Sự phát triển thị trường bất động sản không chỉ hấp dẫn các nhà đầu tư trong nước mà còn là kênh thu hút vốn hấp dẫn của các nhà đầu tư nước ngoài. Tuy nhiên, bên cạnh sự lan tỏa, sức hấp dẫn và những tác động tích cực đến nền kinh tế, thị trường này cũng còn một số tồn tại cần tháo gỡ để phát triển bền vững, trở thành “đầu kéo” của nền kinh tế.

Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam

Thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam mặc dù còn non trẻ nhưng đã có những bước phát triển tích cực, đóng góp quan trọng vào tăng trưởng kinh tế - xã hội của đất nước. Theo thống kê của Tổng cục Thuế, các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất hàng năm chiếm khoảng 7% GDP. Nhiều dự án phát triển nhà ở, khu công nghiệp, văn phòng, khách sạn đã được triển khai đầu tư xây dựng, đáp ứng nhu cầu về chỗ ở của người dân, góp phần thay đổi bộ mặt đô thị, nông thôn cả nước. Tính chung 10 năm gần đây, quỹ nhà ở toàn quốc tăng thêm trên 700 triệu m2 (tương đương 70 triệu m2/năm), trong đó, khu vực đô thị tăng thêm khoảng 225 triệu m2.

Riêng khu vực đô thị lớn là TP. Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh mỗi năm cung cấp cho thị trường khoảng 1,2 – 3,5 triệu m2 nhà ở. Tỷ lệ tăng trưởng nhà ở đô thị bình quân hàng năm đạt trên khoảng 15%. Diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn quốc năm 2016 là 16,7 m2/người, khu vực đô thị là 19,2 m2/người, khu vực nông thôn là 15,7 m2/người. Cả nước hiện có trên 2.800 dự án nhà ở, khu đô thị mới, dự án kinh doanh bất động sản (BĐS) khác đã và đang được triển khai đầu tư xây dựng, trong đó có khoảng 650 dự án khu đô thị mới.

Thời gian qua, lĩnh vực kinh doanh BĐS tiếp tục thu hút sự tham gia của các nhà đầu tư nước ngoài. Thống kê cho thấy, năm 2016, cả nước có gần 500 dự án BĐS có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) với tổng số vốn đăng ký trên 40 tỷ USD. Hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng nhà đất tại các dự án nhà ở, dự án khu đô thị có hệ thống hạ tầng đồng bộ, chất lượng nhà ở và môi trường tại một số thành phố lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh đã thu hút lượng lớn khách hàng và số lượng giao dịch thực tế.

Các chủ thể tham gia thị trường BĐS ngày càng đa dạng. Số lượng dự án đầu tư kinh doanh BĐS do các tổ chức, cá nhân nước ngoài tham gia đầu tư ngày càng tăng. Từ năm 2007, sau khi Việt Nam gia nhập WTO và Mỹ thông qua quy chế thương mại bình thường vĩnh viễn đối với Việt Nam, đến nay, thị trường BĐS diễn biến theo chiều hướng tích cực, mặc dù có thời điểm bị suy giảm do đặc trưng của thị trường BĐS là cần nguồn vốn lớn.

Thực trạng phát triển thị trường bất động sản ở nước ta hiện nay

Diễn biến thị trường BĐS những năm gần đây cho thấy, nguồn vốn từ các định chế tài chính vẫn là kênh huy động lớn nhất, cung cấp tới 60% thị phần: Cụ thể, năm 2014 là 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,15% tổng dư nợ của các định chế tài chính; năm 2015 là 150.000 tỷ đồng, chiếm 10,05% tổng dư nợ. Tuy nhiên, sự tham gia của hầu hết các doanh nghiệp (DN), ngân hàng và nhiều người dân vào thị trường BĐS đã dẫn đến tình trạng tăng trưởng nóng, không phản ánh đúng bản chất thực của thị trường, dẫn đến thị trường đóng băng, ảnh hưởng không nhỏ tới người mua để sử dụng và giới đầu cơ. Các DN BĐS gần như bế tắc, giao dịch trầm lắng do chịu sức ép cả từ phía vốn đầu vào (lãi suất tăng, chính sách hạn chế cho vay đầu tư BĐS) và đầu ra (lượng cầu giảm) cùng với áp lực về thời hạn giải chấp các khoản vay.

Năm 2016, trước áp lực phải kiểm soát lạm phát và bình ổn kinh tế vĩ mô, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 01/NQ-CP ngày 01/01/2017, Thống đốc Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Chỉ thị số 01/CT-NHNN ngày 10/01/2017, theo đó ngân hàng siết chặt tín dụng, giảm tốc độ và tỷ trọng cho vay phi sản xuất, nhất là đối với lĩnh vực BĐS (tỷ trọng dư nợ cho vay lĩnh vực phi sản xuất so với tổng dư nợ tối đa đến 31/12/2016 là 18%). Biện pháp này đã gây khó khăn lớn cho thị trường BĐS Việt Nam. Khó khăn tiếp tục được đẩy lên khi thực hiện thắt chặt tổng cầu thông qua siêt tín dụng vào BĐS nhưng lại không có các kênh hấp thụ tài chính thay thế. Năm 2017 cũng đánh dấu một năm sụt giảm nghiêm trọng tổng lượng vốn FDI thu hút vào lĩnh vực BĐS và là năm đạt con số thấp nhất của giai đoạn 2013-2017, cụ thể, năm 2015 đạt khoảng 23,6 tỷ USD, năm 2016 đạt 7,6 tỷ USD, năm 2017 đạt 6,8 tỷ USD. Lượng cung tiền hạn chế đã gây nhiều khó khăn cho DN BĐS huy động vốn, trong khi lĩnh vực này luôn cần nguồn vốn lớn trung và dài hạn. Điều này dẫn đến hàng loạt dự án BĐS phải tạm dừng triển khai, thị trường trầm lắng, nhiều DN đứng trước nguy cơ phá sản. Đây được coi là thời điểm thị trường BĐS suy giảm mạnh.

Nhìn chung, trong thời gian qua, thị trường BĐS Việt Nam đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng nhu cầu của nền kinh tế. Tuy nhiên, sau một thời gian phát triển, thị trường BĐS đã bộc lộ những khiếm khuyết và chưa thực sự ổn định, tồn tại nhiều bất cập, cụ thể:

- Tính minh bạch của thị trường, từ hoạt động đầu tư, tạo lập BĐS đến hoạt động giao dịch mua, bán, chuyển nhượng, cho thuê còn nhiều hạn chế. Tình trạng đầu cơ còn diễn ra phổ biến ở các địa phương, nhất là tại các khu đô thị lớn, khiến cho hoạt động của thị trường BĐS thiếu tính bền vững và ổn định.

- Tính cạnh tranh của thị trường BĐS còn thấp, nhất là đối với thị trường sơ cấp. Cơ chế đấu giá đất, đấu thầu dự án dù đã được quy định trong một số văn bản quy phạm pháp luật nhưng việc áp dụng trong thực tiễn còn nhiều hạn chế, thậm chí có những vấn đề chưa được triển khai.

- Thị trường BĐS còn diễn ra nhiều nghịch lý, bất cập. Số giao dịch ngầm, không đăng ký với cơ quan nhà nước vẫn còn chiếm khoảng 70%. Hầu hết những người được hỏi đều trả lời là do thủ tục hành chính của các đơn vị liên quan có quá nhiều rườm rà, phiền phức, mất nhiều thời gian và chi phí.

- Các hoạt động dịch vụ môi giới BĐS hình thành và phát triển tự phát. Song song với các tổ chức có đăng ký ngành nghề môi giới nhà đất, rất nhiều hộ gia đình, nhóm người, cá nhân tự treo biển quảng cáo môi giới nhà đất. Chức năng chủ yếu của các trung tâm môi giới nhà đất hiện nay chủ yếu là kết nối giữa người mua và người bán mà chưa cung cấp và phân tích thông tin cần thiết về BĐS. Hệ thống thông tin về thị trường BĐS còn mỏng, việc cung cấp thông tin chưa minh bạch, thiếu cụ thể, chưa công khai và tổ chức dịch vụ cho thị trường còn nhiều hạn chế. Việc mua bán chủ yếu được thực hiện theo hình thức trao tay, không đăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

- Công tác quy hoạch sử dụng đất, phát triển đô thị, phát triển khu dân cư còn dàn trải, mới tập trung làm quy hoạch tổng thể, thiếu quy hoạch chi tiết và thường xuyên phải điều chỉnh.

- Hệ thống pháp luật chưa đồng bộ, chồng chéo đối với thị trường BĐS, hệ thống đăng ký BĐS đang bị chia cắt, chưa đủ điều kiện để quản lý công khai, minh bạch; Cán bộ quản lý đất đai còn yếu kém, còn nhiều sai phạm trong áp dụng pháp luật mới về đất đai.

- Giá BĐS, nhất là giá nhà ở còn cao so với mặt bằng thu nhập của người dân cũng như tốc độ phát triển của nền kinh tế, điều này gây ảnh hưởng trực tiếp đến việc tạo lập nhà ở của đại bộ phận người lao động thu nhập thấp, người nghèo tại khu vực đô thị gặp nhiều khó khăn.

- Thị trường BĐS phát triển chưa đảm bảo sự cân đối, các nhà đầu tư chỉ tập trung quan tâm tới các dự án nhà ở, dự án khu đô thị mới để bán cho những người có thu nhập cao. Trong khi đó, các dự án nhà ở bán trả góp hoặc cho thuê dành cho các đối tượng có thu nhập thấp chưa được quan tâm đúng mức.

Vấn đề đặt ra trong phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam

Nhằm hỗ trợ thị trường BĐS phát triển bền vững và hạn chế những tồn tại, khó khăn, thời gian qua, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế, chính sách tạo thuận lợi cho lĩnh vực này phát triển hơn, cụ thể như: Nghị quyết số 19-2017/NQ-CP ngày 06/02/2017, Nghị quyết số 61/NQ-CP ngày 11/7/2017, Nghị quyết số 75/NQ-CP ngày 09/8/2017, Nghị quyết số 83/NQ-CP ngày 31/8/2017, Nghị quyết số 98/NQ-CP ngày 03/10/2017… trong đó, tập trung rà soát, đề xuất đơn giản hóa thủ tục hành chính, bãi bỏ các điều kiện đầu tư kinh doanh không cần thiết, không phù hợp; Lấy ý kiến, đối thoại với DN, hiệp hội để tạo sự đồng thuận, tính minh bạch trong việc ban hành các điều kiện đầu tư kinh doanh, chủ động sửa đổi, bổ sung theo thẩm quyền hoặc kiến nghị sửa đổi các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đầu tư, kinh doanh.

Luật Quy hoạch được Quốc hội khóa XIV thông qua tại kỳ họp thứ 4 cũng đặt ra yêu cầu phải tiếp tục hoàn thiện, bảo đảm sự thống nhất, đồng bộ của hệ thống pháp luật về lĩnh vực này. Do vậy, việc sửa đổi, bổ sung Luật Xây dựng năm 2014, Luật Nhà ở năm 2014, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014... là hết sức cần thiết trong giai đoạn hiện nay.

Thủ tướng Chính phủ đã giao Bộ Tài chính nghiên cứu, đề xuất và báo cáo Chính phủ trong quý II/2018 về thuế BĐS, nhằm hạn chế đầu cơ, sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, BĐS; Nghiên cứu, sửa đổi quy định về thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động chuyển nhượng BĐS cho phù hợp với tình hình thực tế; Trình Chính phủ Nghị định hướng dẫn thi hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Chứng khoán, trong đó điều chỉnh mô hình quỹ đầu tư BĐS, nhằm hỗ trợ vốn cho thị trường thông qua kênh thị trường chứng khoán. Hạn chế việc cho các cá nhân vay kinh doanh BĐS.

Thủ tướng Chính phủ yêu cầu Ngân hàng Nhà nước bảo đảm tín dụng BĐS có tốc độ tăng trưởng và tỷ trọng hợp lý, an toàn, phù hợp với chính sách tín dụng chung. Trước mắt, giảm tăng trưởng và tỷ trọng tín dụng BĐS với lộ trình hợp lý, tránh gây sốc; đồng thời, áp dụng các biện pháp tăng tính thanh khoản, tránh đóng băng thị trường, tác động xấu lan truyền đến hệ thống các tổ chức tín dụng và đời sống xã hội.

Tuy nhiên, để thị trường BĐS phát triển bền vững, cần thiết lập hệ thống các giải pháp tổng thể liên quan đến quy hoạch đô thị, sử dụng đất đai, chính sách tài chính và chính sách điều tiết thị trường BĐS, cụ thể:

Về phía Nhà nước

(i) Sớm hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đồng bộ và minh bạch về BĐS, đặc biệt là nhanh chóng đổi mới chính sách tài chính về thị trường BĐS. Chủ động điều tiết giá đất bằng quan hệ cung cầu, xây dựng và hoàn thiện khung pháp lý để dễ dàng chuyển BĐS thành vốn đầu tư.

(ii) Nâng cao chất lượng quy hoạch sử dụng đất và quy hoạch đầu tư phát triển BĐS. Nhà nước chủ động quản lý toàn bộ thị trường đất đai sơ cấp, điều tiết thị trường đất đai thứ cấp, bảo đảm sử dụng đúng mục đích theo quy hoạch đã được xét duyệt. Công khai, minh bạch trong quản lý đất đai. Xây dựng và hoàn thiện hệ thống đăng ký BĐS thống nhất, công khai hóa hoạt động kinh doanh BĐS và thông tin minh bạch về thị trường BĐS.

(iii) Hoàn thiện bộ máy tổ chức quản lý đất đai từ Trung ương xuống địa phương, tăng cường năng lực cho bộ máy tổ chức và cán bộ quản lý nhà nước về đất đai. Tăng cường thực thi các công cụ giám sát để thực hiện có hiệu quả công tác thanh tra, kiểm tra việc thực thi pháp luật. Xây dựng chế tài xử phạt và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai và quản lý đất đai.

(iv) Tiếp tục đổi mới chính sách tài chính đất đai theo hướng Nhà nước chủ động điều tiết giá đất trên thị trường theo quan hệ cung - cầu, đẩy nhanh tiến độ xây dựng lại hệ thống thuế có liên quan đến đất đai bảo đảm đồng bộ với quá trình đổi mới chính sách đất đai.

(v) Hoàn thành hệ thống đăng ký BĐS, cấp giấy chứng nhận BĐS thống nhất, công khai, minh bạch, tạo bước ngoặt trong cải cách thủ tục hành chính, giúp giải quyết triệt để tình trạng tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai.

Về phía ngân hàng và các định chế tài chính

Điểm đột phá trong các chính sách đất đai và BĐS hiện nay là tạo cơ chế thuận lợi để chuyển được nguồn vốn đầu tư tiềm ẩn trong BĐS thành vốn đầu tư pháp triển BĐS. Do vậy, thời gian tới, ngân hàng và các chế định tài chính cần thực hiện đồng bộ các giải pháp sau:

- Hoàn thiện cơ chế, chính sách nhằm khai thác và huy động tối đa các nguồn lực tài chính trong và ngoài nước cho phát triển nhà ở nói riêng và thị trường BĐS nói chung. Bên cạnh đó, cần xây dựng hệ thống tài chính riêng. Tuy nhiên, trước mắt khi còn phụ thuộc vào nguồn vốn tín dụng ngân hàng, chính sách tài chính tiền tệ cần linh hoạt để vừa bảo đảm không tạo ra bong bóng nhưng cũng không thắt chặt gây đình trệ và làm đóng băng thị trường. Về lâu dài, cần hình thành các hình thức tín dụng phát triển nhà ở như: Quỹ tiết kiệm để hỗ trợ cho người lao động có điều kiện mua nhà hoặc Quỹ đầu tư tín thác BĐS để tạo thêm nguồn cung cấp vốn cho thị trường.

- Tăng cường các công cụ kích thích thu hút đầu tư nước ngoài thông qua việc bán các DN Việt Nam, thu hút các nhà đầu tư chiến lược mua cổ phiếu các công ty đã cổ phần hoá. Đồng thời, tăng cường các biện pháp thu hút đầu tư nước ngoài và kiều hối bằng việc tăng cường hiệu lực của hệ thống dịch vụ công.

Hiện nay, Đầu tư nước ngoài vào BĐS Việt Nam chiếm một tỷ trọng lớn trong tổng vốn đăng ký, tuy nhiên, hầu hết các dự án FDI vào BĐS nhà ở đều huy động vốn trước từ người mua nhà như các nhà đầu tư trong nước đang làm. Do vậy, cần có giải pháp để các nhà đầu tư nước nước ngoài kết hợp kinh doanh - đầu tư - quản lý - tiếp thị dự án. Điều này giúp thị trường BĐS ngày càng chuyên nghiệp, tăng nguồn lực tài chính, kinh nghiệm quản lý và tầm nhìn chiến lược.

- Tăng cường kiểm tra, giám sát tình hình cấp tín dụng của các tổ chức tín dụng, phát hiện kịp thời các khoản nợ quá hạn, nợ xấu ảnh hưởng đến chất lượng tín dụng; kiểm soát hiện tượng đầu tư nội bộ của các ngân hàng, tổ chức tín dụng vào BĐS để dòng tiền đến đúng nơi, được sử dụng đúng mục đích.

- Điều chỉnh linh hoạt tỷ trọng cho vay đối với từng khoản tín dụng BĐS cũng như các dự án BĐS.

- Các tổ chức tín dụng cần nới rộng cho vay mua nhà chung cư bình dân và nhà ở xã hội cho dân nghèo thành thị; bắt tay và cùng phối hợp với các DN BĐS, xem xét cụ thể đối với các dự án đầu tư phát triển BĐS thiết yếu cho dân sinh và phát triển kinh tế; tiếp tục thực hiện và đẩy mạnh các chương trình xây dựng nhà ở xã hội cho sinh viên, nhà ở cho công nhân khu công nghiệp và nhà ở cho người có thu nhập thấp để giải quyết khó khăn về nhà ở cho người dân. Đối với biệt thự, nhà chia lô, đất nền đang bị bỏ hoang, cần có chính sách và biện pháp mạnh để điều chỉnh giảm giá, tránh đầu cơ gây lãng phí đất đai và tiền bạc của xã hội. Hạn chế cho vay bồi thường, giải phóng mặt bằng, các dự án mới, các dự án xây dựng chưng cư cao cấp, BĐS du lịch nghỉ dưỡng.

Về phía các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

- Tăng cường năng lực về vốn và hiệu quả kinh doanh của các DN hoạt động trong lĩnh vực BĐS: DN kinh doanh BĐS cần điều chỉnh cơ cấu kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả năng thanh toán như: Phân khúc căn hộ bình dân, bởi đây là phân khúc sẽ tạo được sức hút lớn cho thị trường, rút ngắn khoảng cách cung - cầu còn bất tương xứng hiện nay. Với văn phòng cho thuê cần quan tâm nhiều hơn đến chất lượng và tiện ích đồng bộ của ngôi nhà.

Cạnh tranh về giá vẫn là công cụ quan trọng nhất mà các DN cần hướng tới. Do vậy, các DN cần đẩy nhanh tiến độ thực hiện dự án, áp dụng công nghệ tiên tiến và sử dụng vật liệu mới, tiết kiệm chi phí để giảm giá thành sản phẩm, qua đó có thể cạnh tranh về giá, về chất lượng, về sự khác biệt và sự phù hợp của sản phẩm với nhu cầu của người tiêu dùng.

- Để huy động được nguồn vốn khác ngoài nguồn tín dụng từ ngân hàng, các DN BĐS cần thực hiện các giải pháp sau: Tăng cường liên doanh liên kết trong thực hiện các dự án BĐS; Tiếp tục động viên nguồn vốn từ người mua nhà thông qua hợp đồng góp vốn; Chia nhỏ căn hộ để bán, giải pháp này giúp tăng cơ hội cho người mua nhà; Phát hành trái phiếu, cổ phiếu.