Thanh khoản thị trường bất động sản vẫn ở mức thấp

Thanh khoản của thị trường bất động sản được ví là điểm mấu chốt tạo ra sự đóng băng hoặc phục hồi cho kênh đầu tư này. Khi thanh khoản tăng, đồng nghĩa lượng giao dịch cũng tăng, doanh nghiệp địa ốc sẽ có dòng nhựa sống để nuôi bộ máy và triển khai dự án. Ngược lại, nếu thanh khoản giảm, thị trường sẽ rơi vào trạng thái trầm lắng, việc huy động vốn từ khách hàng của các doanh nghiệp trở nên khó khăn khiến các hoạt động triển khai dự án cũng trở nên chật vật. 

Trên thực tế, thanh khoản toàn thị trường bất động sản hiện nay đang suy giảm trầm trọng. Theo báo cáo tháng 1/2023 của Batdongsan.com.vn, lượt tìm mua và lượng tin đăng của nhiều loại hình bất động sản từ nhà riêng, nhà mặt phố cho đến đất nền, đất dự án đều ghi nhận mức giảm đáng kể. Trong đó, đất nền và đất dự án có mức giảm sâu nhất. Cụ thể, trong tháng 1/2023, lượng tìm kiếm đất nền giảm từ 56 - 66%, số tin đăng giảm từ 66 - 76% so với tháng 1/2022.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cũng cho thấy, có khoảng 456 doanh nghiệp bất động sản đăng ký thành lập mới trong tháng đầu năm 2023, tăng 35% so với cùng kỳ năm 2022. Tuy nhiên, số lượng doanh nghiệp trong lĩnh vực này dừng hoạt động có thời hạn lên đến 1.448, tăng 54%; số doanh nghiệp giải thể là 153, tăng 18%.

Theo nhiều chuyên gia, sự sụt giảm về thanh khoản đang là vấn đề khó khăn nhất của thị trường địa ốc hiện nay. Và không chỉ thanh khoản thị trường bất động sản mà thanh khoản của cả hệ thống ngân hàng, thị trường tài chính cũng đang suy giảm mạnh. 

Nguyên nhân chính của sự suy giảm này là do niềm tin của nhà đầu tư trên thị trường chưa được hồi phục. Hiện nay, dòng tiền trong dân khá tốt nhưng họ không dám đầu tư, rót tiền vào bất động sản do chi phí vốn, lãi suất ngân hàng tăng cao. Phần khác là sợ thị trường sẽ còn nhiều biến động. 

"Để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường phải giải quyết từ câu chuyện khôi phục niềm tin. Và làm sao để khôi phục niềm tin thì lại cần cả những giải pháp mang tính tình thế và giải pháp lâu dài. Điều này cũng có nghĩa, không thể để các doanh nghiệp địa ốc “tự bơi” trong mớ hỗn độn đầy khó khăn như hiện tại mà cần có sự trợ lực của cả phía Nhà nước". 

Ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP. Hồ Chí Minh

Chia sẻ với Reatimes, ông Nguyễn Quốc Bảo, Chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản TP. Hồ Chí Minh cho biết, hiện tại là thời điểm của dòng tiền đắt, không còn là thời điểm của dòng tiền rẻ như trước đây. Thay vì đầu tư, người dân có xu hướng giữ "tiền tươi" nhiều hơn. Ngoài ra cũng một phần là do tâm lý nhà đầu tư trên thị trường chưa thực sự được hồi phục sau nhiều biến động bất ổn. Chính vì vậy mà dẫn đến thanh khoản toàn thị trường bất động sản giảm mạnh. 

“Để giải quyết câu chuyện thanh khoản cho thị trường thì phải giải quyết từ câu chuyện khôi phục niềm tin. Và làm sao để khôi phục niềm tin thì lại cần cả những giải pháp mang tính tình thế và giải pháp lâu dài. Điều này cũng có nghĩa, không thể để các doanh nghiệp địa ốc “tự bơi” trong mớ hỗn độn đầy khó khăn như hiện tại mà cần có sự trợ lực của cả phía Nhà nước. 

Bởi xét một cách tổng thể, nhà đầu tư mất niềm tin là do nhiều doanh nghiệp vướng vào lao lý, không có khả năng trải lãi trái phiếu, dự án bị đình trệ kéo dài… Tuy nhiên, những thực tế này không hoàn toàn tự doanh nghiệp làm ra. Một phần nguyên nhân đẩy các doanh nghiệp rơi vào tình trạng như hiện tại là do các chính sách pháp lý còn nhiều bất cập. Thậm chí, 70% khó khăn của các doanh nghiệp hiện nay là liên quan đến pháp lý”, ông Bảo phân tích. 

Chia sẻ tại Diễn đàn Kinh tế lần thứ 5, ông Don Lam, Chủ tịch Quỹ VinaCapital cũng đưa ra nhận định, các công ty bất động sản Việt Nam hiện khủng hoảng thanh khoản xuất phát từ ba nguyên nhân. Cụ thể, chính sách tiền tệ bị thắt chặt, các ngân hàng được khuyến khích cho người mua nhà vay thay vì cho các công ty bất động sản vay; các công ty bất động sản ở Việt Nam vay ngắn hạn cho các dự án dài hạn; việc tái cấp vốn cho các khoản nợ đôi khi có thể khó khăn.

Theo ông Don Lam, để giải quyết bài toán thanh khoản, các công ty bất động sản cần tiếp cận nguồn vốn vay ngân hàng. Bên cạnh đó, cần nới lỏng chính sách tiền tệ bằng cách bơm tiền vào thị trường tiền tệ hoặc mua dự trữ ngoại hối. Đồng thời, cần thành lập quỹ cứu trợ như một số quốc gia khác.

Có thể thấy, thanh khoản đang là bài toán khó nhằn nhưng cấp thiết phải tháo gỡ để kéo thị trường địa ốc trở lại trạng thái hồi phục. Và như các chuyên gia đề xuất, cần đưa ra được các giải pháp tình thế lẫn giải pháp lâu dài để khắc phục ngay nhưng vẫn mang tính hiệu quả bền vững. 

Thị trường bất động sản cần trợ lực

Theo ông Nguyễn Quốc Bảo, để thị trường đảo chiều, thanh khoản đi lên, bất động sản cần những “ngòi nổ” chất lượng, đúng thời điểm và nhắm đúng đối tượng. 

Cụ thể, thị trường cần các gói tín dụng hỗ trợ cho người mua nhà và cả doanh nghiệp phát triển dự án nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá rẻ. Có như vậy mới giải quyết được phần nào vấn đề cung - cầu, hạ giá thành sản phẩm, tăng thanh khoản. 

Trên thực tế, mới đây Bộ Xây dựng cũng đã đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng cho việc phát triển nhà ở xã hội, phục vụ đề án xâ  y dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội và 4 ngân hàng thương mại Nhà nước sẽ có gói 120.000 tỷ đồng cho các dự án nhà ở giá rẻ, nhà ở công nhân với lãi suất giảm từ 1,5 - 2% so với lãi suất trung bình cùng thời điểm.

“Nếu những gói hỗ trợ này được thông qua và đi vào thực tế, cụ thể là người dân và doanh nghiệp được tiếp cận một cách dễ dàng thì đây sẽ được xem là “ngòi nổ” cho thị trường địa ốc giai đoạn hiện nay. Và điều này là hết sức cần thiết”, ông Bảo nhận định.

Đưa ra giải pháp để tăng thanh khoản cho thị trường, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam cho rằng, cần những sản phẩm có tầm giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng nhiều hơn thay vì căn hộ có giá từ 6 - 7 tỷ đồng như hiện nay thì thanh khoản ắt sẽ tăng lên. Vì khả năng sở hữu nhà của người dân Việt Nam hiện nay chỉ đáp ứng được những căn hộ có giá tầm trung trở xuống. Tuy nhiên, thị trường lại đang phát triển lệch khi thiên về phân khúc nhà ở cao cấp. 

Thêm nữa, Nhà nước cũng cần có những liệu pháp củng cố niềm tin cho nhà đầu tư trên thị trường thông qua các chính sách hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản. 

Cụ thể như nới room tín dụng cho lĩnh vực bất động sản, giảm hệ số rủi ro đối với các doanh nghiệp bất động sản làm ăn chân chính, hỗ trợ các doanh nghiệp được tiếp cận vốn vay tín dụng dễ dàng hơn. Đặc biệt là nhanh chóng hoàn thiện việc sửa đổi luật liên quan đến bất động sản.

Theo ông Đính, hiện có khoảng 1.000 dự án đang gặp vướng mắc. Tổng giá trị của 1.000 dự án tương đương khoảng 700.000 tỷ đồng. Số tồn đọng này nếu không được khơi thông sẽ khiến các doanh nghiệp chết chìm trên đống tài sản, và khi đó thanh khoản thị trường sẽ còn giảm sâu hơn nữa. Ngược lại, nếu có thể nhanh chóng khơi thông được sẽ cùng một lúc giải quyết không chỉ cho thị trường bất động sản mà còn thúc đẩy nhiều ngành sản xuất, kinh doanh khác cùng tăng trưởng, thanh khoản thị trường cùng phần nào được phục hồi./.