Ghi nhận tại Hội thảo “Đầu tư nhà ở xã hội: Bối cảnh mới, cơ hội mới” do Tạp chí Nhà Đầu tư tổ chức ngày 27/5, các ý kiến đều thống nhất chung nhận định, thời gian qua, nhiều chính sách, pháp luật do cơ quan có thẩm quyền ở Trung ương và địa phương đã được ban hành nhằm khuyến khích phát triển nhà ở xã hội. Dù vậy, kết quả Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030” còn thấp, chưa đáp ứng theo tiến độ đề ra, mà một trong những nguyên nhân là quy định pháp luật còn bất cập. Do đó cần có các giải pháp tháo gỡ điểm nghẽn, đặc biệt là các cơ chế ưu đãi, hỗ trợ về đầu tư, đất đai, tài chính, thuế... để khuyến khích các tổ chức, cá nhân thuộc mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở xã hội.

Điểm nghẽn pháp lý hạn chế kìm hãm phát triển nhà ở xã hội

Thông tin tại Hội thảo, bà Tống Thị Hạnh – Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thực hiện Đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030”, trong giai đoạn từ năm 2021 đến nay, trên địa bàn cả nước có 679 dự án nhà ở xã hội đã được triển khai với quy mô 623.051 căn, trong đó có: 108 dự án hoàn thành với quy mô 73.075 căn;  155 dự án đã khởi công xây dựng với quy mô 132.791 căn; 416 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô 417.185 căn. Riêng trong 4 tháng đầu năm 2025 đã hoàn thành 15.614 căn hộ nhà ở xã hội; khởi công 20 dự án với quy mô 19.492 căn.

Theo bà Hạnh, kết quả Đề án còn thấp, chưa đáp ứng theo tiến độ đề ra mà một trong những nguyên nhân là quy định pháp luật còn bất cập. Theo đó, đến nay vẫn chưa có Quỹ nhà ở quốc gia hoặc mô hình định chế tài chính phù hợp để hỗ trợ nguồn lực tài chính cho các địa phương, doanh nghiệp triển khai các dự án nhà ở xã hội đảm bảo dài hạn, bền vững. Mặc dù Luật Nhà ở năm 2023 đã có quy định về việc sử dụng nguồn vốn từ các quỹ tài chính nhà nước ngoài ngân sách khác để phát triển nhà ở xã hội. Tuy nhiên, các quỹ tài chính ngoài ngân sách đang hoạt động hiện nay đều thực hiện nhiều chức năng… và việc đầu tư hoặc hỗ trợ cho phát triển nhà ở xã hội không phải là lĩnh vực ưu tiên trong hoạt động của các quỹ này.

Cũng theo bà Hạnh, hiện nay thủ tục lựa chọn chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về đấu thầu còn phức tạp, kéo dài. Theo ước tính trong trường hợp dự án đã có quy hoạch, chương trình, kế hoạch thì thời gian để thực hiện đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo pháp luật về đấu thầu (sau khi đã chấp thuận chủ trương đầu tư) là khoảng gần 300 ngày.

Ngoài ra, dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội phải thực hiện lần lượt thủ tục quy hoạch chi tiết, các thủ tục về đầu tư, xây dựng nhà ở xã hội như dự án nhà ở thương mại làm kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đồng thời, theo quy định của pháp luật về xây dựng thì đối với dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải thực hiện việc thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi tại cơ quan chuyên môn về xây dựng trong khi có thể xem xét, lồng ghép nội dung thẩm định này trong quá trình cấp giấy phép xây dựng.

Chưa kể, việc phải thực hiện đấu thầu rộng rãi lựa chọn nhà thầu trong hoạt động xây dựng làm kéo dài thời gian triển khai thực hiện dự án. Trong khi đó, nếu thực hiện chỉ định thầu rút gọn thì chỉ mất khoảng 15 ngày và cắt giảm được từ 45 - 105 ngày so với quy định hiện hành (giảm 75-90%).

Đáng chú ý là liên quan đến Quy trình thực hiện thủ tục thẩm định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội, Cục trưởng Tống Thị Hạnh cho rằng, quy trình này hiện còn kéo dài bởi hàng loạt các vướng mắc như thời gian thẩm định dài, gây khó khăn cho chủ đầu tư do phải thực hiện thẩm định giá 02 lần, chủ đầu tư không chủ động được phương án kinh doanh, dòng tiền của dự án, gây áp lực lên cơ quan thẩm định giá nhà ở xã hội của địa phương.

Trong bối cảnh hiện nay, pháp luật về nhà ở cũng chưa cho phép các doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã, cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội cho người lao động của mình để ở. Trong khi đó, thực hiện công tác sắp xếp, sáp nhập các tỉnh, thành, tổ chức chính quyền hai cấp, dẫn đến thực tế nhiều cán bộ, công chức, viên chức, người lao động phải đi làm xa nơi ở của mình…

Với hàng loạt những bất cập, điểm nghẽn trên, trong đề xuất xây dựng dự thảo Nghị quyết thí điểm về một số cơ chế chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội, bà Tống Thị Hạnh khuyến nghị, cần thiết có quy định: Chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội. Ngoài ra, cần thiết bỏ thủ tục thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi của cơ quan chuyên môn về xây dựng thực hiện, cắt giảm được từ 15 - 35 ngày so với quy định hiện hành...

Cũng theo bà Hạnh, cần có chính sách cho phép doanh nghiệp, cơ quan hành chính nhà nước, đơn vị sự nghiệp công lập được thuê nhà ở xã hội để cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động của mình ở, yên tâm làm việc.

Cùng đó, cần thiết có quy định điều kiện về nhà ở để được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội theo hướng: Đối với tỉnh, thành phố được sắp xếp lại thì căn cứ vào phạm vi đơn vị hành chính trước thời điểm sắp xếp lại để xác định điều kiện về nhà ở; Căn cứ điều kiện thực tế của địa phương, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định cụ thể về trường hợp có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng cách xa địa điểm làm việc được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội. Đồng thời, cần thiết phải thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để đầu tư xây dựng, tạo lập quỹ nhà ở xã hội, nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, người lao động thuê.

Sớm tháo gỡ điểm nghẽn “quỹ đất”

Chỉ rõ thêm số tồn tại, hạn chế tạo nên điểm nghẽn phát triển nhà ở xã hội trong thời gian qua, ông Nguyễn Văn Khôi – Chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam cho rằng, thực tế thời gian qua cho thấy, một số địa phương vẫn chưa quan tâm đưa chỉ tiêu phát triển nhà ở xã hội vào kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội hàng năm và 5 năm của địa phương. Cùng với đó, một số địa phương cấp tỉnh chưa ban hành cơ chế, chính sách hỗ trợ thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn như bố trí ngân sách địa phương để thực hiện công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải phóng mặt bằng, tạo quỹ đất sạch cho nhà đầu tư; hỗ trợ nguồn vốn đầu tư hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu của dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Do đó, tiến độ chậm và nếu không bố trí nguồn vốn cho hạ tầng sẽ dẫn đến chi phí giá thành tăng cao, người thu nhập thấp không có thể có điều kiện mua được nhà.

Trao đổi cụ thể hơn về những điểm nghẽn liên quan đến Quỹ đất, ông Khôi chỉ rõ, Luật Nhà ở 2023 và Nghị định 100/2024/NĐ-CP đã giao quyền cho địa phương trong việc tạo quỹ đất để phát triển nhà ở xã hội gồm quỹ đất nhà ở xã hội trong phạm vi dự án nhà ở thương mại là 20%; hoặc hình thức 2 bố trí quỹ đất nhà ở xã hội thay thế ở vị trí khác; hoặc hình thức 3 là đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất tại thời điểm đã hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật. Trong khi đó, Nghị định 100/2024/NĐ-CP quy định 3 hình thức đó, nhưng không làm rõ điều kiện áp dụng của từng hình thức dẫn đến địa phương lúng túng, nên đã buộc chủ đầu tư phải dành quỹ đất 20% để xây dựng nhà ở xã hội, gây khó khăn cho chủ đầu tư.

“Quỹ đất hiện có của doanh nghiệp đang có quyền sử dụng muốn đưa vào đầu tư nhà ở xã hội thì chưa được hướng dẫn cụ thể, ví dụ liên quan đến giá trị đất mà doanh nghiệp trước đây nhận chuyển nhượng và chưa có quy trình giải quyết cụ thể, gây khó khăn cho nhà đầu tư” – ông Khôi nêu rõ thêm thực trạng.

Đề xuất giải pháp tháo gỡ các điểm nghẽn này, ông Nguyễn Văn Khôi cho rằng, các địa phương cần xác định nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở hợp với thu nhập người dân có nhu cầu ở thực. Qua đó, lập kế hoạch phát triển với các chỉ tiêu cụ thể, tiến độ đáp ứng hàng năm, 5 năm và coi đây là chỉ tiêu quan trọng về chính sách an sinh xã hội trong kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội của địa phương. Cùng với đó, việc quy hoạch đất và tạo lập mặt bằng sạch cho dự án nhà ở xã hội phải được ưu tiên trong các nhiệm vụ của địa phương, thông qua chỉ tiêu và dự án cụ thể hàng năm.

Nhấn mạnh hơn sự cần thiết vai trò của địa phương trong việc ban hành cơ chế chính sách, ông Khôi khuyến nghị địa phương cần phải ban hành các cơ chế ưu đãi phù hợp để thu hút nhà đầu tư đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và người dân tiếp cận được mua nhà ở xã hội. Cụ thể như Ngân hàng thương mại có chính sách giảm lãi suất cho chủ đầu tư vay xuống mức 3 - 4%/năm đối với dự án nhà ở xã hội để bán và từ 2-3%/năm  với nhà ở xã hội cho thuê. Thời gian vay 20-25 năm để giảm áp lực trả nợ. Hoặc có thể xem xét hỗ trợ vay vốn với lãi suất 2-3%/năm từ quỹ đầu tư phát triển của địa phương; hỗ trợ người dân mua nhà ở xã hội ở địa phương với lãi suất dưới 4%/năm với thời gian trả nợ vay 23- 25 năm. Nghiên cứu mô hình mua trả góp 23-25 năm để giảm áp lực tài chính cho người lao động.

“Những cơ chế ưu đãi trên góp phần giảm giá thành nhà ở xã hội, người dân mới có điều kiện mua để ở thực. Đồng nghĩa với việc chủ đầu tư đầu tư xây dựng để tiêu thụ được sản phẩm nhanh chóng và tiếp tục tái đầu tư xây dựng nhà ở xã hội” – ông Khôi khẳng định.