Thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp

Mặc dù quá trình triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030 đã có nhiều kết quả bứt phá trong thời gian gần đây, tuy nhiên, việc triển khai phân khúc nhà ở xã hội vẫn còn nhiều vấn đề “trăn trở”.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, trong 4 tháng đầu năm 2025, đã có 15.614 căn hộ nhà ở xã hội được hoàn thành, có 17 dự án đã được khởi công với quy mô 17.664 căn. 

Tính đến nay, cả nước có 657 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô trên 597.152 căn.

Trong đó, số lượng dự án hoàn thành là 103 dự án với quy mô hơn 66.755 căn; số lượng dự án đã khởi công xây dựng là 140 dự án với quy mô hơn 124.352 căn; số lượng dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư là 414 dự án với quy mô hơn 406.045 căn.

Về những bất cập trong phát triển nhà ở xã hội, các chuyên gia Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, thứ nhất, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội vẫn hạn hẹp.

Theo đó, nhiều địa phương chưa bố trí quỹ đất hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội. Một số nơi đã bố trí quỹ đất nhưng thiếu cơ sở hạ tầng, không phù hợp để triển khai dự án.

Phần lớn chủ đầu tư phải tự tìm quỹ đất, tự giải phóng mặt bằng, vừa tốn kém vừa khó khả thi, đẩy giá thành lên cao và làm mất tính hấp dẫn của phân khúc này. Chưa kể, việc thiếu cơ chế thu hút quỹ đất từ khối tư nhân tham gia phát triển nhà ở xã hội tiếp tục là rào cản chưa có lời giải.

Thứ hai, thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư nhà ở xã hội còn phức tạp. Các thủ tục chấp thuận chủ đầu tư, triển khai dự án nhà ở xã hội không khác biệt nhiều so với dự án nhà ở thương mại, thậm chí còn phức tạp hơn, bị “soi xét” kỹ hơn do phải trải qua các bước thẩm định đặc thù như: phê duyệt giá bán, xét duyệt đối tượng thụ hưởng.

Đồng thời cũng chưa có cơ chế ưu tiên, rút gọn thủ tục hoặc chỉ định thầu phù hợp để thu hút doanh nghiệp tham gia, trong khi lợi nhuận thấp, dẫn đến chủ đầu tư không mặn mà tham gia phát triển. 

Thứ ba, nguồn vốn và cơ chế tín dụng cho nhà ở xã hội cũng chưa phù hợp. Việc phát triển nhà ở xã hội chủ yếu dựa vào nguồn vốn tự có của doanh nghiệp và ngân hàng thông qua vay tín dụng.

Mặc dù đã có nhiều nỗ lực giảm lãi suất, nhưng lãi suất của gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho phân khúc đặc thù này vẫn cao, thời hạn ngắn, không phù hợp với cả nhà đầu tư lẫn người mua nhà thu nhập thấp.

Ngoài ra, chưa có nguồn vốn trung và dài hạn ổn định từ ngân sách, các quỹ phát triển nhà ở, hay quỹ tín thác để bảo đảm đầu tư bền vững cho phân khúc này.

Liên quan vấn đề này, báo cáo của Bộ Xây dựng mới công bố cho thấy, về triển khai thực hiện gói tín dụng 120 nghìn tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội, doanh số giải ngân đạt 3.402,51 tỷ đồng, bao gồm 2.944,42 tỷ đồng cho chủ đầu tư tại 21 dự án; 458,09 tỷ đồng cho người mua nhà tại 19 dự án.

Nhà nước cần đóng vai trò chủ đạo, dẫn dắt

Để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, VARS cho rằng, cần xác định vai trò chủ đạo trong phát triển nhà ở xã hội là Nhà nước, là chính quyền các địa phương.

Theo đó, Nhà nước, chính quyền các địa phương phải đảm bảo mọi điều kiện cần và đủ để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội như: quỹ đất, thủ tục, nguồn vốn…

Doanh nghiệp được xác định là đối tượng được mời tham gia thực hiện, tạo điều kiện để họ vận dụng năng lực kinh nghiệm triển khai phát triển nhà ở xã hội theo các chương trình mà nhà nước, địa phương xác lập

Cụ thể, về quỹ đất, VARS đề xuất các địa phương cần quy hoạch, bố trí quỹ đất cụ thể và hợp lý cho phát triển nhà ở xã hội, đưa chỉ tiêu này vào chương trình phát triển nhà ở giai đoạn 5 năm và hàng năm.

Khuyến khích các doanh nghiệp có quỹ đất sẵn đưa vào phát triển nhà ở xã hội thông qua cơ chế hỗ trợ chuyển mục đích sử dụng đất, miễn giảm nghĩa vụ tài chính. Đồng thời hỗ trợ chuyển đổi các dự án hoặc quỹ đất dự án chưa phù hợp nhu cầu qua thành nhà ở xã hội.

"Về thủ tục đầu tư và lựa chọn chủ đầu tư, để khuyến khích doanh nghiệp tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, cần rút gọn quy trình chấp thuận đầu tư, đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư bằng cơ chế chỉ định thầu minh bạch, công khai", ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh.

Đồng thời, quy định điều kiện lựa chọn chủ đầu tư cũng giảm thiểu ở mức phù hợp nhất, như điều kiện kinh doanh, năng lực, nguồn vốn và kinh nghiệm thực hiện.

Cũng theo chuyên gia VARS, cần áp dụng hậu kiểm thay vì tiền kiểm đối với một số nội dung không cốt lõi, cắt giảm các thủ tục chồng chéo, kéo dài thời gian phê duyệt dự án.

Về nguồn vốn, VARS nhấn mạnh cần xây dựng các quỹ phát triển nhà ở xã hội cấp trung ương và địa phương, sử dụng từ nguồn thu quỹ đất, ngân sách, đóng góp từ các doanh nghiệp, khu công nghiệp.

Đồng thời cần thúc đẩy việc phát triển mô hình quỹ đầu tư, quỹ tín thác bất động sản hướng vào phân khúc nhà ở xã hội. Song song với việc ban hành các chính sách tín dụng đặc thù với lãi suất thấp, thời gian trả dài hạn, linh hoạt cho cả doanh nghiệp đầu tư và người dân mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội.

Việc phát triển nhà ở xã hội hiện nay không thể chỉ trông chờ vào nỗ lực của một vài doanh nghiệp hoặc chỉ là mục tiêu trong các văn bản quy hoạch, mà đòi hỏi phải có một chiến lược toàn diện, dài hạn và có hiệu quả thi hành cao từ các cấp chính quyền.

"Do đó, để tháo gỡ những trăn trở còn tồn tại, cần một tư duy mới trong quản lý và điều hành: coi phát triển nhà ở xã hội là nhiệm vụ bắt buộc trong chiến lược phát triển kinh tế – xã hội của mỗi địa phương, là trách nhiệm dẫn dắt của Nhà nước thay vì phó mặc cho cơ chế thị trường", ông Nguyễn Văn Đính lưu ý.