Cung hiếm giá cao, người mua thực chới với 

Đầu năm 2021, vợ chồng anh Lê Xuân Hùng, nhân viên văn phòng một công ty truyền thông tại Bắc Từ Liêm (Hà Nội) bắt đầu hành trình tìm nhà. Do cả hai vợ chồng mới đi làm, chưa có nhiều tích luỹ nên các căn hộ giá rẻ xa trung tâm là lựa chọn khả dĩ nhất. 

Thời điểm đó, anh Hùng và vợ đi xem dự án The Terra An Hưng ở quận Hà Đông với giá bán khoảng 25 triệu đồng/m2. Căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh rơi vào khoảng giá 1,8 tỷ đồng. Đây là một trong những dự án còn quỹ căn mới có mức giá dễ chịu. Cách vị trí dự án này không xa là Đại đô thị Vinhomes Smart City Tây Mỗ đang mở bán các phân khu The Miami, Imperia; tiến vào quận Cầu Giấy có dự án The Nine (đường Phạm Văn Đồng)... Song, mức giá tại các dự án này đều khá cao, dao động 37 - 60 triệu đồng/m2, nên anh chị đều ngậm ngùi tìm lựa chọn khác. 

Trở lại với căn hộ tại dự án The Terra An Hưng, với tích luỹ hơn 500 triệu đồng, lo sợ việc vay mua lên tới 70% giá trị căn hộ là quá sức, nên vợ chồng anh Hùng quyết định tạm dừng việc mua nhà để có thêm tích lũy, hy vọng có dự án giá mềm hơn ra hàng.

Tháng 6/2022, khi chuyển về Hà Đông làm việc, lại được nội ngoại hỗ trợ thêm 400 triệu đồng, hai vợ chồng quyết định quay lại dự án The Terra An Hưng. Nhưng quỹ căn gần như đã hết, anh Hùng quyết định tìm mua lại các căn hộ ở thị trường thứ cấp. Điều mà cả hai đều sốc là dự án này đã được thiết lập mặt bằng giá mới. Chỉ chưa đầy năm, căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh khoảng 71m2 ban đầu đã được “hét giá” 2,6 - 2,7 tỷ đồng, tức đã tăng khoảng 50%.

“Thu nhập và tích luỹ của chúng tôi không chạy kịp với giá nhà Hà Nội. Thời gian vợ chồng tôi tiết kiệm thêm được chút tiền thì giá nhà đã tăng gấp mấy lần so với số tiền chúng tôi tích thêm”, anh Hùng chua chát.

Câu chuyện của vợ chồng anh Hùng không phải là cá biệt. Nhiều cặp vợ chồng trẻ khác cũng rơi vào tình cảnh chật vật tìm nhà vì thời điểm này, nguồn cung căn hộ thị trường Hà Nội khan hiếm, giá tăng phi mã ngoài sức tưởng tượng.

Khảo sát của phóng viên cho thấy, 6 tháng đầu năm 2022 không có nhiều dự án mới tại Hà Nội, nguồn cung căn hộ chủ yếu tập trung ở khu Tây. Tuy nhiên, các dự án xa trung tâm, nằm tại vùng ven này có giá bán neo ở mức cao, vượt quá 37 triệu đồng/m2. Chẳng hạn dự án Hoàng Thành Pearl nằm trên đường Nguyễn Văn Giáp, quận Nam Từ Liêm đang được rao bán với giá từ 42 triệu đồng/m2.

Đi xa hơn về phía mạn giáp ranh huyện Hoài Đức là đại đô thị Vinhomes Smart City Tây Mỗ - dự án hiếm hoi luôn sẵn hàng suốt hơn hai năm qua, dù nằm khá xa trung tâm và mức giá không rẻ nhưng vẫn được nhiều khách hàng quan tâm.

Ghi nhận tại các phân khu trung cấp như The Miami, The Sakura, The Tonkin, Imperia đang mở bán, giá dao động 37 - 45 triệu đồng/m2. Với những căn góc, sở hữu tầm nhìn công viên trung tâm, giá lên tới trên 50 triệu đồng/m2. Phân khu cao cấp nhất do Masterise làm chủ đầu tư là Masteri West Heights giá bán neo ở mức rất cao, 50 - 62 triệu đồng/m2. Sở hữu quần thể tiện ích cao, khép kín như trường học, bệnh viện, công viên, Vincom Mega Mall... nên không khó hiểu khi dù nằm xa khu trung tâm song giá bán tại đây lại không ngừng tăng cao như vậy.

Còn tại Hà Đông, giá căn hộ có vẻ dễ chịu hơn song nguồn cung không nhiều. Trong số các dự án dự kiến bàn giao năm nay gần như chỉ có dự án BID Residence có giá dưới 30 triệu đồng. Trước đó, vào thời điểm mở bán, các căn hộ BID Residence được chào bán giá 20 - 21 triệu đồng/m2, tuy nhiên hiện tại giá bán căn hộ đã tăng lên 24 - 29 triệu đồng/m2. Một số dự án có giá dưới 30 triệu đồng khác là Anland Premium, HPC Landmark 105.

Tiến gần hơn khu trung tâm, gần như không còn dự án có giá dưới 40 triệu đồng/m2. Tại quận Cầu Giấy, dự án The Nine hiện tại đang được bán với giá  53 - 55 triệu đồng/m2, quỹ căn chỉ còn lại khoảng 10%.

Dự án Feliz Homes tại quận Hoàng Mai gần như đã bán hết hai toà Tropical và Fantasy (tầm 30 - 35 triệu đồng/m2); hiện đang mở bán toà Zen, giá đã vượt ngưỡng 50 triệu đồng/m2, cao hơn hai toà tháp trước đó tới 60%. Cũng tại quận Hoàng Mai, một dự án của Tập đoàn Hưng Thịnh sắp được mở bán vào tháng 7, dù chưa có chính sách bán hàng cụ thể nhưng khó kỳ vọng mức giá dưới 35 triệu đồng/m2.

Sát chân cầu Nhật Tân là dự án Udic Westlake do UDIC làm chủ đầu tư, song chỉ còn tầm 50 căn (cả dự án chỉ có 200 căn), giá đã tăng 10%, trên 40 triệu đồng/m2. Các căn tồn lại chủ yếu có diện tích lớn, giá trị cao hoặc “view” hạn chế.

Muốn sở hữu các căn hộ với mức giá “dễ thở” hơn, người mua nhà phải chấp nhận đi ra vùng ven hoặc ngoại thành, như Đông Anh hoặc Thanh Trì. Một số dự án đang mở bán, có giá dao động từ 25 - 28 triệu đồng như Eurowindow River Park (huyện Đông Anh), Tecco Diamond (huyện Thanh Trì)...

Không chỉ các dự án mới, các chung cư đã đi vào hoạt động trong khoảng thời gian 2 - 5 năm ở Hà Nội cũng đã thiết lập mặt bằng giá mới, ghi nhận mức tăng chóng mặt. Chẳng hạn, hơn 5 năm trước, những căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh tại khu vực Hoài Đức như GemeK, The Golden An Khánh chỉ có giá từ 1,1 - 1,2 tỷ đồng/căn thì ở thời điểm hiện tại, giá chào bán trên thị trường đều dao động từ 1,6 - 1,7 tỷ đồng/căn. Những căn 2 ngủ tại Mipec Tower, ICID Complex (quận Hà Đông) mới 4 năm trước có giá 1,2 -1,3 tỷ đồng/căn thì nay giá chào bán đều dao động phổ biến từ 1,5 - 1,9 tỷ đồng/căn.

Một dự án khác nằm trên đường Vành đai 3 là Sudico Mỹ Đình, đã đi vào hoạt động nhiều năm nay, chứng kiến mức tăng giá căn 2 ngủ 1 vệ sinh từ 1,7 tỷ đồng lên 1,9 tỷ đồng, còn loại căn hộ 2 ngủ 2 vệ sinh (78 - 85m2) từ 2,1 tỷ đồng lên 2,5 tỷ đồng trong vòng 1 năm.

Thời điểm này, người mua thực chới với khi nguồn cung vốn đã hiếm, lại bị áp đảo bởi dòng sản phẩm căn hộ đắt tiền. Giá bán của phần lớn dự án tung hàng trong nửa đầu năm nay đều dao động phổ biến ở mức 40 triệu đồng/m2.

Liên tiếp các báo cáo 6 tháng đầu năm của các đơn vị nghiên cứu thị trường cũng đều nêu bật thực trạng chung là sự khan hiếm nguồn cung căn hộ Hà Nội cùng sự áp đảo của dòng sản phẩm trung cao cấp và sự “hiu hắt” về nguồn cung căn hộ bình dân.

Báo cáo của Viện Kinh tế Xây dựng (Bộ Xây dựng) cho biết, tại Hà Nội, chỉ có 2 dự án với tổng 331 căn được đưa ra thị trường, chủ yếu đến từ phân khúc trung - cao cấp. Việc siết cấp phép các dự án mới và sự tăng giá của các yếu tố đầu vào, lạm phát khiến cho nguồn cung mới về nhà ở giá rẻ càng trở nên khan hiếm.

Một đơn vị nghiên cứu khác là CBRE cho biết, căn hộ bình dân biến mất khỏi thị trường Hà Nội nửa đầu năm nay, tất cả nguồn cung đều là căn hộ trung - cao cấp. Giá bán trên thị trường sơ cấp trong quý II/2022 được ghi nhận ở mức trung bình 1.872 USD/m2 (khoảng 43 triệu đồng/m2) (chưa bao gồm VAT và phí bảo trì), cao hơn 27% so với mức giá trung bình của các dự án mở bán cùng kỳ năm trước. Giá bán thứ cấp trung bình toàn thị trường ghi nhận ở mức 1.293 USD/m2 (khoảng 30 triệu đồng/m2), cao hơn 9% so với cùng kỳ năm trước.

Chia sẻ với PV, CEO một sàn phân phối bất động sản lớn hàng đầu miền Bắc thở dài: “Bây giờ thị trường không có hàng mà bán”.

“Ngoại trừ các dự án của Vinhomes, thị trường Hà Nội gần như không có dự án mới. Điều này không phải do chủ đầu tư không muốn tung hàng ra, mà thật sự là trong mấy năm qua có những vướng mắc về chính sách nên việc tạo lập quỹ đất của các chủ đầu tư ở Hà Nội bị chậm lại, khó triển khai dự án”, vị này cho hay.

Giá căn hộ tăng phi mã đã khiến giấc mơ an cư của đại bộ phận dân chúng chỉ có khả năng chi trả ở phân khúc nhà ở tầm trung ngày càng xa vời.

Nguồn cung tương lai "u ám"

Lý giải về tình trạng nguồn cung căn hộ Hà Nội khan hiếm trong 6 tháng đầu năm, ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, những khó khăn về tín dụng cùng một số “điểm nghẽn” khác về pháp lý, thủ tục đã cản trở các chủ đầu tư có dự án.

Đồng tình với ông Nguyễn Quốc Anh, song ông David Jackson, Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam bổ sung thêm nguyên nhân nguồn cung ít là do giai đoạn nửa đầu năm nay, nhiều chủ đầu tư vẫn tiếp tục phải hoàn thiện các dự án dang dở do các đợt bùng phát của đại dịch Covid-19 gây nên. Một số chủ đầu tư khác có thể bị “đứt gãy” dòng tiền, tạm thời chưa thể tiến hành phát triển các dự án mới.

“Giá nguyên vật liệu như xi măng, sắt thép, gạch… đều tăng mạnh từ đầu năm cũng khiến các chủ đầu tư khó khăn. Đơn cử như giá xi măng trong 5 tháng đầu năm nay đã tăng 13,7% so với cùng kỳ năm ngoái”, ông David chia sẻ.

Cũng theo ông David, tình trạng khan cung trong khi cầu cao là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá căn hộ tại Hà Nội tăng chóng mặt thời gian qua. Đặc biệt, đại diện Colliers nhấn mạnh tới hiện tượng “bất thường” trên thị trường Hà Nội là căn hộ vùng ven cao ngang, thậm chí cao hơn căn hộ gần trung tâm và giải thích rằng: “Khu vực ngoại thành, ngoài sức cầu lớn thì còn có ‘trợ lực’ từ việc phát triển hạ tầng. Giá đất rẻ hơn, rộng hơn cũng khiến các chủ đầu tư phát triển nhiều dự án có dấu ấn tốt về mặt thẩm mỹ, mức độ tiện lợi, đầy đủ tiện ích, không gian xanh… Những yếu tố này, qua đó, góp phần làm tăng giá trị căn hộ ngoại thành”.

Nhìn nhận ở một góc độ khác, Phó Tổng giám đốc batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh đánh giá, tâm lý, hành vi người tiêu dùng là yếu tố quan trọng ảnh hưởng tới giá bán căn hộ bên cạnh những yếu tố về hạ tầng. Theo đó, dịch Covid-19 đã khiến một bộ phận người dân muốn chuyển ra những khu vực xa trung tâm hơn, có môi trường sống xanh, thoáng - điều thiếu vắng tại các dự án thuộc khu vực trung tâm.

“Khái niệm về trung tâm đã dần thay đổi trong thời gian qua. Nếu như trước đây, chúng ta vẫn định nghĩa Hoàn Kiếm là vùng lõi của Thủ đô; còn các quận lân cận như Đống Đa, Hai Bà Trưng, Ba Đình... là các quận trung tâm thì đến nay, quan niệm này đã khác. Hiện nay, khu vực nào có hạ tầng phát triển, kết nối thuận lợi, tiện ích cao thì nơi đó là trung tâm. Từ Liêm, Hà Đông... cũng có thể gọi là trung tâm nếu người dân ở đó cảm thấy cuộc sống hài lòng, tiện ích cao, chất lượng dịch vụ thoả mãn nhu cầu nên giá căn hộ ở các khu vực đó có cao hơn giá căn hộ ở khu vực trung tâm cũng là điều hợp lý”, ông Quốc Anh lý giải thêm.

Một nguyên nhân khác khiến cho bất động sản Hà Nội liên tục thiết lập mặt bằng giá mới là sự dịch chuyển dòng tiền từ phía Nam ra Bắc. Xu hướng này đã được ông Nguyễn Quốc Anh nhìn nhận từ tháng 6/2020, và đặc biệt trở nên rõ nét trong nửa đầu năm 2022.

Ngoài ra, ông Quốc Anh cũng đánh giá sự khan hiếm về nguồn cung tại thị trường Hà Nội đang tỷ lệ nghịch với tốc độ đô thị hóa cũng như nhu cầu sở hữu nhà ở của người lao động. Với tốc độ đô thị hóa khoảng 51%, mỗi năm, Hà Nội cần ít nhất 70.000 căn hộ để đáp ứng nhu cầu nhà ở cho người lao động. Nhưng trong những năm gần đây, nguồn cung thấp dẫn đến lượng giao dịch mỗi quý rất ít, chỉ mấy ngàn căn.

Nhìn nhận về triển vọng thị trường, trong thời gian tới, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, năm nay khả năng sẽ rất hiếm dự án mới xuất hiện tại Hà Nội, trong khi cầu rất cao, nên giá đương nhiên vẫn sẽ tăng.

Tổng Giám đốc Colliers Việt Nam, ông David Jackson nhìn nhận, sau thành công của 2 dự án The Grand Hanoi và Heritage West Lake, căn hộ cao cấp và bất động sản hàng hiệu cũng sẽ là dòng sản phẩm được các nhà đầu tư quan tâm hơn nữa.

“Trong tương lai gần, hầu hết các dự án mới đều nằm ở ngoại thành sẽ cung cấp cho thị trường hơn 10.000 căn. Giá bán vẫn có xu hướng tăng tuy nhiên sức mua cũng sẽ dần tốt lên cùng với đà hồi phục của nền kinh tế”, ông David nói.