Khát nguồn cung, giá chung cư leo thang liên tục

Tọa lạc ở vị trí được coi là “tâm điểm của tâm điểm” trên đường Xuân Thủy (quận Cầu Giấy, Hà Nội), Mipec Rubik 360 hay còn gọi là Mipec Xuân Thủy là dự án mới hiếm hoi còn “sót” lại tại khu vực trung tâm giáo dục của Thủ đô khi mà quỹ đất để xây dựng chung cư tại đây hiện đã hết sạch.

Được chủ đầu tư là công ty Cổ phần Thương mại & Dịch vụ Xuân Thủy xây dựng trên khu đất rộng hơn 4,1ha (41,567m²), tổ hợp dự án căn hộ cao cấp và nhà ở thấp tầng này bao gồm 2 tháp căn hộ (cao 35 tầng) và 9 căn biệt thự, liền kề (cao 4 tầng) cùng nhiều công trình tiện ích khác. Theo kế hoạch, dự kiến các căn hộ sẽ được bàn giao cho cư dân vào tháng 9/2022.

Theo thông tin trên website chính thức của dự án, tại thời điểm mở bán, chủ đầu tư đã công bố 976 căn hộ chung cư cao cấp ở đây có giá bán chuyển nhượng khá đa dạng, tùy theo diện tích, hướng nhà và vị trí tầng của mỗi căn mà có sự chênh lệch: căn 53,9m² có giá từ 2,6 - 2,8 tỷ; căn 70m² có giá từ 3,3 - 3,6 tỷ; căn 75m² có giá từ 3,2 - 3,8 tỷ; căn 83m² có giá từ 3,6 - 4 tỷ; căn 95m² có giá từ 4,3 - 4,6 tỷ; căn 109m² có giá từ 4,9 - 5,6 tỷ; căn 123m² có giá từ 6,4 - 6,8 tỷ. Mỗi căn có từ 2 - 4 phòng ngủ. Trong trường hợp người mua muốn nhận bàn giao thô sẽ được giảm 4,5 triệu đồng/m².

Căn hộ ở đây được định hướng dành cho khách hàng ở phân khúc tầm trung, nên nếu so sánh với các dự án lân cận như Discovery Complex, The Park Home thì giá nhỉnh hơn mặt bằng chung khoảng 5 - 12 triệu đồng/m². Do đó, đối với những gia đình có tài chính hạn hẹp, giá cả cũng là một rào cản lớn phải cân nhắc, nhất là trong bối cảnh các ngân hàng kiểm soát chặt vốn vay cho lĩnh vực bất động sản.

Được biết hiện các căn hộ tại dự án hầu như đã được chủ đầu tư bán hết. Việc giao dịch giờ đây chủ yếu là chuyển nhượng từ chủ cũ sang chủ mới. Anh Trần Mạnh Linh, một môi giới bất động sản cho hay tại thời điểm này, các căn hộ ở dự án Mipec Rubik 360 được rao bán chủ yếu trong khoảng từ 50 - 65 triệu đồng/m². Cá biệt có 2 căn “hoa hậu” gồm 4 phòng ngủ với diện tích là 109 và 123m² được rao ở mức 71,5 triệu đồng/m² và 86,3 triệu đồng/m².

Trong khi đó, theo Chuyên trang mua bán & cho thuê bất động sản Chợ Tốt Nhà thì khoảng đầu tháng 5/2022 các căn hộ ở đây vẫn còn được rao ở mức giá từ 48 - 53 triệu đồng/m². Điều đó có nghĩa chỉ trong vòng 4 tháng, giá chung cư tại dự án này đã tăng ít nhất từ 2 - 12 triệu đồng/m². Theo anh Linh, có thể giá sẽ còn tiếp tục tăng tại thời điểm bàn giao căn hộ.

Cách dự án Mipec Rubik 360 không xa, tòa Hancorp ở số 72 Trần Đăng Ninh (quận Cầu Giấy) được các chủ căn hộ rao bán phổ biến ở mức 38 - 46,4 triệu đồng/m², tương đương 3,9 - 5,4 tỷ đồng/căn với diện tích sàn từ 97,5 - 130,8m². Trong khi cách đây chỉ 3 tháng, nhiều căn vẫn còn được rao ở mức 34,5 - 37,2 triệu đồng/m². 

Ở khu vực quận Hoàng Mai, giá nhà chung cư trên địa bàn cũng đã tăng gấp hai, gần gấp ba trong những năm qua. Có thể kể đến một vài cái tên như Gelexia Riverside (885 Tam Trinh) hay Sky Central (176 Định Công, Phương Liệt).

Khảo sát của PV trên Batdongsan.com.vn, giá các căn hộ ở Gelexia Riverside hiện đang neo ở mức 22 - 33 triệu đồng/m², khoảng 2 - 3,4 tỷ đồng/căn. Cuối năm 2018, khi chủ đầu tư bàn giao nhà cho người mua thì mức giá ở đây chỉ dao động tầm 1,4 - 1,7 tỷ đồng/căn. Trong khi đó, Sky Central lại nhỉnh hơn với mức giá từ 29,3 - 42 triệu đồng/m², tương đương 2,7 - 4,3 tỷ đồng với diện tích sàn từ 65 - 105m². Quay ngược lại thời điểm năm 2019, khi ấy mỗi căn ở đây được mời chào với mức giá chỉ từ 1,6 tỷ đồng.

Chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thật

Thực tế trên thị trường chung cư Hà Nội hiện nay, giá bán các căn hộ tầm trung đều khá cao, giao động từ 35 - 60 triệu đồng/m² với các dự án mới bàn giao hoặc dự kiến bàn giao và một số dự án đã sử dụng được 3 - 4 năm. Nguồn cung mới của tất cả các phân khúc trong nửa đầu năm đều hạn chế khiến giá bán tăng mạnh chứ không chỉ riêng chung cư. Căn hộ bình dân với mức giá dưới 25 triệu đồng/m² được mong đợi nhiều thì khan hiếm, trong khi các căn hộ trung cấp lại trở thành sản phẩm chủ đạo trên thị trường.

Chị Thùy Linh, cư dân tòa Sky Central cho biết vào năm 2020, vợ chồng chị đã tậu lại căn hộ 2 phòng ngủ với mức giá 1,95 tỷ đồng (30 triệu đồng/m² với diện tích 65m²) từ người chủ cũ. Đến nay đã từng có nhiều môi giới và người mua liên hệ, trong đó có người trả giá cao nhất lên tới 3,1 tỷ nhưng anh chị không muốn bán vì vốn dĩ xác định mua để ở lâu dài.

Mục đích chính khiến anh chị lựa chọn an cư ở đây thay vì những nơi khác là vì yếu tố địa lý. Chị Linh chia sẻ: “Đi làm cả ngày mệt mỏi rồi nên chỉ muốn tìm nơi nào gần trường học của các cháu và chỗ làm việc để hai vợ chồng đưa đón đỡ vất vả, xa xôi. Hơn nữa ở khu này cũng đầy đủ tiện ích, ngay cổng chung cư có chợ dân sinh nên mình cũng tiện mua bán, chợ búa”.

Thêm vào đó, năm ngoái gia đình chị cũng mới mua được xe ô tô để thi thoảng cả gia đình 4 người về quê đỡ phải lo mưa gió, nắng nôi. Tòa chung cư nơi anh chị ở có hầm để xe nên rất tiện.

“Nếu như vẫn đi thuê trọ như ngày xưa hay đầu tư mua nhà mặt đất trong ngõ nhỏ theo lời khuyên của ông bà nội thì lại phải đau đầu tìm bãi đỗ, rồi mỗi lần cần dùng xe sẽ phải cuốc bộ một quãng xa ra nơi gửi thì có phải dở không?”, chị Linh cảm thán.

Trao đổi với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết trong 2 quý vừa qua, tốc độ tăng giá chung cư Hà Nội tốt hơn TP. Hồ Chí Minh.

“Yếu tố giúp giá chung cư của Hà Nội tăng là do giá đất tăng, hai phân khúc này có sự cộng sinh cho nhau. Chẳng hạn giá nhà mặt đất bán 50 triệu/m² mà chung cư bán 15 triệu đồng/m2 là vô lý, cho nên phải có sự nâng lên. Hay vừa rồi giá chung cư khu vực ngoại thành còn cao hơn khu vực trung tâm, vì giá đất ngoại thành tăng lên nhanh quá. Xung quanh Hà Nội có những nơi tăng lên 40 - 50 triệu/m² thì giá chung cư cũng phải lên. Rõ ràng người ta sẽ định giá dựa trên cơ sở mặt bằng khu đó tăng thì chung cư cũng phải tăng theo”, ông Quốc Anh chia sẻ.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, bên cạnh giá đất tăng thì còn phải kể đến một yếu tố quan trọng nữa là xu hướng chính trị thế giới tác động khiến cho giá các nguyên vật liệu như xăng, dầu,... tăng, kéo theo chi phí xây dựng cũng sẽ tăng theo, cho nên bắt buộc giá bán phải tăng.

Thêm vào đó, Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh đều là những thành phố lớn có tốc độ đô thị hoá cao. Mỗi năm, để đáp ứng nhu cầu ở thì phải có khoảng 70.000 đơn vị bất động sản, trong khi đó lượng giao dịch thời gian vừa qua thấp, nguồn cung mới cho chung cư cũng thấp nên dẫn đến tăng giá. Theo ghi nhận, Hà Nội năm nay hầu như không có dự án mới nào được duyệt.

“Có thể thấy, tuy rằng ở Hà Nội nhiều nhà đầu tư vẫn có quan niệm “tấc đất, tấc vàng” và chuộng bất động sản liền thổ hơn nhưng nhu cầu sở hữu nhà ở chung cư của người dân vẫn là rất cao. Ngoài yếu tố giá cả thì còn nhiều tiện ích hấp dẫn khác như đầy đủ các dịch vụ cộng đồng, hệ thống hạ tầng hoàn chỉnh, liên kết vùng thuận tiện di chuyển. Đất mua đắt quá thì phải chuyển hướng sang chung cư. Hơn nữa, chung cư vẫn là phân khúc đáp ứng được nhu cầu ở thật của người dân”, ông Quốc Anh cho hay.

Bên cạnh đó, ông Quốc Anh nhận định, hiện tại thị trường đang trầm lắng nên trong ngắn hạn giá nhà ở chung cư sẽ không tiếp tục tăng được. Tuy nhiên, trong dài hạn vẫn còn tăng, vì mặt bằng giá Hà Nội vẫn còn khá thấp so với TP. Hồ Chí Minh. Ở Hà Nội, giá chỉ rơi vào khoảng 60 triệu đồng/m² hoặc 90 triệu đồng/m² là cao nhưng không nhiều, trong khi TP. Hồ Chí Minh mặt bằng giá khoảng 80 - 90 triệu đồng/m², thậm chí nếu vị trí đẹp hơn hơn phải 100 triệu đồng/m². Một điểm đáng chú ý nữa là ở Hà Nội nhà đầu tư vẫn chuộng bất động sản liền thổ nhiều hơn.