UBND TP. Hà Nội vừa ban hành Quyết định 61/2024/QĐ-UBND quy định về một số nội dung thuộc lĩnh vực đất đai trên địa bàn thành phố, có hiệu lực từ 7/10/2024.

"Hết cửa" nhà siêu mỏng sau mở đường

Theo quyết định trên, các trường hợp không đủ điều kiện tồn tại đối với đất ở, thửa đất sau thu hồi có ít nhất một cạnh tiếp giáp tuyến đường giao thông và có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 15m², kích thước mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng dưới 3m.

Thửa đất sau thu hồi không có lối đi và có diện tích đất nhỏ hơn diện tích tối thiểu được phép tách thửa cũng sẽ không được tồn tại. Đối với đất khác, thửa đất sau khi thu hồi có diện tích đất nằm ngoài chỉ giới đường đỏ dưới 50m2 không đủ điều kiện tồn tại.

UBND TP cũng quy định rõ điều kiện hợp thửa cho các mảnh đất không đủ điều kiện tồn tại. Thời gian thực hiện thỏa thuận hợp thửa đất quy định nêu trên là 180 ngày đối với đất phi nông nghiệp và 90 ngày đối với đất nông nghiệp, kể từ ngày UBND cấp huyện ban hành Thông báo thu hồi đất.

Trường hợp không thực hiện được việc hợp thửa đất theo quy định do xét thấy không đủ điều kiện để cho phép hợp thửa đất hoặc người sử dụng đất không có nhu cầu, không thực hiện được thỏa thuận hợp thửa đất, UBND cấp huyện quyết định thu hồi đất và thực hiện việc bồi thường, hỗ trợ, quản lý diện tích đất này theo quy định của pháp luật.

Trường hợp Nhà nước áp dụng biện pháp thu hồi đất để xử lý các trường hợp đất không đủ điều kiện về mặt bằng xây dựng thì trình tự, thủ tục thu hồi đất và việc bồi thường, hỗ trợ tái định cư được thực hiện theo quy định của pháp luật đất đai.

Địa phương cần quyết liệt hơn

Thực tế tình trạng những căn nhà có diện tích siêu nhỏ (siêu mỏng) sau khi thi hồi đất làm đường nhiều năm nay vẫn là vấn đề nhức nhối ở các thành phố lớn.

Để xử lý nhà siêu mỏng, siêu méo nhiều năm qua đã được Hà Nội ban hành, đưa ra hàng loạt văn bản, thậm chí giao trách nhiệm cho người đứng đầu ở hệ thống chính quyền cơ sở.

Chẳng hạn, năm 2016, UBND TP ban hành Chỉ thị 20/CT-UBND, trong đó nêu rõ chủ tịch UBND các quận, huyện chịu trách nhiệm trước Chủ tịch UBND TP về tình trạng tồn tại hoặc phát sinh thêm các trường hợp nhà, đất “siêu mỏng, siêu méo” trên các tuyến đường thuộc địa bàn quản lý.

Năm 2022, UBND TP. Hà Nội tiếp tục ban hành Kế hoạch 218/KH-UBND, trong đó yêu cầu UBND các quận, huyện kiên quyết không để phát sinh nhà, đất thuộc diện này ở hai bên đường, nhất là với những tuyến phố mới, các dự án mở đường. Thế nhưng, tại nhiều dự án mở đường, tuyến phố mới vẫn xuất hiện những căn nhà, mảnh đất chỉ vài mét vuông, làm mất mỹ quan đô thị.

Theo TS KTS Đào Ngọc Nghiêm - Phó Chủ tịch Hội quy hoạch và phát triển đô thị Việt Nam, thực tế đã có hành lang pháp lý nhưng thực tiễn vẫn không thể xử lý được triệt để nhà siêu mỏng, siêu méo, thậm chí nó còn trở thành vấn đề “nóng” trong quản lý đô thị suốt nhiều năm qua một phần do thiếu sự kiên quyết xử lý của chính quyền địa phương; phần khác do các quy định của pháp luật còn chung chung, chưa đáp ứng yêu cầu thực tiễn.

Theo Quyết định 39/2005/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, hướng dẫn thi hành Điều 121 của Luật Xây dựng 2003 nêu, diện tích đất còn lại nhỏ hơn 15m2 có chiều rộng mặt tiền hoặc chiều sâu so với chỉ giới xây dựng nhỏ hơn 3m thì không được phép xây dựng. Còn trên thực tế sau giải phóng mặt bằng sẽ xuất hiện nhiều mảnh đất với nhiều hình dạng thiếu thẩm mỹ và chỉ vướng một trong hai quy định nêu trên, nguyên tắc nó vẫn là công trình siêu mỏng, siêu méo thì lại không có quy định để xử lý.

Thậm chí, các luật liên quan chưa có sự đồng bộ nên rất khó để xử lý triệt để, trong khi Luật Xây dựng cấm xây dựng nhà siêu mỏng, siêu méo nhưng Luật Đất đai lại chưa đưa ra giá mức đền bù rõ ràng khi Nhà nước cần thu hồi những mảnh đất không đủ điều kiện xây dựng nằm ngoài chỉ giới đường đỏ, mà chỉ nói chung chung là đền bù theo giá thị trường. Tuy nhiên, khái niệm thế nào là giá thị trường, giá theo môi giới bất động sản hay thực tiễn mua bán, giá vào thời điểm đền bù hay thời kỳ lập quy hoạch… cũng chưa được làm rõ.

“Trong khi không có chính sách về giá để thu hồi, đền bù cụ thể, tại một số tuyến đường khi có thiết kế đô thị, các thiết kế gợi ý đối với mảnh đất mỏng, méo để người dân thực hiện cũng hầu như không có nên nhiều mảnh đất chỉ hơn 1m2 cũng không thể xử lý” - TS. Đào Ngọc Nghiêm nói.

Còn theo GS. TS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, nhiều nước như Nhật Bản, Hàn Quốc, Thái Lan, Malaysia đã dùng cơ chế góp đất và điều chỉnh đất đai trong việc mở đường tại các đô thị. Theo đó, những người mất hoàn toàn đất được bố trí tái định cư tại chỗ. Người mất một phần đất, được ra mặt đường, mang lại giá trị cao hơn thì diện tích đất cũng phải thu hẹp lại tương ứng. Như vậy, diện tích đất vẫn thu xếp đủ cho những người mất đất nhiều, mất ít.

Một phần đất còn lại sau khi đền bù được đấu giá để lấy tiền xây dựng con đường. Với phương thức này, lợi ích từ hạ tầng mới được chia sẻ hợp lý giữa Nhà nước và người đang sử dụng đất. Nhà nước không mất ngân sách để giải phóng mặt bằng, người đang sử dụng đất dễ đồng thuận, bảo đảm công bằng xã hội và đường phố được quy hoạch lại khang trang hơn.