Nhưng liệu phân khúc này có giảm giá sâu như những dự báo trước đó?

Trong báo cáo của JLL mới đây chỉ ra, trên thị trường căn hộ phân khúc bình dân và trung cấp tiếp tục dẫn đầu, chiếm 80% tổng lượng bán, phần lớn phục vụ cho nhu cầu ở thực. Trong khi đó, xu hướng chậm lại của nhu cầu đầu tư, tập trung ở phân khúc cao cấp, bắt đầu từ những quý trước nay đã trở nên rõ nét hơn dưới tác động của đại dịch Covid-19.

Mặc dù tác động của dịch lên giá phân khúc này chưa rõ nét trong quý 1 vì còn ảnh hưởng từ sự thiếu hụt nguồn cung vẫn còn. Những chủ đầu tư vẫn cố gắng giữ mức giá mà họ đã lập ra từ trước khi dịch bùng phát. Tuy nhiên, theo đại diện JLL, nếu tình hình trở nên tồi tệ hơn, các chính sách kích cầu có thể cần được xem xét.

Thời gian gần đây, dự báo xu hướng của thị trường dưới tác động của dịch Covid-19, nhiều ý kiến trong đó có chung nhận định là bất động sản cao cấp, hạng sang có thể phải điều chỉnh giảm giá để hút khách mua. Trong khi bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực vẫn giữ giá bán, thậm chí tăng. Trong đó, có một số ý kiến cho rằng, thời gian tới sẽ diễn ra làn sóng giảm giá sâu ở bất động sản, đặc biệt phân khúc cao cấp, hạng sang.

Tuy nhiên, việc giảm giá nhẹ hay sâu ở bất động sản cao cấp dường như chưa có căn cứ ở thời điểm này. Khi mà theo một số ý kiến người trong cuộc, loại hình này vẫn có nhu cầu trên thị trường.

Bà Nguyễn Thị Thanh Hương, Tổng Giám đốc Đại Phúc Land cho rằng, do tác động của dịch bệnh, thị trường bất động sản thời gian qua đã chậm lại, nhưng giá bán nhìn chung ở phân khúc cao cấp không vì thế mà điều chỉnh giảm. Bởi giá bán bất động sản còn phụ thuộc vào cung - cầu của thị trường, vào các yếu tố đầu vào đã cấu thành nên sản phẩm. Vì thế, rất khó để giảm giá.

Bà Hương chỉ ra, ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang có thể chia làm 2 dạng. Nếu ở dòng sản phẩm tiêu thụ chưa tốt, chưa đạt kỳ vọng của khách hàng về giá trị sản phẩm thì chủ đầu tư có thể sẽ có chính sách kích cầu trong ngắn hạn bằng cách là điều chỉnh giá giảm một chút, hoặc đột phá ưu đãi để phù hợp với nhu cầu thị trường, đảm bảo tính thanh khoản dự án. Còn dạng sản phẩm thứ hai, có những chủ đầu tư đã có thương hiệu trên thị trường rồi, sản phẩm của họ được khách hàng chấp nhận rồi thì việc thay đổi theo cách giảm giá lúc thị trường chậm lại là rất khó.

Thực tế, theo bà Hương, trên thị trường hiện nay ở phân khúc cao cấp, hạng sang có những sản phẩm không thể không giảm giá được, nhưng có những sản phẩm đắt khách hàng vẫn chấp nhận mua. Điều này phụ thuộc nhiều vào giá trị của sản phẩm, của chủ đầu tư đó mang lại cho khách hàng, có đạt kỳ vọng, tương xứng với đồng tiền mà người mua bỏ ra hay không.

Trả lời trên báo chí trước đó, ông Ngô Đức Sơn, Phó Tổng giám đốc Công ty Cổ phần DRH Holdings cho rằng, giá nhà trong thời gian tới sẽ giảm, do thanh khoản của thị trường kém. Tuy nhiên mức độ điều chỉnh giá sẽ nhẹ chứ không giảm sâu. Ông Sơn cho rằng, với các dự án đã bán, khách hàng sẽ bán lại với mức chênh lệch giảm nhẹ. Ở các dự án mới, các chủ đầu tư cũng cân nhắc giảm giá bán so với giá kỳ vọng trước đó, hoặc cho phép tiến độ thanh toán giãn ra để thu hút sự quan tâm của khách hàng.

Còn bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Trưởng phòng Kinh doanh Phú Đông Group cho hay, để đánh giá giá nhà sẽ tăng hay giảm trong thời gian tới, cần phải xác định được lượng cung và lượng cầu, trong bối cảnh lượng cung mới đang có xu hướng giảm và lượng cầu cũng giảm.

Tâm lý hoảng loạn trong mùa dịch dễ khiến nhà đầu tư bán tháo sản phẩm, nên nguồn cung sẽ tăng lên, trong khi nhu cầu mua nhà của người dân hiện tại không tăng, thậm chí giảm so với thời điểm năm ngoái, do thu nhập giảm. Như vậy, theo quy luật cung - cầu, thì giá nhà phải giảm.

Theo bà Thảo, ở phân khúc bất động sản cao cấp, hạng sang có thể sẽ phải điều chỉnh về giá bán trong thời gian tới. Nhưng mức độ điều chỉnh này là để phù hợp thị trường chứ không thể hiện sự đồng loạt. Với tình hình kinh tế khó khăn do Covid-19, để bán được hàng ở phân khúc cao cấp và hạng sang, nhà đầu tư phải chấp nhận cắt lãi. Dù giá bán bất động sản có thể chưa được cảm nhận rõ ràng trong 2 quý đầu năm do sự thiếu hụt nguồn cung từ năm 2019, nhưng từ nay đến cuối năm, tình hình sẽ rõ hơn.

Như vậy, để thấy, giá bất động sản nhìn chung trên thị trường đến thời điểm này vẫn chưa thể hiện sự đi xuống rõ nét, mà chỉ biểu hiện lẻ tẻ ở một vài phân khúc, dự án, sản phẩm. Và sự điều chỉnh về giá sâu cũng chưa đủ căn cứ để kết luận ở thời điểm này. Hầu hết những người trong cuộc đều cho rằng, bất động sản khó giảm giá sâu. Thời điểm thị trường ảnh hưởng bởi dịch bệnh hiện nay khác so với cuộc khủng hoảng năm 2008, cho nên diễn biến giảm giá trên toàn bộ thị trường là không diễn ra.

Ghi nhận cho thấy, hiện nay các doanh nghiệp bán bất động sản cao cấp cũng bắt đầu rục rịch trở lại với thị trường. Hầu hết các sản phẩm mở bán giai đoạn sau vẫn nhích giá hơn so với giai đoạn trước. Thậm chí có một số dự án quy mô lớn, đầu tư tiện ích bài bản giá bán đưa ra thị trường ở thời điểm này vẫn tăng rõ nét so với trước Tết. Có chăng, chính sách bán hàng của chủ đầu tư ở bối cảnh thị trường hiện nay tốt hơn rõ so với trước đó, nhằm kéo nhu cầu của người mua trở lại thị trường sau khoảng thời gian khá dài im ắng vì dịch bệnh.