Ưu đãi khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở

Theo quy định tại Điều 109 Luật Đất đai năm 2013 thì khi chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp, đất phi nông nghiệp không phải là đất ở sang đất ở thì người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất.

Pháp luật về thu tiền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 2013 (Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ) đã có quy định về ưu đãi tiền sử dụng đất (mức thu, ưu đãi giá, miễn, giảm, ghi nợ) khi chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở), nhất là đối với đối tượng hộ gia đình, cá nhân; cụ thể:

- Về mức thu: Đối với tổ chức kinh tế, phải nộp 100% tiền sử dụng đất theo giá đất ở (điểm a khoản 1 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP) nhưng đối với hộ gia đình, cá nhân được ưu đãi hơn so với tổ chức (điểm a, điểm b khoản 2 Điều 5 Nghị định số 45/2014/NĐ-CP): (i) Nộp 50% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp khi chuyển từ đất vườn, ao trong cùng thửa đất có nhà ở thuộc khu dân cư không được công nhận là đất ở sang làm đất ở; chuyển từ đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền nhà ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền hoặc đã tách thành các thửa đất riêng (đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính từ trước ngày 01/7/2004 đã tự đo đạc tách thành các thửa đất riêng) sang đất ở; (ii) Nộp 100% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở với tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp tại thời điểm có quyết định chuyển mục đích của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi chuyển từ đất nông nghiệp được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sang đất ở.

- Về giá đất: Tổ chức kinh tế phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất sát giá đất thị trường nhưng hộ gia đình, cá nhân chỉ phải nộp theo giá đất trên Bảng giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định đối với diện tích trong hạn mức giao đất ở hoặc hạn mức công nhận đất ở.

- Về miễn, giảm và ghi nợ tiền sử dụng đất: Nghị định số 45/2014/NĐ-CP còn quy định hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích sử dụng đất được: (i) Miễn, giảm tiền sử dụng đất trong hạn mức giao đất đối với một số đối tượng như: hộ nghèo, hộ đồng bào dân tộc thiểu số, người có công với cách mạng, ....; (ii) Khi có khó khăn về tài chính được ghi nợ số tiền sử dụng đất; được trả nợ dần trong thời hạn tối đa là 5 năm theo số tiền đã ghi nợ. Trường hợp thanh toán nợ trước hạn thì được hỗ trợ giảm trừ vào tiền sử dụng đất phải nộp theo mức hỗ trợ là 2%/năm của thời hạn trả nợ trước hạn và tính trên số tiền sử dụng đất trả nợ trước hạn.

Như vậy, pháp luật về thu tiền sử dụng đất hiện hành đã có quy định ưu đãi cho hộ gia đình, cá nhân khi chuyển mục đích từ đất nông nghiệp sang đất ở.

Nên hay không bỏ thu “tiền sử dụng đất” một lần?

Vừa qua, một số ý kiến gửi về Bộ Tài chính đề xuất rằng: nên thay quy định về thu tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất thành thu thuế nhà, đất hàng năm? Liên quan đến câu hỏi này, Bộ Tài chính đã có kiến trả lời, theo đó:

Hiện nay Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp đã có quy định thu thuế sử dụng đất phi nông nghiệp hàng năm đối với đất ở theo biểu thuế lũy tiến từng phần, còn việc thu thuế đối với nhà ở thì chưa có quy định (khi xây dựng Luật thuế sử dụng đất phi nông nghiệp, Chính phủ cũng đã đề xuất thu thuế đối với nhà ở; tuy nhiên, Quốc hội chưa đồng ý thu thuế đối với nhà ở). Việc thu thuế đối với nhà ở cần được tiếp tục nghiên cứu, có đánh giá trên cơ sở các mục tiêu, yêu cầu quản lý của nhà nước đối với đất đai và nhà ở.

Ngoài ra, khi người dân đề nghị chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp sang đất thổ cư (đất ở) là với mục đích hoàn thiện hồ sơ đất đai để sử dụng làm nhà ở ổn định, đúng quy hoạch.

Quy định về thu tiền sử dụng đất một lần khi chuyển mục đích sử dụng đất từ loại đất không phải là đất ở sang đất ở đối với hộ gia đình, cá nhân đã được quy định tại Luật Đất đai năm 2003 và được kế thừa tại Luật Đất đai năm 2013. Quy định này phù hợp với tâm lý của người dân Việt Nam muốn có nhà ở ổn định, đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính.

Nếu quy định thay tiền sử dụng đất bằng một loại thuế nhà và đất thu hàng năm, lâu dài như đề xuất sẽ chưa phù hợp với Luật Đất đai 2013, Luật NSNN và ảnh hưởng đến tâm lý của người dân sử dụng đất ở vì luôn phải thấp thỏm lo đóng tiền thuế nhà, đất hàng năm.

Theo quy định tại Luật Ngân sách nhà nước, tiền sử dụng đất là một khoản thu của ngân sách nhà nước (không phải là khoản thuế). Do đó, về mặt khoa học, đề nghị bỏ thu “tiền sử dụng đất” một lần khi chuyển mục đích sử dụng đất mà thay bằng sắc thuế nhà, đất nộp hàng năm là chưa thực sự phù hợp.