chủ đầu tư nào cũng được hưởng lợi như nhau từ dòng vốn này.

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho biết, hàng triệu tỷ đồng tín dụng đã được bơm vào thị trường, song nhiều doanh nghiệp và dự án vẫn trong tình trạng “đói vốn”. Trong khi đó, phân khúc cao cấp lại dễ dàng tiếp cận nguồn tài chính, gây ra tình trạng lệch pha cung cầu nghiêm trọng. Do đó, điều chỉnh lại dòng vốn là yêu cầu cấp thiết nhằm đảm bảo sự phát triển cân bằng cho toàn thị trường.

Thông tin tại hội thảo với chủ đề “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” do báo Tiền Phong tổ chức ngày 27/5, ông Võ Hồng Thắng, Phó Tổng giám đốc DKRA Group nhận định, dù lãi suất vay đã giảm hơn 2% so với cuối năm 2023 và các gói tín dụng hỗ trợ như 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội đã được triển khai, song không ít khó khăn vẫn đè nặng lên vai doanh nghiệp bất động sản. Điều kiện vay ngày càng khắt khe, ngân hàng thận trọng hơn trước rủi ro, thủ tục vay vốn vẫn còn rườm rà, trong khi tài sản đảm bảo gần như chỉ gói gọn trong bất động sản.

Một bất cập khác cũng được các chuyên gia chỉ rõ, hơn 50% vốn của các doanh nghiệp bất động sản hiện đến từ tín dụng ngân hàng, trong khi ngân hàng lại sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay dài hạn. Điều này cũng tiềm ẩn rủi ro lớn đối với hệ thống tài chính.

Chính vì thế, việc khơi thông các kênh dẫn vốn thay thế như trái phiếu, tín phiếu, quỹ đầu tư hay quỹ phát triển bất động sản là vô cùng cần thiết. Dù các loại hình quỹ này đã được đề xuất từ hơn một thập kỷ trước, nhưng vướng mắc pháp lý vẫn là rào cản khiến việc triển khai gặp nhiều khó khăn đến nay.

Doanh nghiệp “đứng giữa ngã ba đường”

Các doanh nghiệp đang cố gắng xoay xở bằng nhiều cách như đàm phán giãn nợ, phát hành trái phiếu (10.000 tỷ đồng trong tháng 4), hoặc bán tài sản để trả nợ. Gần 178.000 tỷ đồng trái phiếu đã được gia hạn, phần nào giúp giảm bớt áp lực đáo hạn. Tuy nhiên, đây mới chỉ là giải pháp tạm thời.

Theo các chuyên gia, để khơi thông dòng vốn cho bất động sản, cần có giải pháp đồng bộ, hoàn thiện hành lang pháp lý, đặc biệt là luật hóa toàn diện Nghị quyết 42; cải thiện quy trình thu giữ tài sản đảm bảo; thúc đẩy thị trường trái phiếu doanh nghiệp minh bạch và hiệu quả.

Ông Nguyễn Văn Đính đánh giá, Nghị quyết 170/2024/QH15 và Nghị quyết 171/2024/QH15 của Quốc hội có thể giúp giải phóng khoảng 1.000 dự án đang ách tắc, tương đương 30 tỉ USD bị “chôn vốn”. Khi dòng vốn này được khai thông sẽ tạo cú hích lớn cho nền kinh tế, khơi dậy niềm tin từ doanh nghiệp và nhà đầu tư.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cho rằng cần phân biệt rõ dòng vốn đầu tư với đầu cơ. Vốn đầu cơ thường không tạo ra sản phẩm mà chỉ đẩy giá lên nhằm sinh lời. Nguồn cung nhà ở đang tăng nhưng chưa khớp hoàn toàn với nhu cầu thực. Một số nơi xây dựng ồ ạt nhưng lại không có người mua, do không dựa vào khảo sát thực tế.

Do đó, nếu không kiểm soát dòng vốn chặt chẽ sẽ dẫn đến tình trạng người cần mua thật thì khó tiếp cận nhà ở, trong khi lại kích thích giới đầu cơ gom bất động sản chờ tăng giá.

Ngoài ra, về phía doanh nghiệp, cần chủ động công bố thông tin minh bạch, tăng cường kiểm toán độc lập, chuẩn hóa hồ sơ tài chính, đồng thời đa dạng hóa nguồn vốn, từ quỹ đầu tư, tín dụng xanh đến các công cụ tài chính phi ngân hàng.

“Thị trường bất động sản là một cấu phần quan trọng của nền kinh tế. Không thể trông chờ chỉ vào các chính sách nới lỏng tiền tệ. Chúng ta cần tháo gỡ căn cơ về pháp lý và tăng cường hiệu quả vận hành của cả hệ thống tín dụng,” ông Võ Hồng Thắng khuyến nghị.