Hình ảnh hàng loạt băngrôn, khẩu hiệu cùng đoàn người tập trung dưới các tòa nhà hay đi diễu hành vòng quanh để phản đối chủ đầu tư, ban quản lý... tại các chung cư đã không còn xa lạ, nhất là tại đô thị lớn như Hà Nội.

Từ vụ việc tranh chấp xảy ra tại một vài dự án, giờ tình trạng này đã xuất hiện như một "làn sóng."

Các chuyên gia nhận xét mặc dù hệ thống pháp luật được đánh giá là tương đối đầy đủ để điều chỉnh các hoạt động liên quan đến quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, nhưng trên thực tế khi vận hành vẫn xảy ra một số tồn tại khiến tranh chấp, khiếu nại kéo dài. Câu chuyện mâu thuẫn này có xu hướng gia tăng tại các đô thị lớn.

Một trong những lý do được chỉ ra là bởi chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng. Điển hình là việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý vận hành, tình trạng tranh chấp, khiếu nại liên quan đến tổ chức hội nghị nhà chung cư, vấn đề về xác định diện tích sở hữu chung-riêng.

Hiện cả nước có khoảng 3.000 tòa nhà chung cư, trong đó tập trung chủ yếu tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh thẳng thắn chỉ rõ, một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng, không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi trong quá trình thực hiện đầu tư.

Do đó, mặc dù việc quản lý, sử dụng nhà chung cư đã từng bước đi vào nề nếp, nhưng hiện vẫn còn một số hạn chế, bất cập trong quản lý vận hành và sử dụng. Thống kê từ 43 báo cáo của địa phương và đơn thư gửi về Bộ Xây dựng cho thấy, hiện 215 dự án có khiếu nại, tranh chấp; trong đó có 108 dự án xảy ra tranh chấp giữa chủ đầu tư với cư dân hoặc giữa các chủ thể liên quan trong phạm vi dự án. Còn lại, 107 dự án có khiếu nại, tranh chấp về thu hồi đất, bồi thường giải phóng mặt bằng và những nội dung dân sự khác.

Tại Hà Nội, trong số 745 (cụm, tòa) chung cư thương mại trên địa bàn thành phố thì có đến 129 chung cư có tranh chấp, khiếu kiện, tiềm ẩn phức tạp. Thành phố Hồ Chí Minh hiện có 935 chung cư cao tầng thì cũng có tới 105 chung cư đang có tranh chấp ở các mức độ khác nhau; trong đó có chín chung cư có tranh chấp rất gay gắt, phức tạp. Tính trung bình, cứ 10 chung cư ở thành phố thì có một chung cư đang xảy ra tranh chấp.

Phó Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản Hà Quang Hưng cho rằng, nguyên nhân xảy ra khiếu kiện, tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân chính là do một số quy định về cách tính diện tích căn hộ, diện tích chung-riêng trong các văn bản pháp luật chưa được quy định hoặc quy định chưa rõ ràng. Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt hành vi vi phạm chưa phù hợp, đầy đủ và thiếu sức nặng so với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế.

Đặc biệt, tranh chấp gay gắt nhất hiện nay chính là sự thiếu minh bạch trong việc thu, chi quỹ bảo trì. Ông Hưng đưa ra dẫn chứng, có những chủ đầu tư "ôm" quỹ bảo trì không bàn giao lại cho Ban quản trị. Hoặc ngược lại, một số nhóm khách hàng có những mục đích tư lợi khi bằng mọi cách tham gia vào Ban quản trị tòa nhà.

Khi đã là thành viên trong Ban quản trị thì sử dụng số tiền bảo trì không đúng mục đích, thậm chí có trường hợp "ôm" quỹ bảo trì bỏ trốn. Khi không được tham gia Ban quản trị tòa nhà thì dùng nhiều cách thức để xúi giục, lôi kéo, gây mất đoàn kết tại khu chung cư. Thực tế này đã diễn ra tại nhiều chung cư ở Hà Nội.

Về vấn đề quỹ bảo trì, có ý kiến cho rằng, không nên định mức thu ngay một lần phí bảo trì mà nên thu theo định kỳ và cần xác định rõ về khoản kinh phí 2% này. Hiện vẫn chưa có chế tài về việc người chủ sở hữu nhà chung cư phải nộp khi phát sinh việc bảo trì. Nên nếu vẫn giữ mức quy định 2% phí bảo trì thì nên chuyển qua luật dân sự thay vì hành chính.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam (VNREA), cho rằng việc giải quyết tranh chấp nên thiên về quyền của người dân bởi họ là phe yếu, không có tiềm lực kinh tế, hiểu biết và mối quan hệ ít. Trong khi đó, doanh nghiệp nào cũng có một bộ phận pháp chế, luật sư, các hồ sơ đều bảo vệ quyền lợi của doanh nghiệp.

Bởi vậy, cần có sự điều chỉnh để cân đối quyền lợi của các bên liên quan, phải bảo vệ người dân và trao cho họ quyền quyết định. Tuy nhiên, ông Nam khuyến cáo, người dân phải làm quen với việc tham khảo ý kiến luật sư khi mua bán nhà và khi tranh chấp nên ra toà xử lý.

Trên thực tế, hiện nhiều người khi mua nhà ở không xem xét hết các nội dung thỏa thuận trong hợp đồng mua bán căn hộ đã ký; đặc biệt là các thỏa thuận về quyền và nghĩa vụ của các bên trong quản lý, sử dụng nhà ở sau khi nhận bàn giao.

Ông Nguyễn Mạnh Hà - Phó Chủ tịch VNREA, chia sẻ hầu hết các nước có nhà chung cư phát triển như Mỹ, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore đều có đạo luật riêng hoặc có văn bản cấp Chính phủ để điều chỉnh các vấn đề về quản lý, sử dụng nhà chung cư như quy định phần sở hữu chung-riêng, kinh phí bảo trì, quản lý vận hành, thành lập Ban quản trị.

Các chủ sở hữu sau khi vào ở ổn định sẽ bầu ra Ban quản trị để tổ chức quản lý, sử dụng. Nhiều nước còn quy định đơn vị quản lý, vận hành nhà chung cư phải là doanh nghiệp chuyên nghiệp. Ban quản trị toà nhà có thể lựa chọn đơn vị quản lý, vận hành thông qua đấu thầu và phí dịch vụ được xác định thông qua giá trúng thầu.

Dưới góc độ doanh nghiệp, ông Nguyễn Quang Huy - Phó Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dịch vụ Quản lý và khai thác tòa nhà PMC, cho rằng hiện có hai xung đột cần giải quyết. Đầu tiên là xung đột giữa chủ đầu tư và cư dân trong hợp đồng mua bán về tranh chấp diễn giải, điều kiện chuyển giao nhà chuyển dần thành tranh chấp các vấn đề dịch vụ quản lý khi chủ đầu tư đứng ở vai trò cung cấp dịch vụ quản lý. Tiếp đến, khi Ban quản trị được thành lập và đi vào hoạt động thì xảy ra xung đột giữa các thành viên Ban quản trị hoặc giữa Ban quản trị với nhóm cư dân.

Doanh nghiệp này kiến nghị, trong hợp đồng mua bán hoặc các văn bản pháp luật liên quan đến hợp đồng mua bán nhà/căn hộ hay quy định về quản lý nhà chung cư phải có riêng điều khoản về tính riêng rẽ và độc lập của hợp đồng.

Thêm nữa, khi có tranh chấp, khiếu kiện cư dân không được làm ảnh hưởng đến quá trình cung cấp dịch vụ mà phải có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ (ví dụ về tài chính) cho đến khi có phán quyết của cơ quan tố tụng/trọng tài.

Theo ông Huy, cần định nghĩa rõ ràng Ban quản trị là thể chế dân chủ hay thể chế chuyên môn. Theo quy định, Ban quản trị là tổ chức dân chủ cơ sở, nhưng quyền hạn trách nhiệm và nhiệm vụ của đơn vị này lại là một tổ chức chuyên môn.

Các văn bản pháp luật đang lẫn lộn giữa đại diện dân chủ của cư dân với một tổ chức chuyên môn dẫn tới quyền hạn, trách nhiệm của Ban quản trị khó thực thi. Hàng loạt những bất cập này cần được hóa giải để mô hình chung cư thực sự có ý nghĩa tạo lập cuộc sống văn minh cho cư dân đô thị.